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樓市已淪為賭場,房價一跌先保銀行,個人將陷入赤貧!

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本文轉自亞洲資訊

市場上任何大額的收購行為,都會引起廣泛的關注。在關注被收購方企業的同時,下一個關注的往往就是收購方的背景和資金來源,收購是否划算。

一、樓市已淪為賭場,誰會是最後一棒?

一個人如何在短時間內實現暴富?方法有兩種。

一種是彩票,坐等天上掉下一個巨大的餡餅;另一種,就是掠奪,一群人的虧損足以造就一個人的暴富。

尤其在一個沒有增量財富創造的年代,對存量財富的再分配,就成為了致富的唯一法門。蛋糕就這麼大,就看看誰能切到更大的,誰能搶走別人的。

這些年來,從來沒有一種投資把戲像樓市這樣,長達數年地陷入了全民狂歡。

由於我國土地是公有制,房價暴漲之後,越早拿到土地使用權的人,就越是獲利最大。在這種情況下,你不用付出什麼辛苦的體力或腦力勞動,只憑加槓桿就能實現暴富。

20世紀的美國,有個叫查爾斯·龐茲的人,忽悠大家向一個事實上子虛烏有的企業投資,許諾40%的利潤回報。

21世紀的中國,有個叫房地產的東西,一線城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。

什麼概念?換到股市,就相當於70倍的市盈率。現在,我大A股的平均市盈率不過才16.8倍而已。

任何旁氏遊戲要想玩下去,得有三個前提。

為什麼你辛苦一輩子,卻不抵別人一次股權收益來得多?

一是稀缺的東西才是寶,你這個投資品得有足夠的「稀缺性」,這樣大家才會覺得靠這個東西才能發財。所以,各種各樣的騙子才會宣稱自己的理財產品是獨一無二的內部產品。

但是中國的房子到底有沒有稀缺性呢?

2015年5月,騰訊的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。美國次貸危機時,自有住房空置率最高也不過2.9%而已。

二是你得有足夠的資金,來源源不斷地注入這個騙局。

2017年,我國房地產存量房的總市值大概是270萬億計算,但我國的基礎貨幣只有30萬億左右。也就是說,只要有十分之一的買房者套現離場,就可以耗盡所有貨幣。既然兩個前提都不成立,就得靠第三了,也就是找願意來玩這個遊戲的人。

讓他們堅信,這個遊戲里,永遠有一個比他們更傻的人,能以更高的價位來接盤。

現在的樓市,有個很有意思的現象,大城市的人跑小城市去買房,小城市的人來買大城市的周邊房。城裡人下鄉炒房、鄉里人進城搶房。

小城市的人笑大城市的人。你以為你買的是價值窪地?我們本地人看來就是深坑一個。先不論小城市根本不缺房,而且真有剛需要買房,新盤多的是,何必買你的二手房?

大城市的人笑小城市的人。投機成立的前提是,能找到更有錢的人在更高的價位上來接盤。

連農民都在買房了,以後你的房子還能賣給誰?最有購買力的,就是正在接盤的你們了。但偏偏你們自己,又是樓市的空頭,將來是要拋售的。

說來說去,樓市不就是一個擦肩相遇、互道傻X的賭場。

讓我們把視野放大、綜觀全球。目前,全球經濟都是萎靡不振,經濟增速嚴重下滑,各國央行放水能力都到了極限,緊縮大周期已經來臨。

在這種情況下,誰能保持泡沫最小,誰就能損失最小。換句話說,自家的泡沫越小越好,別人的泡沫越大越好。

尤其是美國,希望中國持續地加槓桿了,美國才能寬鬆地降槓桿。

而且現在美國要走強勢美元戰略了,這時候人民幣的國際化,還有中國連年的貿易順差就不能忍了。怎麼辦?

只要中國的資產泡沫過大,資本自然會外流,美國再振臂一呼、加息縮表,自然有大筆資金轉流美國。

只要中國的資產泡沫過大,資本自然會脫實向虛,沒有資金來源的實體經濟談什麼「中國製造」,貿易順差焉能持久?

