民宿投資人投什麼？

民宿就是「像老百姓一樣的生活」，其中的「宿」就是生活，所有的價值就在於有個性生活所體現出來的產品價值，或者需求、訴求。大家在Airbnb上選擇民宿的時候，都盡量會選自己所期望的、有價值的東西，同時也會選擇自己所感興趣的產品、主人所獨特的生活方式，或者與自己價值貼合的東西。 而從投資角度看，我們要明白我們投資的東西到底是什麼?

去年我們花了很長時間，把雲南、貴州、浙江、廣西、江西大部分可以開民宿的地方都看了一下，同時也體驗和住了很多民宿主人的產品。大家會發現有一個特點：目前大部分民宿，其實是換了一個方式的低配版的精品酒店或者賓館，大部分在設計和居住體驗上並沒有帶有獨特個性和獨立辨別符號的東西。 一個好的住宿產品裝修標準的堆砌可能會在民宿里形成一個標準，相比雷同的設計標準，大家更在意非標準化的獨特體驗，給所謂的需求帶來不同的滿足感。 三個方面告訴你：民宿投資人投什麼?

第一方面：避免像做一個精品酒店一樣去投資民宿酒店 民宿從根本上講，大部分都是業主自己持有的物業或空間，並按照自己的生活方式打造出來的招待客人的空間，經營是其中一項，但可能不是最重要的部分。 目前國內很多民宿，從理解上來看更像是變相的酒店開發和房地產開發。除了租地以外，還有人買土地來做民宿的。從整個民宿打造上也按照精品酒店的配置方式進行重資產的投入。所以對於前期資金密集投資的階段，後期用普通住宿的方式進行成本的回收，這是一個在資本上很難去理解的事情。 很多項目很好，但是投資額度過高，後期回收投資周期過長，甚至要考慮淡旺季、民宿接待能力問題，所以最終會在算賬的時候會出現一個很尷尬的問題，也就是說這個方式在財務上並不可行。 第二方面：從投資角度如何看待一個民宿，資金到底要投什麼?

民宿不僅僅局限開在鄉村或者城市近郊的，它一樣可以開在城市的中間，它即能是城市的民宿，也可以是鄉村的民宿。但它本意代表的是，不同民宿主人的生活方式所引導出來的產品觀念和你的住宿體驗。 從投資角度來看，我們更關注這些產品能夠給需求帶來什麼樣的體驗，這種需求在體驗上會引發什麼樣的裂變模式。 「房費+非房費」收入的綜合體 大家都知道，有投資人投了「宛若故里」，宛若故里在不同的地方的「故里」含義是不同的，這就是我們非常強調民宿要有非常獨特的產品個性和民宿主人的價值觀念。 我們希望能擁有非常獨特的住宿體驗，在整個以住宿為體驗的過程中能有一個非常好的場景空間，這個場景空間會連接到未來以住宿為體驗基礎上的，可以引導的關於度假、禮品、活動等相關的各種各樣東西上。所以這樣的標的物，從投資角度看，它不僅僅靠的是房費的回收，更多是一種以產品的形態空間、場景空間來形成的「房費+非房費」收入的綜合體。

