房屋土地使用權70年限是怎麼算出來的

房屋土地使用權的最高年限是70年，這70年是怎麼算來的呢?實際上，這一年限的設定，是採取預期收益折現方式進行測算的，也就是說，土地使用超過70年以後，土地的折現率預計將會接近於零。

另外還有一個問題：住宅土地70年使用期到底從什麼時候開始算?舉個例子，小李2015年買了一處70年土地使用期的商品房，2016年搬進房子居住，這處房子的開發商於2012年簽訂土地協議，獲得土地的使用權。這個70年的土地使用期是要從2012年開發商獲得土地使用權開始算。因此對於很多購買二手房的業主來說，70年的土地使用期限是從開發商拿到土地使用權的那天開始算起的，而不是購房時開始算。即使用房產抵押貸款，產權和年限也是非常重要的。

中億行擔保提示：以下這些房子不能辦理房產抵押貸款

1、小產權房

小產權房只有使用權，沒有房產證所賦予的所有權。銀行自然也不接受抵押貸款。

2、房齡太久、面積過小的二手房

銀行對於二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。

3、公益用途房屋

根據有關規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的公益設施，不論其屬於事業單位、社會團體還是個人，都不得抵押。

4、未結清貸款的房子

已經辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎?在第一次抵押貸款時，銀行已經擁有了這所房產的他項權利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權。因此答案是否定的。

5、拆遷範圍內的房子

已被依法公告列入拆遷範圍的房地產不得抵押。

6、部分公房

如果無法提供購房合同或購房協議，或者不能提供央產房上市證明，也無法進行抵押貸款。

7、文物保護建築

列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。

8、違章建築

違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。

9、權屬有爭議的房子

權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

10、未滿5年的經濟適用房

未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。

三種眼光看清土地使用權到期問題

了解完這些現實案例和背景之後，對房屋的土地使用權有了更深入的了解。毫無疑問，土地使用權到期，是一個全民關注的話題。但要看清這件事，需要有三種眼光：

一是歷史眼光。改革開放已走過三十多年，很多政策、制度都有不斷調整完善的歷史軌跡。土地使用權的現實難題背後，有著不能忽略的歷史軌跡。

二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來解決，臨時的、零散的政策解決手段，應逐步讓位於清晰嚴謹的法治手段。

三是民本眼光。土地使用權問題處理得好不好，直接關係到很多普通老百姓的切身利益。這裡面沒有小事。相關的立法部門、司法機關、政府部門，都得用足夠的責任感、緊迫感來直面問題，解決問題。

目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長問題的調研己經完成。未來如何進行制度的頂層設計，出台一個兼顧歷史與現實、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。