5分鐘深讀丨6方面判定承租人優先購買權之「同等條件」（一）

在賦予承租人優先購買權的同時，也不能損害出租人的實體權益，故承租人只享有「同等條件」下的優先購買權。而價格、價款支付方式、出賣標的、第三人與承租人之間的關係、承租人自身信用以及承租人是否遵守破產清算中租賃房屋拍賣程序都是「同等條件」認定的重要因素。第三方買受人在上述方面具有更有利的條件的，承租人不享有優先購買權。

承租人優先購買權「同等條件」專題分三篇推送，本文系第一篇

《合同法》第二百三十條將同等條件作為承租人享有優先購買權的前提之一。各地高院對「同等條件」有具體界定，如北京市高級人民法院《關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（京高法發[2013]462號）第28條以及江蘇省高級人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》（蘇高法審委[2008]24號）第九條均規定，同等條件主要是指房屋轉讓的價格、價款支付方式等；《重慶市高級人民法院關於當前民事審判若干法律問題的指導意見》第40條以及《山東省高級人民法院關於印發<全省民事審判工作座談會紀要>的通知》（魯高法[2005]201號）第五條第（四）款則規定，對法律規定的「同等條件」應作寬泛理解，不僅包括價格條件，而且也包括付款條件、出賣標的是否同一以及出賣人提出的其他條件等。

從上述規定可知，價格條件和價款支付方式是認定「同等條件」時需考察的基本要素：

1.價格條件

在確定價格條件時，應探究出租人與第三人的真實意思表示，應以雙方約定的或者第三人實際支付的房屋價款、稅費等全部款項為準。

（1）當租賃房屋的實際交易價格與備案登記價格不一致時，應以實際交易價格作為「同等條件」

◎ 浙江省高級人民法院「永康建築工程有限公司與浙江便民藥店連鎖有限公司租賃合同糾紛案」

根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，承租人優先購買權是以同等條件優先購買的權利。在房屋真實交易價格與備案合同價格不一致時，應以真實交易價格作為認定同等條件的依據。……該《房地產買賣契約》雖在房管部門備案，但約定的60萬元成交價格明顯不合理，不僅與案涉房屋的租金收益情況相矛盾，而且也遠低於2010年7月28日金泰某某受永康市財政局委託出具的評估價格132.2萬元。故備案合同價格60萬元不足以認定為案涉房屋的真實交易價格。……上述事實表明該《房屋買賣合同》系東風××與陳盼實際履行之合同，案涉房屋的真實交易價格為350萬元。故本案便民××提出與優先購買權相關的賠償損失主張，應以案涉房屋的真實交易價格350萬元為前提。

◎ 四川省高級人民法院 「王丕文與南充市九洲房地產開發有限公司、吳克弟、黃瓊蓉房屋優先購買權糾紛案」

……九洲公司與吳克弟、黃瓊蓉的《商品房買賣合同》備案價格為300萬元，後九洲公司及吳克弟、黃瓊蓉均以280萬元為計稅金額向稅務機關補繳不動產交易稅款，因此涉訴房屋的實際交易價格應為580萬元。該實際交易價格是九洲公司與吳克弟、黃瓊蓉雙方當事人真實意思表示，應當予以尊重。王丕文主張以九洲公司和吳克弟之間的備案合同價格300萬元行使優先購買權購買涉訴房屋的請求，二審不予支持正確。

（2）價格條件不僅包括出租人與第三人約定的房屋價款，還包括第三人購買房屋時承擔的其他全部稅費，如房產過戶稅費，解除抵押費等

◎ 黑龍江省高級人民法院「王海濤與穆棱市農村信用合作聯社行紀合同糾紛案」

穆棱信用社與柴國芳在《房產買賣協議書》明確約定：「柴國芳購買房屋價款為現金200萬元及兩處經評估價值為110.2萬元的資產，並由柴國芳承擔一切房產過戶及解除抵押等費用並承擔訴爭房屋、土地以往和將來所產生的任何費用」。一是王海濤在一審時訴請以310萬元購買案涉房屋，而柴國芳實際支付案涉房屋價款310.2萬元；二是王海濤並未提及承擔過戶費用及房屋、土地以往和將來所產生的任何費用，而柴國芳購買案涉房屋時承擔一切房產過戶及解除抵押等費用並承擔訴爭房屋、土地以往和將來所產生的任何費用；三是王海濤在起訴狀的事實與理由部分雖曾提及「被告沒有履行將房屋在同等條件下以310萬元的價格出讓給王海濤」，但其訴訟請求卻沒有以同等條件字樣，且王海濤主張的「同等條件下系以310萬元價格出讓」，二審法院據此認定王海濤給出的購買條件與柴國芳給出的購買條件並非是同等條件並無不當。

