樓市危險了！看完了開發商的操盤邏輯，你才知道，2018年你花100萬在徐州買套房一點都不貴！

我想，在經歷了高歌猛進的2017年，不論是購房者還是投資者包括業內人士（房產媒體、房企、中介等專註領域的人士）對於2018年徐州的樓市該怎麼走？會不會成為樓市的一個轉折點？都很難蓋棺定論，弄不清楚走勢，看不清楚現狀或許是大家最為糾結的事情，今天，小編就根據業內人士對於徐州樓市市場的回顧、現狀以及2018年的預測進行簡單的梳理，或許對於買房人來講能得到些許的啟發！

一、徐州的房地產市場已經發生了變化！

我記得在2016年的時候，徐州的區域房價還基本維持在6000元/平左右的行情，好的區域也差不多在7000-8000元/㎡，相比較2008年和2012年已經算是一種轉折。徐州樓市火爆的下一個階段可以說是從2016年底-2017年初，房價漲幅增速加大，量價齊升，迎來了紅紅的「金三銀四」，一直到2017年的6月份，徐州打響了「限售」、「限價」的政策調控，一直到今天，總體房價依然在漲，但漲跌幅度開始收窄，樓市開始以小幅漲幅的態勢逐漸趨於穩定發展！

總體來講，整個的2017徐州是火的。

中國經濟網在9月份曾發表過一篇關於徐州樓市現狀，名為《找區長也買不到房》的文章，就足以道明了徐州在2017上半年的樓市是如此之火；據國家統計局房價指數報告顯示，截止到2017年12月份，徐州房價已經連續上漲23個月！

同時，受一二線樓市「五限」調控政策的影響，很多想在一線和強二線買房的消費者由於得不到「房票」而退居之周邊的三四線城市，樓市出現了新一輪的輪動現象，三四線城市成為了樓市暴漲之後的下一個站點！徐州，也不例外。

同時，不僅是房價比較火熱，整個徐州房地產的組成形態也在發生轉變，越來越多的大牌房企開始擠進徐州，特別是在2016年和2017年，包括中海、保利、中昂、恆大、珍寶島、融創、綠地香港、中駿、雅居樂、中南、華宇等等品牌房企，由此，本土企業開始走向「死亡」的邊緣。

2017年，徐州的火還不僅僅房地產市場上，徐州這座城市也是「火了一把」。淮海經濟區中心城市的整個規劃的批複、一帶一路節點城市、包括文明城市、園林城市、金融生態城市

中國最具幸福感城市等等一系列的榮譽稱號！足以讓徐州火了一把。

而從消費者來言，消費者的思想也發生了些許的變化。

我了解到徐州其實有比較龐大的縣鎮人口到徐州發展，然後還看了一個數據，徐州已經是人口迴流城市了，大家對徐州未來美好的前景有更多的期待，那置業肯定是很重要的一塊，如果幾個基本面判斷，開發商也看好，政府又在推動城市的建設，然後本身城市輪動，比如說好的城市，跟他差不多的城市房價也起來了，他還處在一個低位，自然而然的大家信心就比較強。返鄉置業比如說他在南京，南京的徐州人是不是也想在徐州，在老家搞套房子呢？

所以這一輪應該說是政府、消費者和市場，都在發生變化，這和2012年那一輪，2008年都不太一樣。

二、目前，消費者最大的問題就是「購房難」

目前，徐州在售的房企在經過了近2年的去化，效果尤為顯著，熟悉市場都會感知，目前，新城區、北區、包括東區，在售的樓盤已經寥寥無幾，這些區域已經造成了「供需失衡」！想在這些區域買房，只能去選擇二手房。總體來講，不論是新房還是二手房價，目前都處在高位，想在這個階段買房，一定要準備好充足的資金。

徐州購房難，不僅體現在市場供需不足，房貸利率的上浮以及首付比例的提高，足以讓購房者在總體房價上多出幾十萬的買房成本。（不包括一些所謂的房號費、茶水費等什麼亂七八糟的關係費）

