全裝修房不符合地方標準，是否構成逾期交房？

筆者經辦的數起全裝修房質量爭議中，均有買受人主張地方標準構成房屋交付條件：房屋不符合地方標準的，出賣人應承擔逾期交房違約金。地方標準是否構成交付條件，在庭審中多為難點，卻缺乏深入研究。故筆者寫作本文，希望為同行提供一些攻防思路和論據。

與清水房形成對比，商品房開發中全裝修房日漸普遍。所謂全裝修房，或成品住宅、精裝修房，指「房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成」的房屋。1

清水房在房屋交付條件上的判斷較為單一，一般以出賣人是否取得竣工驗收備案登記為準。而全裝修房之交付標的還包括房屋裝修。就該部分的質量問題，全國層面還缺乏統一規則，而地方政府部門多有文件出台，其中包含一些質量標準，如:

◎浙江省《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規範》（DB33/T1132-2017）

◎河北省《成品住宅裝修技術標準》 （DB13（J）149-2013）

◎上海市《全裝修住宅室內裝修設計標準》（DG∕TJ 08-2178-2015）和《住宅裝飾裝修驗收標準》（DB31／30-2003）

◎重慶市《成品住宅裝修工程技術規程》（DBJ 50-113-2010）和《成品住宅裝修工程質量驗收規範》（DBJ50-114-2010）

◎海南省《全裝修住宅室內裝修設計標準》（DBJ46-042-2017）和《全裝修住宅裝修工程質量驗收規範》（DBJ46-043-2017）

發生糾紛時，買受人多主張上述地方標準構成房屋交付條件，要求出賣人承擔逾期交房違約金。該等主張要得以成立，需研判如下三方面問題：

1. 所謂地方標準是否構成真正意義上的地方標準

標準的制定屬於行政立法範疇，應嚴格受許可權約束。《標準化法》第六條第一款、《標準化法實施條例》第八條第（三）項要求地方標準應由「省、自治區、直轄市標準化行政主管部門制定」。實踐中有關全裝修房裝修之標準多為地方城鄉建設部門管理，由行業協會、相關企業、專家進行主編、參編、起草，與法律、行政法規要求的許可權存在差距。

但部分地方標準確已通過住建部備案。如上述重慶市《成品住宅裝修工程技術規程》、河北省《成品住宅裝修技術標準》均已獲住建部備案。這種備案比較符合《標準化法》第六條第一款有關地方標準需「報國務院標準化行政主管部門和國務院有關行政主管部門備案」的規定。且雖然形式上與《標準化法》及其《實施條例》存在衝突，實質上地方建委等單位亦可能具有制定地方標準之職權。如重慶市建委在其官網上寫明，其職能包括「制定地方城鄉建設標準」，已獲備案的《成品住宅裝修工程技術規程》也是由其發布、管理。

2. 就合同解釋規則而言，地方標準是否有適用空間

全裝修房買賣合同中對房屋裝修往往存在一定程度的約定，如採用何品牌裝飾材料、主要室內設備的構成等。但一般難以深入到明確履約後裝飾裝修應達到的效果，或具體施工工藝為何。此時合同是否存在《合同法》第六十一條適用的前提，即「沒有約定或約定不明確」，將影響地方標準能否適用。

出賣人一方多主張雙方約定明確，無需再解釋合同，而沒有引用地方標準的約定本身已實際上排除了地方標準。類案中不乏支持此種觀點的案例。「楊智慧與重慶市墊江縣碧桂園房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2016）渝03民終755號】中，重慶市第三中級人民法院認為，案涉合同已明確約定了裝飾裝修標準，買受人亦未舉示證據證明合同約定的標準違反了相關法律的強制性規定，買受人有關案涉房屋違反重慶市《成品住宅裝修工程技術規程》、出賣人需承擔逾期交房違約金的主張不能成立。

但即使前提具備，買受人主張適用地方標準仍面臨《合同法》第六十一條、第六十二條中的其他障礙。

《合同法》第六十一條給合同外規則的適用提供了多種路徑，即補充協議、合同有關條款和交易習慣。地方標準往往對出賣人一方不利，雙方難以就此達成補充協議。在無法通過合同有關條款作體系解釋，將地方標準作為履約條件時，如主張依據《合同法》第六十一條引入地方標準，則需論證其構成交易習慣。但第六十一條所稱交易習慣，一般指同類交易中的慣常交易習慣、特定行業的交易慣例，或雙方間多次交易形成的做法，或行業組織的章程、業務規則。論證地方標準屬於交易習慣並不輕鬆。

如第六十一條不能彌補合同漏洞，合同解釋即落入第六十二條第（一）項的範圍：質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。該條款的文義表述明顯包含一個順位，即國家標準、行業標準不存在時，方可適用其他標準。目前，尚無直接針對全裝修房的國家標準、行業標準，但確有適用於室內裝修的國家標準、行業標準可參照適用，如《建築裝飾裝修工程質量驗收規範》（GB50210-2001）、《住宅裝飾裝修工程施工規範》（GB50327-2001）、《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規範》(JGJ/T304-2013)。

