我是如何買對人生第一套房

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關於買房這件事，若是要好好說，一輩子也聊不完。只是，每個人每個階段的認知不盡相同，之前我已經寫了系列文章，現在我再總結一份精華（主要是方式方法為主），還有key words英文備註，方便大家練口語,希望能幫到你們。

一：買房前的思考

1）為什麼買房：剛需to live？投資for investment？還是住投兩用or both？

2）買房的利弊：什麼事情都有兩面性有利必有弊（every advantage has its disadvantage)：利：名聲好，臉上有光；安居樂業（安定才會安心謀發展）；相當於每月強制儲蓄；只需付30%的首期款，就可提前享受優質的居家環境，這也是利用好經濟槓桿financial leverage，以小博大。跌了fall，就當交房租；不漲不跌，就當免費享受；漲了up，免費住還有錢拿，怎麼看都很划算。合理負債是可以的，就怕一味炒房讓負債壓垮身體，影響生活，反而是弊。

二：買對房的九大攻略

1）地段location

買房首要考慮的是地段，但怎樣算好?城市最發達的中心肯定是最好的，但也是最貴的；比如北京的二環內，上海的陸家嘴，杭州的西湖，廣州的天河區，深圳的福田區等等。

緊挨著市中心，也就是離市中心不遠.如果小區附近正在建或已經有地鐵，這樣都可以考慮。只要是衣食住行各個方面非常便利的區域就是都是不錯的地段。

確定喜歡的地段，再根據手頭可支配的資金和銀行可貸款金額，來選擇適合自己的小區。

2）看房：go and check the house/site-viewing

→先廣撒網，再鎖定較中意目標

→查看小區地圖（可以清楚房源位置，整體朝向，周邊環境）

→查看戶型（type）：住房的結構和形狀+樓層（6-18樓都很好）

→主要把控主卧master bedroom+陽台（balcony）的朝向與光線

（南/東南最佳）

→看房最佳時期兩個月內，太久易疲憊，太快易倉促

→打探口碑，下手快

當你一進門通風透氣，第一感覺舒服就好。注意看房頂是否有牆漆發霉（go mouldy）脫落，終日無太陽，太潮濕的房間最好不要。主卧和兒童房還有陽台的朝向最重要，把好這三關，

3）談判negotiation

→第一次留個好印象

→技巧：哭窮，坦誠，分析自身買房風險與成本，打人情牌，業主可能會讓價

→出現問題，解決問題，儘早拿下

4）精算careful with the money

買單前，涉及到價格的，請自己多動手算算。因為我吃過一次虧，本是很相信業務員，沒想到付款後再仔細一看預算表，多收了將近一千塊。中介根本沒有按最終談下來的價格，只不過按原價優惠了一點點，坑爹啊！

就好比吃小龍蝦，你買20隻，老闆通常只會給你15隻。一般人是不會去數的。有一次我閑來無事，數了一下，真的少給了5隻，跟老闆一說，他趕緊補上，還多送兩隻。少被坑就要多個心眼，自己動手算清楚。

5）簽約sign a contract

與中介簽約，仔細閱讀合同，確定無誤，簽二手房居間合同intermediate contract for second-hand house蓋手印，付定金和中介費，信用卡或儲蓄卡都可以。

與銀行簽約前，有些銀行需要買家提供無房證明no house proof，證明是首套房。

房管局辦理無房證明步驟：填申請表→身份證複印，簽字蓋手印→15分鐘後憑身份證取

6）公證處Notary Office

辦公證，委託擔保公司guarantee company工作人員跑腿，代辦業務。服務費我們當時交的是3850，不用自己跑。不同地區價格有所區別。

7）銀行折扣：interest rate discount

當時中介主推中國銀行和興業銀行，但我們跑遍了各大銀行，回復都是「即便買理財產品或者保險也很難拿到折扣，最高也只有95折，但也不敢保證，還得看最終放款日。」那個時候到處都是銀行利率上浮的消息，能維持基準利率就阿彌陀佛，還想奢望打折！

儘管希望渺茫，我們通過努力還是找到了廣州銀行，最後能拿到9.1折，很是欣慰。所以為了省錢，我們需要：

→主動諮詢多家銀行

→提供資料：夫妻雙方各6個月流水bank account statement ，雙方收入證明income certificate，身份證ID card，結婚證marriage license

