舉證指南：如何證明房屋修復期間的空置損失？丨5分鐘深讀

房屋交付後出現質量問題的，如出賣人未妥善履行修復義務，買受人可要求賠償修復費用和修復期間造成的其他損失。所謂「其他損失」，最主要的是房屋不能入住的空置損失。類案中，買受人主要通過鑒定意見、房屋租賃合同等證明空置損失金額。本文就採用這兩種證據類型各需注意的問題，及買受人未能舉證時，法院的酌定標準作一分析。

房屋空置損失專題分兩篇推送，本文系第一篇。下期將討論房屋保修中買受人的減損義務

1.鑒定意見

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條既是針對逾期交房損失的規定，也可類推適用於出賣人未妥善履行修復義務時，買受人房屋空置損失的賠償。據此，買受人房屋空置損失應以「有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準」計算。

房屋租金受多種因素影響。房屋所在地段、面積、朝向等，都將導致租金差異。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》認為：「之所以要對爭議涉及的房屋租金問題進行估價，是因為房地產價格問題是房地產經紀活動的中心，房地產價格的確定十分複雜，普通民眾和法官難以憑據自己的水平和經驗對該價格作出獨立的科學的判斷，無法作為認定事實和定案的依據」。結合《民事訴訟法》第七十六條，租金賠償標準應屬於「專門性問題」，如缺乏其他證據證明案涉房屋租金價值，應進行鑒定。

◎ 重慶市高級人民法院「夏先珍,李允川與重慶市千萬間房地產開發有限公司,重慶市渝北區廷宇物業管理有限公司商品房預售合同糾紛案」 【（2015）渝高法民申字第00923號】

對整改期間的租金損失，李允川、夏先珍主張按300元／月計算，但並沒有提供相應依據，亦不申請對同地段同類型房屋的租金進行鑒定，二審法院不便確定租金損失標準。

如需對租金賠償標準進行鑒定，宜對房屋質量問題的原因、修復方案、修復所需費用等同時申請鑒定，以一次鑒定解決訴中多個關鍵問題。

買受人申請鑒定的，可在訴訟請求中明確要求出賣人承擔鑒定費用，以爭取出賣人責任確定且鑒定確為查清事實所必須時，法院判決由出賣人一方承擔鑒定費用。

2.房屋租賃合同等

類案中，買受人多以在外承租房屋產生的租賃合同證明空置損失。如租賃合同中租金標準較為合理、能夠令法官形成心證，往往能得到採納，亦無需進行鑒定。

房屋租賃合同之外，買受人宜舉示其他兩方面證據以加強其主張：

為證明租賃關係真實存在，除租賃合同外，亦需證明出租人確為租賃房屋所有人，為此需提交出租人房屋產權證書等及其身份證複印件；

為證明租金損失實際發生，需提交買受人已支付租金的證據，如收條、銀行流水等。

◎ 重慶市九龍坡區人民法院「吳有峰,吳有芳等與重慶晉愉地產（集團）股份有限公司商品房銷售合同糾紛案」【（2015）九法民初字第04567號】

為證實其租金損失，原告舉示了「房屋租賃合同」、「房屋（續租）合同」以及承租房屋的產權證各1份、租金支付收條11份。「租賃合同」顯示，租金700元每月，以後逐年月租遞增100元。「產權證」載明出租房屋的產權人為徐其志，坐落為江北區洋河東路9號1幢15-2，套內面積74.69平方米。「收條」顯示，承租人王小蘭共計向出租人徐其志支付了2008年9月至2013年9月期間的房屋租金55100元。……本案中，原告在合理期間內租賃房屋使用，其主張的700元每月的租賃費價格符合行情，貼近實際狀況，比較合理，本院對原告的該租賃費價格的意見予以採信，對原告的租賃費損失按照700元每月予以主張，其租金損失總額計算為42700元。

◎ 重慶市渝北區人民法院「鄭磊與重慶昊華置業有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2014）渝北法民初字第15562號】

原告鄭磊為證明其主張的事實，當庭舉示了以下證據：……4、情況說明書、房屋租賃合同兩份（2009年12月26日-2010年6月26日、2010年6月26日-2010年12月26日）、業主彭冬梅身份證複印件、拆遷協議書（複印件）、網路服務協議和寬頻受理登記表，擬證明鄭磊在外租房並居住的事實，以及租房產生的費用；……對鄭磊舉示的證據4中的租賃合同，昊華公司對其真實性不予認可。昊華公司認為合同地址和情況說明上載明的地址形式上不一致，且只能證明租賃合同關係存在，不能證明租賃合同已經實際履行，鄭磊應該提交租賃押金和租金的手續證明租賃合同已經實際履行。對鄭磊舉示的證據4中拆遷協議，因其系複印件，昊華公司對其真實性不予認可，且不能達到證明彭冬梅系房屋所有權人的目的。對鄭磊舉示的證據4中的網路服務協議和寬頻受理登記表，昊華公司對其真實性不予認可，且認為與本案沒有關聯性。……本案中，鄭磊未舉示充分證據證明房屋租金損失，故對鄭磊要求昊華公司賠償房屋租金損失的訴訟請求，本院不予支持。