2018年或許會比在2017年買房要好！

2018年或許會比在2017年買房要好，為什麼這麼說呢？

2017年，受房價暴漲輪動的影響，房價節節攀升，一直到目前來講，漲幅階段已經有一段時間，在國家「房住不炒」的大基調下，一二線城市的成交量已經連續幾個月的下跌，未來依然會朝著「房子是用來住的」的指導方針下穩定前行，簡單來講，就是2018年依然會延續2017年的調控戰略，只是各城市間的調控措施會有所差異，因城施策、差異化調控會浮現。

而對於房企而言，貨幣收緊是他們的「命根」！

房企的日子會不好過，中國人民銀行行長也說，貨幣政策還是穩健的貨幣政策，他不激進，他很穩健，對房地產行業來講，現在還是一個收緊的政策。收緊就意味著，房企在開發資金上的獲取越來越艱難。

而房企明知道資金緊張，為什麼還會不遺餘力的花高價錢拿地？因為這是他們的「本行」！榮盛發展徐州公司總經理趙亞新在接受徐州樓市觀察採訪中說：「有些項目他為了掙利潤，有些項目為了規模，為了自己的江湖地位，要把規模做大，他就是不掙錢，就是為了做規模。江湖地位就決定了你的話語權，企業規模大了，江湖地位大了，而且各個房企對自己的核心競爭力也不一樣，同時他給你提供了這樣或那樣的產品也好，還有一種理念也好，新型的一種生活方式也好，他是有精力有能力的，才去做這個，你小房企他就光顧著保命了，光顧著生存了，發展根本就談不上了，所以這個規模還是有必要的。」

而從土地市場來講，徐州2018年出讓的土地還是比較大的，等這些新地塊釋放到市場上應該會在2018年的下半年，也就是說在2018年的下半年徐州市場的在數房源將極為充足，供需會得到很大的緩解。

而對於房企而言卻似乎不是那麼理想。

維維地產總經理謝士傑在接受採訪時說：「今年下半年會有很多的樓盤開出來，會增加很多的供給，尤其是在賈汪、銅山，還有西區，那麼這一部分出來以後，我們的消費，購買群體能不能繼續的把它消化掉，消化掉了，那麼這個時候，你會發現我們的重心還會上移，如果消化不掉，假定供給量大了以後，我們消費者扛不住了，那可能重心會下移。

也就說今年上半年這個風險還比較小一點，到下半年以後這個會暴露出來，顯現出來以後，我們看市場進一步檢驗，看是穩在這個地方，還是上還是下，從目前的情況來看呢，我個人認為下半年繼續上漲的可能性，非常非常小，我相對來說還是比較悲觀一點」。

地鐵房將會是徐州房價下一個暴漲的引爆點

徐州的市場熱度能不能繼續維持，房價能不能持續上漲，主要取決於：第一個是城市的規模，第二個也就是經濟的總量，你只有產業的聚集，才能帶動流動人口的聚集，沒有人，蓋那麼多房子給誰住呢？就目前來講，徐州的產業結構和實體經濟還需要一段路要走，這個支撐高房價的根基，還不足以成為徐州房價上漲的理由！

而你如果要說現在買哪的房子肯定會升值，毫無疑問，地鐵房！

徐州地鐵1、2、3號線正在緊鑼密鼓的進行中，也是徐州人特別關注的熱點事件之一。

在沒有開通地鐵之前，，你感受不到地鐵的方便，感受不到你就看一線城市，你看北京、南京、武漢、鄭州，從有修地鐵開始，地鐵沿線，每個站口旁邊，看他房價上漲是怎麼變化的，那種變化規律是可以參考到徐州的。

看完這些

是不是大體的了解了目前

徐州整個房地產市場的情況

就我個人而言

2018年是個買房的好時機

但現在

還不是最佳的！

註：文章僅供閱讀，不作為投資參考 文章來源：「徐州極房」微信公眾號

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