金融大坑

隨便聊聊金融大坑

商業地產等非一次性銷售的地產產品目前需要通過金融方式來獲取資金，且是目前的一個趨勢。

國家2016年12月12日發布了《非金融企業資產支持票據指引（修訂稿）》，也就是ABS的指引文件，總體而言資產證券化對中國而言非常新。是一個朝陽業務。

從基金管理形式的角度來看，可以有公司，合夥企業，契約等。另外還有一種叫做信託的東西。

這個集中方式，如果錢是誰的，經營管理歸誰來看，主要分兩種。一種是我投大筆錢，企業我說了算；一種是我投大筆錢，你幫我管。

前者就是普通的股份制企業或者有限責任公司企業的方式。後者基本上是幫助客戶投資的方式。

合夥制很古老的方式，是一種考慮短期合作，非長期合作，類似於項目方式的合作方式，且一方提供生產資料，一方提供經驗的方式。

對於基金的契約方式，其實跟多的是一紙合同，你委託我來做這個事情。

信託又有點另類，雖然從上述的分類方法來看應該就是屬於你出錢（或者物），我幫你管理的方式。但很大的不同是，信託資產有債務風險隔離的作用和可以委託人和受益人不同，且可以匿名。這點非常神奇。

REITs和CMBS是目前商業地產和長租公寓退出的一種方式。對於CMBS又可以延伸出結構化金融，資產證券化的話題。

金融業是一個很神奇的行業，雖然都是錢，但是有時候這個錢是債，有時候是股，有時候又是別的，不同的類別有不同的金融風險。國家對於不同的標的物有不同的監管要求。銀行貸款行不通，可以通過資產證券化的方式。

CMBS的幾個知識點和延伸討論。

1.需要破產隔離

為了達到這個目的，會把底層資產通過真實銷售的方式給SPV，且需要財務會計的操作，這點稅務總局等都有特別的指引要求。

2.結構化

CMBS通過結構化分層，讓不同風險喜好的投資者可以買到不同的證券。CMBS實質上是債券，這點又延伸一個神奇的事情，資本市場上股權類的投資產品比債券類的要少，一方面國家主題是不可能發股票的，但是可以發債。股票是沒有先償還，後償還一說，雖然有一個所謂的優先股，其實優先股是固定收益，所以這個相當於債。所以在金融上專門有一個課程叫做固定收益類投資。水很深。

3.入池資產

入CMBS的資產可以很多，也可以單一，所以也有SASB產品等等。入池產品也是考慮到返還投資者的錯位時間差，多種資產可以讓現金流更加穩定

4.信用和增信措施

由於CMBS的一個特點是依靠底層資產的信用，而非原資產所有者的信用。這點也非常神奇。如果是商業地產，租用物業的商戶的信用等級也會對CMBS項目有影響。這個在很大程度上剝離了原主體對於CMBS的影響。也就是說一個企業的核心是什麼？我們現在一直說好的團隊，但是對於可以做CMBS的企業而言，顯然是一個好的資產。一個可以持續帶來現金流，對於經營要求不高的資產。

增信，一方面通過現金流覆蓋，資產抵押率等實際現金流和物業價值做評估，另外也通過第三方擔保，補足差額。最終一般也會有專業的運營團隊和發起方做劣後。這個有點類似於私募中還是需要GP投一點錢進來。這個有點類似於，你說這個項目賺錢，好我來投一部分，但你也需要投，賺錢了先給我補足，然後才是你的。如果管理方有實力，其實這個操作相當於+了槓桿，也就是說無論發起方為了降低風險和加槓桿，都應該做劣後。

5.和其他投資方式區別

前面說到了，都是錢，為啥差別這麼大呢？CMBS要求把資產給SPV，目的是防止底層資產問題，導致資產上生產的現金流的有影響，包括底層資產需要有效備案，否則還會被原主體放破產影響。

需要區分抵押貸款還是CMBS。區別就是資產是否真實銷售。

CMBS和REITs的主要差別就是前者是債，後者是股。REITs很神奇的地方是可以免稅，有人說是讓大眾消費者享受這個。我不太了解，也只是大概了解美國搞這個免稅法案也搞了很久。REITs可以享受物業升值的溢價收入，CMBS沒有。

股權的好處是，銷售方不需要還，可以長期使用，持有REITs只能在二級市場銷售獲利。REITs在很大程度上有點類似於發行IPO，只是對於傳統企業核心是團隊而言，變成了IPO的內容是一個資產包。

以上