奧巴馬想搞TPP,是想架空中國製造,如今他沒搞成,反而我們自己可能要搞成了。

不戰而勝,是戰爭的最高境界;敵人內亂,是不戰而勝的最好方法。讓我們把視線收回、聚焦個人。這一切對於我們自身有什麼影響?如果資產泡沫傷害了中國製造,會發生什麼?中國製造業承擔中國25%左右的就業人口,如果製造業走弱,服務業也會衰落,那麼一旦失業潮開啟,那麼資產泡沫就會炸裂。

要知道,中國現在家庭負債率已經達到了50%,就是說,相當多的購房者都是高負債、高槓桿的。

那麼如果他們失業,那麼手裡的流動資金還能支撐多久的房貸?那麼支撐不下去之後,必會斷供。

在中國,無論樓市還是股市,都是羊群效應,極易被情緒感染,而非理智決策。所以,大家在買的時候都是一窩蜂地搶,拋的時候都是一連串地拋。

那麼到了這個時候,炒房的人,會因為止損而拋盤;而剛需者,也會因為擔心失業而提前套現。

任何金融屬性的產品,一旦下跌,絕沒有人願意接盤;一旦開跌,就得跌回解放前。所以,你可以看到我們國家為什麼會前有各種各樣的樓市調控大招,後有如火如荼的金融去槓桿,配有逐漸向緊的貨幣政策。

目的有二,一是化解泡沫,在爆炸之前先拆彈;二是固化泡沫,為拆彈來爭取時間。

你要知道,泡沫的控制與否,關係的不止是國家發展大計,更是我們每一個人的切身利益。無論有房無房,都將不可避免地捲入其中。現在的樓市有三個很有意思的現象。

一是一邊中央不斷調控加碼,另一邊地方卻在購房有獎。

一是新聞里轟炸房價花式下跌,實際上房價卻在悄悄上漲。

一是一邊是富人們紛紛套現離場,一邊是窮人們搶房大戰再起高潮。

其實,這都因為是一場賭局,空頭與對頭的博弈。對於地方政府來說,房地產就意味著錢。土地財政的六成,是要靠房地產來支撐的。

而錢就意味著政績,有了土地財政收入,才能修地鐵、修高速、建學校、建醫院。而且地方政府之間有競爭。你不賺這錢,反而打壓樓市,資金就會流向其他城市,讓你的競爭對手獲得升遷的機會。

更何況,對於一些三四線小城市來說,還面臨著去庫存壓力,還需要一撥人來為國接盤呢。而開發商更是不樂意房價降的,因此,他們一邊在新聞里放出房價下跌的「煙幕彈」,一跪地乞求的可憐姿態,迷惑公眾的視線。

一方面,能讓中央以為調控效果已現、可以減輕政策力度,一方面,能讓公眾以為房價已經下跌、抄底機會來臨。另一邊,他們卻是使出了各種花招,來抬高房價。

比如開發商蓄客500個,就放出50套房源。這時候你看到人山人海的場面怎麼辦?叫號選房只給你10秒鐘時間,你說你緊不緊張?多重壓力下,窮人能不搶房嗎?房價能不漲嗎?但實際上,開發商已經快扛不住了,很可能要還不起債了!

截至目前,房地產企業待償還債券規模2.12萬億元,其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數據顯示,2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

更有甚至,有開發商冒充購房者,申請到銀行貸款,從銀行手裡套取現金,用這筆錢來解決資金周轉的燃眉之急。之後,開發商再將這種貸款抵押的房子「一房二賣」,再賣給其他人。

在這樣的情況下,你現在進場了,你以為你遇到價值窪地了,你以為你撿到寶了。

有一種財富,叫紙面財富。有一種高潮,叫顱內高潮。

在你槓桿致富的美夢背後,是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。

一二線城市還有資金、人口的支撐,而那些三四線小城市,明明沒有什麼發展潛力了,可是房價竟然還一路上漲,那完全就是炒高的價格,蘊藏著巨大的風險。

銀行已經拒絕背鍋了,在限貸方面層層加碼。現在不少銀行已經取消了首付優惠,還停發了二套貸。

當地方政府已經憑藉去庫存成功解套,當開發商已經勝利回款收回成本,當大戶和上市公司們已經套現離場。

偌大的賭場之中,剩下的還有誰呢?

