民宿大叔｜5位民宿人：民宿如何選址？

02-25

每個人心目中都有一家民宿

開民宿和開任何一家店一樣，頭三件最重要的事就是：選址、選址、選址。來自大江南北的五位民宿主，直言不諱，知無不言，和你分享那些年他們踩過的坑。

杭州山舍酒店合伙人崔超

大環境、小環境和軟環境

山舍就是山裡面住的地方，我們把自己叫做生活美學小酒店，是想把自己定位成一家對美有追求有態度的小酒店，以及，給大家一個美好的回憶。

我們主流的客人是生活圈中的意見領袖，有網紅，有企業家，也有畫家、旅行家、作家等等，他們很多都成了山舍的好朋友。這是我第一次透露山舍的商業機密：山舍不是靠主流文化吸引大家關注的，山舍是靠主人喜歡的人來吸引大家關注的。

山舍的選址，我們的要求是要「離塵不離城」，既在山水之中，又可以輕易抵達——很困難，我們選了八個多月。我們把山舍的選址歸結為三個部分：大環境、小環境和軟環境。

大環境就是消費能力，有些城市人也很土豪，但是他們願意住五星級酒店，覺得有面子，而長三角這邊許多人願意住民宿，覺得自己很洋氣，性價比很高，花一千多塊錢，讓別人點贊，性價比很高。

小環境：山舍到任何一個地方都很方便，周邊都是本地人才知道的小眾景點，非常漂亮。走幾步路可以看到茶園。周邊有一公里長的桂花帶，花季的時候很香。

軟環境：至少要讓你的房子能辦出證件來，這一個大原則。

過雲山居主人廖敏智

選一片有保障的土地

自從做了過雲山居，我注意到周圍越來越多人都表達出了想做民宿的意願，所有人的鄉愁好像都找到了出發點，所有的鄉村都在召集鄉村建設——我想說的是，大家在談情懷的時候，也要保持一點自己的理智。

民宿主人每天的生活，不光是風輕雲淡，詩和遠方，我們考慮最多的是：房間不要停電，房主不要毀約，租戶不要差評。

民宿不是一個簡單的複製，你不可能把一個成功的民宿照搬到哪裡都能成功，我覺得民宿最最重要的不是最炫酷的設計，而是選址。選址最首要的條件是什麼？我覺得，是要看這個地方的政府是不是支持民宿產業。這很重要，決定了你的投資是否有保障，有保護。

前段時間我去了一趟大理，在我印象中，大理的民宿主人應該非常自信，因為大理的旅遊市場非常成熟。結果和當地一些民宿主人聊天發現，沒有政府的保駕護航，民宿好像沒有爹媽疼愛的小孩一樣。

過雲山居的選址，業界都說是一個不可複製的神話，選址選得好，事半功倍。今天我想說的是過雲山居不足的地方，給大家一點乾貨。

1.交通。松陽是一個小縣城，沒有高鐵站沒有火車站，客人過來開車起碼就是三個小時，上海過來是五個小時，這點嚇退了一部分客人。

2.物流。小城鎮交通閉塞，物資進不來，進貨基本靠淘寶+快遞，很多東西需要轉到山上，再扛進民宿。在一個與世隔絕的小山村裡面，招人非常難，想招些打掃衛生的阿姨都很難。

3.風景。我們周邊沒有什麼有名的景點，有些客人問我，說來松陽玩什麼呢？我只能說，你想看景點，這裡真沒有；如果你是以民宿為目的地來度假，我們的風景，絕對美得不一般。

遙遠的山主人王喆仡

三小時發達城市圈

我個人覺得民宿的到達性要比較好，你所選址的地方交通一定要方便。有時候你可能會選址選在景觀非常好的地方，比如在山上，但是到達性不好，這時候你可能要考慮到你是不是要修一條路上去，如果不能修路上去，客人來了，行李怎麼辦？是要拎上去嗎？拎上去要花多長時間，需要多幾個人，成本會增加多少。一條路如果說到達性不好，成本會佔到整個民宿總成本的很大一部分。

三小時發達城市圈，是我走了那麼多年，最後會落在莫干山這個地方的很重要的因素。江浙周邊有很多景區，比如黃山、張家界等等，景色都非常好，但並不是所有的地方都適合開。因為選址的便利性決定了民宿開業後，客人會不會來，願意不願意來，一個更直接的指標就是周末度假圈原則。

你要分析，這個目標客戶群體的周末會不會來度假？

國慶節、過年的時候，那些著名的景點大家都去。但是節假日有限，所有這些假期加起來就是二十多天，不足以維持你一年民宿的經營。如果說在周末，周五、周六這幾天，客人也願意來，一年之中，周末佔到120天，做到這個數，至少可以讓民宿活下來；如果定位高端，120天甚至可以讓你的民宿活得還不錯。

在雙橋主人 Ada

明確你的需求，然後堅持

我的店比較小，從選址到設計到施工，到裝修，然後到運營，一直營銷，再到店長本身的一些大事小情，都是我一個人負責的。我的基本定位，第一個是在鄉村，第二個做度假。有了這樣的定位，我再來思考要做一個什麼樣的店。

我理想中的店應該是這樣：十間房左右，定位、定價能滿足長三角的消費需求和能力；有清澈的山水，有豐富的生態，還有一個花園，還有一個開闊的院子；有一個讀書空間，可以彙集一些志同道合的朋友——這是我初步的構想。

選址的時候我還有一個需求，就是要有一定的可擴張性，比如說未來是可以在周邊再租幾棟的，有可以擴張的空間。按照這個構想，我從開始找房子到最後選擇了在雙橋，用了四個月的時間。尋找的過程像每天打卡上班，日復一日，開著小車，帶著一條狗，挨著村子去找。

我最後選擇的這個地方，生態環境非常好，夏天有很多的螢火蟲，院子非常大，前面兩條溪水交匯而過，基本上跟我心目中的定位是一致的。經過十個月時間的改造，就是今天這個樣子。

山裡寒舍主人殷文歡

從合作開始學習

我想給大家潑一盆冷水，我覺得民宿挺難做的，個人的判斷，未來兩年肯定會有一個重新的洗牌，無論任何地方，民宿會面臨著重新的一輪洗牌過程。

我2013年開始進入民宿領域，義無反顧做了一個3000畝的農業園項目。很遺憾，這是一個敗筆，浪費了很多的精力和心血，也浪費了很多資金，如果那時候的資金去做別的，可能不至於現在的結果。我們是一不留神做的這個項目，但是到今天也不掙錢。入住率周末60、70%，小長假100%，平時就是10%左右，這個一點意思都沒有。因為整個民宿度假一定是一個產業，未來是一個很好的項目，但是過剩了，太大了，這個比例就有點失衡。

所以我建議大家最好先打工，怎麼打工呢？就是跟人家合作，跟有項目的人一起合作，給你期權或者是股份，以這種形式先開始，先沉澱下來。把民宿產業先了解了，工作期間沉澱一些好的客戶，也可能客戶當中就是你未來的投資人。你自己借錢或是湊錢做這個事，這個就太痛苦了。我覺得一定是會有成功的，但是一定會是少數的。所以我建議，去跟人合作。