土地使用年限如何計算?70年後到期房子將會歸誰

03-02

　土地使用權70年到期了，房子要怎麼辦?

　　《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　《城市房地產管理》中的第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定年限屆滿，如土地使用者需要繼續使用，應當至遲與屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地，應當予以批准。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

　　總結來看，主要有以下處理方式：

　　(1)土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

　　(2)土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

　　(3)土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘餘價值給予相應補償。

　　雖然法律有規定，但是對於土地使用權到期後是否需要交費?如若交費要按什麼標準?這些問題並沒有細則規定。就在上個月，持續熱議了大半年的溫州部分住房20年土地使用證到期問題，迎來了國家層面的初步解決方案。

　　2016年12月23日，國土資源部正式發布過渡性安排辦法：不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。此舉被認為是具有風向標意義。

　　不過，國土資源部的批複只是一個過渡性的解決方案。至於土地使用權續期問題最終應該怎麼辦，還是需要法律層面出台詳細的條例。國土部的專家表示，總體原則還是按照物權法規定的大方向來，未來工業、商業可能會有償續期，但住宅的趨勢是免費續期。

　　土地使用年限如何計算?

　　不同性質的房屋，土地使用年限的計算也不同。根據《房天下》總結，如果是屬於福利分房的已購公房和央產房，要看土地是以何種方式取得的。以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限，同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日是相同的。

　　如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。(一般是從竣工日期算起)

　　經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤並不具備土地使用權證。基於這種情況，通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準。