2.價款支付方式

分期付款與一次性付款是實踐中常見的付款方式，但二者在對出賣人財產利益保護上存在較大差距，且分期付款方式往往出於出賣人對買受人的信賴，具有對特定主體的依附性。因此第三人採用一次性付款方式，而承租人主張分期付款的，不宜認定為「同等條件」。

◎ 吉林省高級人民法院「劉曉菊與孫鳳、王文軒房屋租賃合同糾紛案」

……劉曉菊曾提出兩套購房方案：一是將位於東大橋的房屋給王文軒，不足部分現金補齊；二是先付款20萬元，餘款將劉曉菊位於亞泰桃花苑的住房貸款後支付。孫鳳支付購房款的方案是，先交納2萬元定金，其餘款項在2013年7月15日前一次性付清。劉曉菊與孫鳳支付購房款的方式不完全相同，不是同一條件，原審判決對劉曉菊關於王文軒侵害其優先購買權的主張未予支持並無不當。

◎ 長春市中級人民法院「劉曉菊與孫鳳、王文軒房屋租賃合同糾紛案」

……1.涉訴房屋所有權人暨出租人王文軒在擬出售房屋之前的合理期限內通知了房屋承租人劉曉菊，因劉曉菊無法滿足王文軒提出的出售條件（價格50萬元、一次性付款）而放棄購買房屋，此情況下王文軒將出售房屋信息在媒體上（58同城網）公示後，孫鳳按照王文軒提出的售房條件（價格51萬元、一次性付款）與王文軒簽訂購房協議，全額支付51萬元購房款，並已辦理完產權登記過戶手續，應當認定王文軒與孫鳳之間的房屋買賣合同合法有效……其次，因王文軒向孫鳳提出的價款支付方式也是一次性付款，雖然有50天的寬限期，但並未改變一次性付款的條件，雖然孫鳳在簽訂合同時支付過2萬元定金，但定金只是一種債的擔保方式，不能視為付款，因此孫鳳支付2萬元定金的行為亦未改變王文軒提出的一次性付款條件，而劉曉菊提出的付款條件是先給付20萬元現金，餘款以貸款方式支付，雖然貸款也可能在50天內完成，但分期付款和貸款支付與一次性付款是完全不同的支付方式，不構成同一條件，故劉曉菊以此主張王文軒侵害其優先購買權不能成立，本院不予支持；……

◎ 長沙市中級人民法院「孫粵湘、吳小琴與陳雲輝、何斌武等房屋租賃合同糾紛案」

根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。本案中根據雙方當事人一審庭審過程中的陳述，何苗與陳雲輝簽訂《房屋買賣合同》兩個月前，何斌武之妻已將相關出售事宜通知承租人孫粵湘、吳小琴。因孫粵湘、吳小琴提出的購房款要分期付款的支付方式無法匹配另一購買人陳雲輝一次性付款的同等條件，與涉案房屋出賣人何斌武、何苗的心理預期存在一定差距，雙方未能就房屋買賣達成一致意見，孫粵湘、吳小琴亦未能證明其在得知涉案房屋即將出售的情況下，積極進行購買，故一審判決認定何斌武、何苗已在出賣涉案房屋前合理期限內向房屋實際承租人孫粵湘、吳小琴履行了通知義務，並未侵害承租人優先購買權，不應承擔賠償責任並無不當，本院予以維持。

◎ 蕪湖市中級人民法院「安徽瑞豐商品交易博覽城投資開發有限公司與唐素芬、許霞房屋租賃合同糾紛案」

……雙方當事人在協商購買本案訟爭房屋事宜過程中，唐素芬、許霞要求購買其中一間商鋪，付款方式為分期付款。因蕪湖商品交易博覽城G區6幢1層116、136號商鋪雖辦理了獨立的產權證，但屬於連體商鋪，面積不大且一併出租，割裂使用將可能降低商鋪的商業價值，故瑞豐商博城要求唐素芬、許霞同時購買涉案二間商鋪的意見符合公平、效益原則。此外，瑞豐商博城要求上述商鋪一次性付清全款。因唐素芬、許霞行使優先購買權的前提是在同等條件下，而其未能滿足瑞豐商博城設定的購房條件，故一審法院認定其已放棄對本案訟爭房屋的優先購買權，並無不當。

下期推送將結合高院案例，討論認定同等條件的第3個方面，即何種情況下房屋不屬於承租人行使優先購買權的「同一標的」。

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