二、北京房價突然大跌,保銀行比保房價更重要!

國家統計局公布了一組房地產數據,裡面透露了驚天大秘密。

5月15日的數據顯示,今年前4個月,商品房銷售面積同比增速15.7%,比前3個月下滑3.8個百分點;銷售額增速20.1%,回落5個百分點。

僅4月份,商品房銷售面積增速(7.7%)就比3月份下滑7%。

近一個多月來,房價也出現下滑,尤其是北京房價出現突然下跌,北京二手房4月份成交均價環比下跌了6.8%。

截至目前,有超過55個城市,共發布樓市調控政策160多次,被業界稱為「史上最嚴」調控,主要是限購、限貸、限價和限售「四限」措施。

但是,今年前4個月房地產開發投資27732億元人民幣,同比名義增長9.3%,增速比第一季度提高0.2個百分點。

一方面房價下跌,銷售面積增速下跌,銷售額下跌,另一方面,開發商的投資還在擴大。這顯然不符合邏輯,只能說房產商為了續命,不得不動用老本拿地投資。銷售下滑投資擴大的房地產市場矛盾將逐漸加劇。

「銷售冷投資熱」的局面,從房地產市場長期的發展情況看,已陷入投資刺激和泡沫膨脹的兩難和矛盾境地。

其實這也是一些地方政府的兩難境地:一方面房地產投資已經成為賴以刺激經濟的主要手段;另一方面,房價泡沫膨脹,存在潛在風險,所以又要同時進行降溫調控。

房地產市場早已綁架了經濟。從1990年代開始廣泛實行土地財政,大規模投資房地產,依賴提高土地出讓金和房價來獲利和維持GDP,結果造成房地產泡沫加劇。如今騎虎難下,一直漲下去,將是災難性的後果,但要軟著陸,又考驗調控智慧。

最關鍵是,房地產的既得利益群體很難撼動,除了廣大開發商,還有很多寄生官員,有些官員動用手中權力,通過批地和更改容積率,早已竊得家財萬貫。

一些地方對此也睜一眼閉眼,經濟不好,還得依靠賣地收入來維持龐大的行政人員開支。隨著房企的地產投資擴大,土地出讓金還在上漲。中原地產的最新數據顯示,今年前4個月,50個重點城市地方政府的土地出讓金超過7600億元,上漲53.3%。

但很顯然,決策層已經深知這樣走下去的危害,所以不得不下令凍結交易,通過行政命令來防止地產炒作。

前幾天,央行突然大手一抖,單日釋放了4590億的流動性,有人認為這是不是為了保房地產?其實想多了。這不是保房地產,也不是保股市,而是保銀行。

金融去槓桿,理財產品的清理,對銀行影響是傷筋動骨的。這次清理和去槓桿,其實說到底就是提前還債,一旦強行推廣下去,會導致很多債務違約,銀行到時只能當做爛賬和壞賬來處理了。

央行在去槓桿的關鍵時刻大放水,主要是為保證債市和商業銀行的流動性充足,保證不出現大規模的債務違約,以免將商業銀行推向倒閉破產的境地,這應該是當前央行防止系統性金融危機的核心舉措。

本次釋放的4590億元,都是基礎貨幣,通過商業銀行、影子銀行的存貸款轉化,需要乘上5左右的貨幣乘數,基本等於向市場投放了2.3萬億的貨幣量。這樣的貨幣投放量,以前是要幾個月完成,如今一天就完成了,說大放水,一點都不為過。

