長租公寓新風口

2017年開春，新派公寓創始人王戈宏接二連三地接到業主電話——「你看中的樓又被房企搶走了」。他無奈地向財新記者表示：「所有在談的樓都被房企搶過，他們開出的收樓價普遍超過市場價50%。」

　　房地產企業正在湧入長租公寓市場，它們甚至認為，在存量房時代，守住租賃市場的入口比賺錢更重要。「先『上車』再說，光靠持有存量物業的增值也有得賺。」龍湖集團成都創新中心負責人胡大勇表示。龍湖今年初將長租公寓提到了戰略業務層面，3月中旬在成都首批落地了兩個青年公寓項目。而早在2015年就布局長租公寓市場的大型房企萬科，2016年加大馬力收購酒店、寫字樓，截至當年年底已進入18個城市，開業44個項目。

　　鏈家地產董事長左暉近期公開表示，與去年住宅成交放出天量，遭遇史上最嚴厲調控相比，中國的租賃業務尚有巨大空間，同時正在享受政策紅利。據鏈家測算，去年全國有17萬億元的住宅成交額，只有1萬億元的租金總額。而到了2030年，中國的租賃人口將達到3億人，租金規模預計5萬億元。

　　去年下半年以來，監管層已釋放出「加大扶持租賃業務」的信號，提出了「購租並舉」的目標。2016年6月，國務院辦公廳發文要求加快培育租賃市場，鼓勵房企出租存量商品房。2016年年底的中央經濟工作會議再次提出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。2017年2月，住建部副部長陸克華在國新辦新聞發布會上表示，購租並舉是深化城鎮住房制度改革的主要方向，住房租賃市場是解決城鎮居民住房問題的重要渠道。

　　房企將租賃看作「樓市下半場」的入口。多位房企高管表示，傳統的房地產開發模式離客戶太遠，未來不會有太多話語權，而租賃比一二手房交易更高頻。一線城市以存量房交易為主，平均購房年齡普遍推遲，發展租賃業務可以更早接觸客戶，並通過掌控存量房的運營管理權，挖掘租房以外的價值。

　　從現實情況看，房企搶做「包租公」也是無奈之舉。一方面，從高周轉的開發模式轉為存量資產的長期運營，房企現金流周轉速度必然驟降；另一方面，壓力來自政府土拍中的限售令和閑置存量房的盤活需求。2016年底，萬科北京分公司競得海淀區兩宗「限房價、競地價」地塊，其中住宅部分需100%自持出租。在政府限定最長租期10年，嚴堵開發商「以租代售」的政策追擊下，萬科4月19日發公告表態堅持「只租不售」原則，並優先考慮區域內高科技企業員工的租住需求。

　　長租公寓是一個重資產行業，從搜集房源、設計裝修到提供服務，長租公寓行業需要重資本投入，涉及鏈條長，運營難度大。2010年至2012年，創業公司和中介玩家先行入場，華住、如家等連鎖酒店隨後跟進。但多年發展之後，行業仍處於初級階段。多位公寓運營商表示，業界商業模式仍是單一的做「二房東」、賺租金差，行業整體虧損。 截至目前，資本並沒有大舉進入長租行業，創業公司普遍在B輪融資徘徊，C輪融資成功者僅有魔方公寓一例，其在2016年獲得3億美元融資，中航信託以「債權+股權」的方式領投。

　　品牌房企的強勢進入，讓長租市場受到了空前的關注，也讓早期進入的創業者備受壓力。 多位長租公寓運營商對財新記者表示，簡單的租金差獲利模式不具備持續性，「二房東」模式只是過渡，行業本質還是做資產管理。只有通過精細化運營建立品牌、獲得增值收益，綜合多種融資手段降低融資成本，同時實現多元化運作，才是未來的發展方向。這也是公寓運營商和房企競合的出發點。

　　租賃市場的政策走勢最受市場關注，沒有融資端政策的配合，租金收益難抵投資成本的現實狀況很難讓長租公寓走遠、做大，但在此輪嚴厲的房地產調控風暴之下，探索十餘年的資產證券化（Asset-backed Securities，ABS）以及探討經年的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金），能否大規模開閘放行仍存較大爭議。

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