不同的產品要和地域文化相結合，但是，民宿，像民一樣的生活，更多是民宿主人的價值觀給體驗者帶來的不同需求的支撐。是不是和當地地域文化相符，這個事情不是很重要，更重要的是這個主人要呈現出一種怎樣的生活態度給他的客人。 房費收入本身存在一個天花板 按照整個收益管理的特點來看，民宿有明顯的季節性差別，同時也有周期上的差別，即淡季旺季、周末非周末的差別。收益管理角度來看民宿酒店中，現金流上能貢獻的是基於，酒店管理方式在收益管理辦法當中，所實施的跟評效、收益可以密切相關的有節奏的收益實施辦法。 這部分相對所有的投資商來看，是有天花板的，因為房間數量是固定的，房間對應的需求在周期性的淡旺季影響下也是受到限制，所以房費收入本身存在一個天花板。 這個基礎上，所以我們更多的希望能通過非房費收入來把整個基於民宿體驗的東西給做起來，房費所提供的服務也能在產品上完善本身住宿的體驗。 完善住宿體驗和個性產品 有的民宿提供的早餐和SPA，及他的伴手禮等，極大豐富客人在民宿的獨特體驗。同時也是對房費之外有一個針對風險的平滑和補充，在此基礎上又會增加更多可能性。這樣的標的物對於民宿投資來說是一個更好的樣本。所以在通常好的標的物中，房費+非房費就是一個相對豐富化又綜合化的一個現金收入狀態。 現金流的成本和費用來看，用非標的東西來換錢，但是我們也要用標準化的東西來控制成本和費用。在標準化的部分，我們希望能提高效率，並且通過有效的標準化來進行成本控制和費用控制，這樣才會在收益公式當中產生利潤。 投資角度來看，所有標準化的東西，我們更多地看同樣的民宿在不同地域的可複製性。團隊的運營效率，包括一些相關能源、能耗甚至包括布草，PA等所有能夠帶來的效率是否能在資源條件有限的前提下實現複製化、規模化效應。

第三方面：關於投資和民宿選址問題 很多人覺得選址很重要，從投資角度上沒錯，因為可以極大程度上規避風險。但不是說一定在最好的地段、最好的資源條件下的民宿就一定會成功?我想這個事情不是絕對的。 所以從投資角度來看，相比民宿的選址，我們更多的會去關注產品本身在需求方面的物理層面去做實現的可能。 我們看「墟里」民宿，墟里的位置從交通通達性上來講，可能超出了很多所謂城市近郊民宿的概念，有些人會覺得選址有點問題。但是，本身產品的獨特性會消除用房地產思維看產品的思維。比如丫丫非常喜歡「墟里」這個產品，她覺得開車5個小時去那個地方體驗居住就不是障礙。 民宿從本質上來看，它區別於我們所謂的酒店和房地產開發的地理性因素對選址的影響。會是一個重要問題但不是一個絕對問題。「浮雲牧場」是所有大家覺得不符合邏輯的地方去做了一個不錯的產品，所以民宿的核心還是在於產品。 通過投資角度來看這個民宿產品好不好，首先要看開民宿的主人是不是喜歡這個地方，如果他喜歡這個地方，把他的喜歡換化成一種生活模式和產品，那這個東西自然會有喜歡和認同他的人來進行體驗和居住。 投資前期，投資人特別注意的三個問題!

我們城市的酒店和標準的房地產開發則是完全不同的，除了這個三個問題，很有多都會引起我們的關注。這些問題在民宿投資，尤其是在前期做調研的時候會特別地去關注和了解。 第一個就是關於民宿在整個土地的物業和租賃過程中的手續是不是有足夠的風險抵抗性，符合法律保護的要求。 目前大部分人的民宿土地都是以租賃的關係獲取，多是農民的土地，這個裡面極有可能在未來會有非常大的不確定性，土地糾紛會導致未來經營上出現問題。有個穩定安全的租賃環境、土地的合法使用協議非常重要。 第二個我們會非常重視團隊。首先民宿主人是非常重要的，但是圍繞民宿主人去做整體的支撐和運營的團隊也是非常重要的。我們投的東西不會是一個孤品，它一定具有規模化和可複製性，所以強調標準化的東西去提高效率和控制成本的同時，我們又非常強調團隊在過程中的穩定性，及團隊的經驗，對民宿產品的理解，其實也就是服務。 比如民宿主人對客人的笑，是一個很重要的問題，第一是會不會笑，第二是有沒有親和力，這是最基本的服務表像化的東西。主人的微笑很重要，同時和笑容匹配的一套民宿體系對需求而言也是不可少的。 第三個就是民宿合夥中，我們非常注重合伙人團隊的股權結構和所謂的公司治理結構。從資本的可介入上看，我們希望在這個過程，股權結構和公司治理是相對簡單的，利於未來的規模化及甚至未來的退出。 所以對於大量股權結構很複雜，甚至初期通過眾籌擁有會很多股權上的股東，這對投資人來說是一個障礙，即這個在未來在用資本化角度考慮產品和規模化複製過程中，公司治理結構和股東結構的一個障礙。

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