以前類似操作,基本上都是7天、28天這種短期操作,到期就收回。而本次4590億元,投放的時間在6個月到1年,這些流動性在市場上呆的越久,產生的貨幣量就越大,洪水效應也越大。

但是這些水已經很難流動房地產了,因為前段時間已經對銀行有很多禁令,要求不要向房地產進行貸款,很多房企不得不到境外發債,成本一下就提高了。

這一次非常明顯,房地產將會成為拋棄對象,保銀行、保就業會成為重點。

三、房價暴跌的後果究竟有多可怕?看完後冷汗直流

天下大勢,合久必分、分久必合;天下樓市,漲久必跌,跌久必漲。有房一族,特別是貸款買房的,我側重地問一下:房價暴跌,你怕不怕?誒,那位朋友說了,「我不怕啊,我工作穩定收入穩定,只要按時還月供,房子就還是我的呀。」

What?竟然有這麼天真的朋友,欠缺人生經驗,畢竟too young too simple!告訴你的驚天秘密:房價跌了,不管你能不能按時還貸,銀行都有權收走你家房!

房產貶值,銀行要你補足抵押

咱們先看看賺得多、跑得快的香港朋友的真實經歷。

「1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子,從銀行貸了667.8萬港元,可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。」在香港一家律師行工作的趙偉(化名),最終由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足,不僅房子被銀行無情收走,而且還欠下銀行200多萬港元。

這是怎麼回事?

我們知道,作為貸款人,銀行與借款人簽訂貸款合同。很多不明真相的朋友以為,只要保證月供按時交給銀行,銀行沒有實際損失,我就不違約。危險的種子就是這樣被埋下的。需要明白,貸款合同的違約條款里,可不僅僅包括不按時還款,還包括抵押物價值減少。

《銀行房屋按揭貸款合同範本》顯示:

「抵押期間由於乙方(購房人)的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的,乙方應在30日內向甲方(銀行)提供與減少的價值相當的擔保。否則,甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息,甲方有權宣布貸款提前到期,要求乙方提前清償全部貸款本、息。」

舉個例子說,你就明白了。

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房價腰斬,房沒了還惹一身債!

劉明白2016年買下一套100萬的房子,首付30萬,貸款70萬。一年後,劉明白已經償還銀行本金1萬元,剩餘69萬元。就在那時,房價像著陸失敗的火星車一樣,啪嘰一下,硬硬生生結結實實地砸地上了。這套房子市場價僅為50萬元。好了,銀行這時候會給劉明白算一筆賬:當初借他70萬,是因為有價值不低於70萬的房子作抵押。現在,房子僅值50萬,但他欠銀行69萬。所以,請補齊抵押不足的差額19萬(69-50)。

要麼,劉明白拿出19萬存款,做提前還貸;要麼,劉明白有個祖傳老古董,價值不少於19萬,抵押給銀行。

劉明白這回是可犯糊塗了,當初為了買房把積蓄都掏光了,而家裡最值錢的古董是iPhone4S,上哪去湊19萬呢?

銀行連一聲不好意思都不說,「啪」一鎚子就把房子拍賣了。一般說,拍賣價肯定比市場價還要低。市價50萬的房,銀行拍賣了40萬,劉明白不僅首付白交了、啥也沒撈著,還欠了銀行29萬(69-40)!

現在,朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經貸款買房的朋友,快去把合同找出來,看看是怎麼約定抵押物價值不足的。有的合同會在正文里專門列出一條,更狡猾的銀行會在合同附件里作約定,反正,房奴是鬥不過銀行。房奴們唯一能期盼的,就是房價不要跌。

但是,房價怎麼可能永遠不跌呢?區別只是跌得深、跌得淺而已。從去年年末到今年,香港房價走入下跌周期,雖然幅度還不大,但已經引起部分購房人的恐慌。日本的例子更不必說,自上世紀90年代,日本房價暴跌之後一路走低,近幾年才緩慢抬頭。


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