上述三標準均明確可適用於室內裝修的施工與質量驗收，亦常用於室內裝修質量的司法鑒定。全裝修房裝修本質上仍是室內裝修，將上述三標準參照用於全裝修房並非不可行。「林建聲與廣州利合房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2016）粵01民終10826號】中，廣州市中級人民法院即採納了依據上述《建築裝飾裝修工程質量驗收規範》、《住宅裝飾裝修工程施工規範》作出的鑒定意見，支持了買受人有關全裝修房裝修質量不達標，應賠償修復費用的請求。

3. 買受人一方的舉證是否足以證明房屋不符合地方標準

實踐中，買受人多以照片、視頻證明房屋存在質量問題。如能確定拍攝時間、地點，此類舉證確能達到證明目的。但如買受人以此類舉證主張房屋不符合地方標準，則似有違民事訴訟舉證要求。因地方標準涉及對工藝、材料的規定，內容複雜，專業性強，特定房屋裝修質量是否符合地方標準當屬《民事訴訟法》第七十六條所稱「專門性問題」，應以鑒定意見作為其證據類型。

但地方標準中仍存在部分內容不涉及專門性問題，不需鑒定即可定論。此時，需考慮案涉房屋違反地方標準的情況是否實質性影響了買受人的權利。

「溫麗娟與重慶融匯投資有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2016）渝01民終9122號】中，案涉房屋先通過了竣工驗收，再取得了《分戶驗收表》。買受人主張按重慶市《成品住宅裝修工程技術規程》，「成品住宅裝修工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收」。一審判決認為買受人未證明案涉房屋存在違反地方標準其他強制性規定的事實，可以認定房屋已符合交付條件，其對買受人的權利並未造成實質上的影響。但該案二審中，重慶市第一中級人民法院僅將雙方合同約定和《建築法》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規作為交付條件，認為買受人關於案涉房屋的室內裝修工程須另行通過竣工驗收的主張無相應法律、法規的強制性規定，不予支持，直接排除了地方標準適用。

總體來說，各地司法實踐對地方標準認可度不高，在公開裁判文書中少有採納或引用，但上海市例外。如鑒定意見符合證據要求，且能夠證明房屋裝修違反地方標準，法院傾向於適用地方標準，並不質疑其性質，也不討論合同解釋規則。

但這種適用集中於房屋保修及保修期間空置損失的請求，而非逾期交房違約金的請求。例如:上海市青浦區人民法院「華芮與上海正澤房地產有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2014）青民三（民）初字第907號】，買受人要求自行修復並由出賣人承擔修復費用。法院支持了鑒定意見認定的修復費用，而鑒定意見依據了地方標準。上海市第一中級人民法院「Richard Zheng(鄭利德)等商品房預售合同糾紛案」【（2015）滬一中民二（民）終字第2724號】，經鑒定，房屋不符合地方標準，鑒於鑒定意見已明確房屋修復將影響居住使用，且房屋將多次維修，法院酌情確定了買受人的空置損失。上海市寶山區人民法院「王偉慶、徐曉雲與上海金地寶山房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2015）寶民三（民）初字第86號】，法院認為依據地方標準作出的鑒定意見科學，出賣人應據此修復房屋。2

而對於交付條件問題，法院仍然傾向於將其等同於房屋質量問題「是否違反法律規定」、「是否嚴重影響正常居住使用」，而非與「是否違反地方標準」相關聯。上海市第一中級人民法院「李海俊與上海浦發金地房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2009）滬一中民二（民）終字第547號】中，一審法院要求出賣人將房屋燃氣熱水器插座與燃氣管道的距離更改為大於等於150毫米，以符合地方標準上海市《住宅裝飾裝修驗收標準》。但「從收樓書的內容及浦發金地公司提供的商品住宅維修基金、預售許可證及商品房交付使用許可證、房地產備案證明來看，浦發金地公司並不存在延期交房或交付房屋不符合法律規定之事實，且李海俊、王藝潔也未提供確鑿證據證明其主張，故李海俊、王藝潔要求浦發金地公司支付延期交房違約金之訴訟請求，無事實上的依據，法院不予支持」。二審判決予以維持。

類似的，「康燕春、徐艷等與上海中海海怡房產有限公司商品房預售合同糾紛案」【（2013）浦民一（民）初字第8149號】中，鑒定意見證實案涉房屋違反地方標準上海市《住宅裝飾裝修驗收標準》，但上海市浦東新區人民法院認為，「這些裝修方面的質量問題並不足以嚴重影響原告對系爭房屋的居住使用，並不構成原告可以拒絕接收系爭房屋的合理抗辯。原告至今未交房系原告拒絕接收房屋所致，並非因被告過錯導致不能交房，故對於原告要求被告交付房屋的請求，本院予以支持，但對於原告要求被告承擔逾期交房違約金的請求，於法無據，本院不予支持」。

結論

各地司法實踐中，地方標準普遍難以作為全裝修房交付條件。除非另有約定，全裝修房交付條件仍以法律、行政法規和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條所稱「嚴重影響正常居住使用」為標準。但如出賣人履行保修義務不當，為買受人造成損失的，部分地方認可出賣人應按地方標準進行修復，並支持買受人賠償損失的訴求。

1.原建設部《商品住宅裝修一次到位實施細則》第1.1.2條對全裝修住宅的定義。

2.以上各例中涉及的地方標準均為上海市《住宅裝飾裝修驗收標準》。