→請中介（普貸）或擔保公司（快貸）幫忙找有折扣或基準利率的銀行。

→趕快行動，做最好的希望，最壞的打算。

8）貸款（loan ）與月供（monthly mortgage payment）：

→月貸款利率:貸款金額每個月需要付的利息費率

申請貸款後陸續湊首付down payment，準備好放在活期里，銀行會查。理財也好，保險也罷，財力越好，徵信credit 越高，放款越快。

→按照等額本息，我們頭一個月的月供是8001，以後每個月15號都是7817，其中本金：2072，利息：5745。

9）有效流水：bank account statement.

銀行卡收入（進賬）需放活期2天以上，只要有結息，都算有效。如果不是上一秒進賬，下一秒轉出，或者當天到賬當天轉，應該沒問題。有流水的銀行卡都可以列印，每個月的總收入是月供的兩倍即可。

如果主貸人borrower是全職太太，可以提前半年以上準備。例如，弄兩萬去銀行或P2P理財，到期回款兩三天後再投資，以短期安全為主。月初投資，月底活期留一萬左右。如果銀行問起「怎麼沒有代發工資這一項？」，你可以回答「都是給現金的」

（三）警惕二手房交易的9大陷阱（9Traps）:

1)虛假信息(fake information)：業務員的朋友圈，網站，店面的又好又便宜的房源，大多隻為吸引眼球catch your eyes。

2）套路深(play tricks)：胡亂看房，要麼給你看最差，要麼最貴的，完全不考慮買家需求，繞彎誤導。買家一開始明確說出要求，直奔目標，避免浪費彼此時間。

3）誇大賣點(too much exaggerate)：例如小房子，雖然贈送面積多，但平攤下來（總價除以房產證上的實用面積），均價反而高於市場價，並不划算。

4）霸王條款(unfair iterms)：例如，補充附加條款：「如果六個月內無法拿到銀行同貸書，則判做買房責任，訂金不予退還」，這明顯對買家不利。

5）隱藏實情(hiding the truth)：小中介黑心中介一房兩賣，一房幾賣，所以要查看房產證是否業主本人，確保產權清晰。

6）虛假承諾(insincere promise)：談好的傭金commission，容易變卦。他們會辯解看房久，變相收所謂 「辛苦費」tips as "thank you" rewards。看房前請明確告知「不要胡亂看房，有意向房源再聯繫，免得浪費彼此時間」

7）潛在費用(invisible charge)：例如水費電費，燃氣費，供暖heating bill，有線電視費cable bill，物業費等等是否欠費；房子售價是否包含傢具，也應交代清楚，體現在合同上，確保買家權益。檢查無誤再簽約~

8）貸款貓膩(loan trick)：與銀行簽約時沒時間讓你看合同。

這有可能會導致借款的條件是需要買保險或理財產品，但你在此之前並不知情。或者合同簽錯，後期辦理抵押也麻煩。所以請提前了解清楚！！

9）注意：公寓和住宅的區別。產權性質不一樣的，住宅產權property right年限70年，產權年限40年，過戶transfer ownership買賣買賣費用也高。

市場上的一手公寓new apartment,個人沒辦法買。雖然二手公寓個人可以交易，從目前來看，前景並不樂觀。

10）「定金」「與訂金」

一般訂金，是預定reserved，預付的意思，一般可退refund，就是可以根據具體情況，協商返還或者抵扣。

而「定金」，是定下confirmed，一般不退的no refund，誰違反合同約定，還會重罰。

以後不管買日用品還是買房，只要開收據或簽合同，務必留心問清楚，以免產生糾紛。

其實只要記住兩個原則：

趁早be early。

早起的鳥兒有蟲吃the early bird catches the worm，早去的人們不排隊the earlty people no need to wait.因為早，每次不管是房管局，稅局還是銀行，我們總在最前面，省時又省事。

還有細心 be careful：

有句話說的好：「小心駛得萬年船」，而英文的表達更有趣

Caution is the parent of safety.小心可是安全的爸媽呀~

Better safe than sorry.還是安全謹慎些好，可別等到事後再後悔

You can never be too careful.禮多人不怪，小心總沒壞。