特殊情況下，承租人並非買受人的租賃合同亦可證明買受人空置損失。

◎ 重慶市第三中級人民法院「重慶市墊江縣碧桂園房地產開發有限公司與陳繼平商品房預售合同糾紛案」【（2017）渝03民終807號】

一審法院另查明，墊江碧桂園公司開發的房屋65棟14-2業主袁春香將該房屋出租給第三人，該房屋面積92.31平方米，從2015年12月1日至2016年11月30日，租金為1.8萬元。墊江碧桂園公司簽訂的房屋租賃合同：承租方為墊江碧桂園公司，出租方為自然人童遠明，童遠明將墊江碧桂園公司開發的房屋65幢1302號房屋（建面92.31平方米）租給墊江碧桂園公司，租賃期間2015年9月1日至2016年8月30日，用於墊江碧桂園公司的員工生活居住使用，每月租金1500元。上述兩份租賃合同所約定的月租金標準均為16元/平方米左右。……由於雙方當事人均未舉證證明該修復期間的實際損失，一審法院參照墊江碧桂園公司租賃同一小區住宅支付的租金標準以及案外人租賃同一小區相鄰的同類住宅的租金標準作為計算修復期間損失的依據，符合法律規定。

案涉房屋修復完成後用於出租的，亦可舉示租賃合同證明空置期間給買受人造成的損失。

◎ 重慶市高級人民法院「潘承菊與重慶金立房地產開發有限公司財產損害賠償糾紛案」【（2015）渝高法民申字第00029號】

（二審判決）2012年2月20日，金立公司按照判決要求對房屋抹灰質量進行整改，並於2012年2月26日完成整改。2012年3月，潘承菊將房屋出租，租金為每月3800元。……本院認為，自2011年7月25日至2012年2月26日期間潘承菊未能實際使用房屋的損失，應由金立公司承擔賠償責任。……關於損失金額的計算問題，潘承菊舉示證據證實其將涉案房屋出租的租金收益為3800元／月，金立公司對此雖不認可，但未舉示相應證據予以反駁。故本院認為，潘承菊的損失總額應為26600元（3800元／月×7月）。（再審判決）原判從潘承菊起訴要求開發商整改之日起按照市場租金價格計算其未使用房屋的經濟損失並無不當。

個案中，也不排除法院考慮其他因素，細化買受人的損失賠償標準。如案涉房屋質量問題影響居住範圍有限、可分，或新租住房屋面積大於案涉房屋面積的，可能調減賠償金額。

◎ 重慶市永川區人民法院「羅慶濤與重慶市龍鄉苑房地產開發有限公司永川分公司商品房銷售合同糾紛案」【（2015）永法民初字第04529號】

庭審中，原告陳述其所購房屋系兩室一廳，因所購房屋卧室樓板下撓，導致其無法居住，從2013年9月1日至今租住在同一小區的表姐羅曉蘭家（建築面積110.22平方米），每月租金1000元，並舉示《房屋租賃協議》、收條、房地產權證、房主身份證複印件、水電氣繳費票據等證據予以證明。……原告舉示證據證明其租住房屋支付租金1000元／月，但該房屋面積大於其所購房屋面積，故本院的對該租金標準不予採納。原、被告庭審中對同地段同面積房屋的租金為800元／月達成一致意見，本院按此計算相關損失。從2013年12月19日起計算至2015年9月1日，共計20個月零13天，由於日常生活中租房通常按月支付租金，本院酌情按照21個月計算。原告所購房屋為兩室一廳，其中一間卧室樓板下撓，並不影響其他房間的居住使用，故本院對原告的租房損失酌情按照50%予以主張，即8400元（800元／月×21個月×50%）。

3.酌定

保修期內出賣人未妥善履行修復義務，房屋存在質量問題的，即使買受人未能舉證證明損失金額，類案中仍可能推定買受人確存在損失，考慮相關因素，予以酌定賠償。為令酌定金額儘可能符合實際，可靈活採取網上查詢、市場調查等確定酌定金額。

◎ 淮安市中級人民法院「賈雲與江蘇益興集團有限公司、黃慈商品房銷售合同糾紛案」【（2015）淮中民終字第02274號】

（一審判決）結合原告向被告報修、溝通所需時間、原告自行修復房屋的時間、相鄰地段類似房屋的租金水平等因素，法院酌定合理的租金損失為2000元／月×20個月=40000元。（二審判決）關於賈雲的租金損失，因賈雲並沒有舉證證明，一、二審庭審中只是分別陳述「根據同地段同面積的房屋估算的」和「主要是時間問題」。故本院認為一審法院結合相關因素酌定租金損失2000元／月×20個月=40000元並無不妥。

◎ 湖州市中級人民法院「仲甲、仲乙與湖州××置業有限公司房屋買賣合同糾紛案」【（2010）浙湖民終字第27號】

（一審判決）對仲乙、仲甲房屋修復及安全透氣期間的租房損失，通過網上查詢和市場調查，與仲乙、仲甲地段、樓層、面積基本一致的房屋，月租金約為1500元至2000元左右，酌定為1800元／月，60天損失計為3600元。（二審判決）一審確定1800元／月是符合現階段本市房屋租賃市場行情和人民生活的實際水平的，本院予以維持，上訴人仲乙、仲甲的上訴意見不能成立。

想在代理思路、法律意見書中用到本文？

與其收藏在頭條，不如收藏在詠律小筆記。文章自動歸類，查找便利。

現在就關注公眾號「詠律」，免費使用小筆記！

快人一步，聰明地搞定工作！

本文收藏路徑：知識點庫-合同法-商品房預售/銷售合同糾紛-房屋保修相關爭議