嘉興樓市是被憋大的！Ta到底還能火多久？

近日，環滬市場正經歷冰火兩重天。

向南：嘉興樓市異常火熱，一手房不找關係根本買不到，二手房也是一房難求，甚至超過了被壓抑的一手房價格。價格已直奔兩萬，而就在半年多前，嘉興房價甚至不到一萬。

向北：崑山卻正經歷調整，成交量迅速下降，年後挺了幾個月後價格開始輕微下跌，主城區17000-18000的房子隨處可見。

是不是真的有「北雄安，南嘉興」。一個「浙江省全面接軌上海示範區」是不是真的就有這樣的力量？嘉興火到現在這個程度是否正常？嘉興現在的房價到底高不高？

當下的嘉興，比當年的崑山花橋還要更火，到底是為哪般？

01嘉興的火爆是憋出來的

在我們這個奇葩國家，經常會出現這種現象，叫作萬馬齊喑，一枝獨秀。也就是說在大部分地區都被壓抑著的情況下，政策忽然開了個口子，資金、資源馬上撲過去，會瞬間造就超級火爆的市場。

往大了說：

比如上海，全國都沒有法制沒有市場經濟規則的情況下搞出來一個上海租界，於是就能幾十年間憋成十里洋場「東方巴黎」。

比如深圳，全國都沒有開放搞活的情況下，深圳可以自由組建公司，可以自由貿易（當時叫倒買倒賣），全國的冒險家帶著野心和財富扎過去，於是高樓平地起，再造一線。

往小了說：

正如嘉興的房價。上海用5年社保的限購政策擠走了剛需，又用認房認貸叫停了置換。需求自然外溢，於是有了崑山房價在2016年的暴漲。然而沒過多久蘇州直接一個限購令，把下面環滬的縣級市也都給裝了進去，再加上崑山房價已高，市場一下進入冰封。

正在這個上海＋整個環滬都限購的情況下，嘉興來了個「假限購」——外地人還是可以買一套。這個政策簡直是專業勾引投資客的。大門說關吧，還留了一絲縫隙讓你進來，說不關吧，又半掩著，可能馬上會關，自然引來大批購房者炒嘉興。

這麼個需求井噴的關頭，政策偏偏火上澆油，嘉興被批准為「浙江省全面接軌上海示範區 」，這個時候給政策利好，又畫了軌交之類的大餅，這不是分明要炒熱嘉興么？

雖然，全國限價的政策背景下，嘉興政府也會對開發商採取限價措施，不允許一手房售價過高，然而行政命令只能使市場走形，嘉興表現為一房難求，市場更為失去理性，嘉興也出現了一二手房價格倒掛的怪現象。正常的三四線城市，二手房價格遠低於一手房是規律，然而在一房難求的情況下，二手房價格竟高於一手房，並且有價有市。更要命的是，在一手房被限價的情況下，嘉興樓市的超級火爆可能被掩蓋掉，限購政策並不一定出台，市場可能繼續發燒。

02崑山嘉興，價值幾何？

首先說城市對比，嘉興和崑山是應該存在價差的。崑山的產業實力、未來的發展，以及滬寧大動脈上的高鐵、軌交、高速等立體化的交通能級進行比較，崑山都要好於嘉興。上海11號線連通已經成了現實，蘇州的S1也基本已經落地，都是馬上看得見的事兒。而嘉興與上海間的地鐵只能說正在研究，從研究到雙方確定意向，再到發改委審批，每一步都需要時間。

另外，不知大家是否看過上海的全域圖，上海的城區在整個版圖上來講是嚴重偏北的。

紅色線條為上海外環線，從地圖中可以看出嚴重偏北

也就是說，從人民廣場到崑山花橋，或者到太倉瀏河，為35公里左右，這個距離是適宜軌交通達的，上海市中心到崑山市也不過50公里。但到嘉善則要68公里，基本等同於到蘇州工業園區的距離，目前比較經濟的方式可能是城際鐵路。

花橋的地鐵11號線來的容易，不代表嘉興地鐵與上海接軌來的容易。上海這兩年修地鐵的速度明顯慢了下來，想延伸一條線可能也要醞釀很久。即使有了規劃，多少年能落地，也未可知。而這，還沒有考慮嘉興和蘇州兩地的財力差距。

綜合上面的條件，崑山和嘉興之間本身就應該是存在價差的。如果現在被政策差異人為拉平，甚至嘉興超過了崑山，未來也一定會回歸。想投資嘉興的人需要注意的是，什麼時候嘉興房價打破了與崑山的合理價格差，就是該小心的時候。目前崑山市區房價近2萬，花橋2萬＋；而嘉興也已經突破15000到了一萬七八，這個關鍵點基本已經到來。

03接下來可能發生什麼？

雖然在凱撒看來，嘉興市場是過熱的，但我依然認為這其實是好事。在大家都怕政策砸頭，謹小慎微地不開放市場的情況下，嘉興敢於明修棧道暗渡陳倉，抓緊賣房子賣地，這種敢於吃螃蟹的行為本身就會得到超額的回報——城市能更快長大，未來也有更充裕的錢投資基礎設施。對於購房者來說，長遠來看畢竟嘉興是有價值的，不似本輪很多已經在衰落的城市房價還在漲。

只不過，對當下的購房者來講，可能需要提個醒：也許要幫嘉興站一站崗。因為房價的發展規律如此：

現在瘋漲的，未來不一定漲。因為需求已經釋放，價格也到了高位。即使政策不變，再往上沖一衝，但是當房價達到2萬＋的時候，立刻會遭遇到剛需買房的價格天花板。凱撒之前講過，剛需置業的天花板就是房價兩萬以內總價200萬以下，超過了這個價格，購房者數量就會急劇下降。而當一個市場只有投資客自己玩，是不能持續的。

現在二手房好賣，未來熱潮褪去後不一定好賣。當下市場實在火熱，喊的是一房難求，其實是誰也不肯賣，都是虛火。而未來滬蘇杭市場打開的時候，賣房置換可能成為一大部分人的選擇。

總之，崑山上演的潮漲潮落，嘉興也許會再上演一遍。不過大家也別擔心，既然是長三角最核心的地方，未來總不會崩盤，站崗則站一站，未來總歸還是能解套，甚至是能有收穫的，不過如果現在還想上高槓桿搏一下的話，需要小心了。

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