未來20年才是樓市的黃金時期

作者：房產教授

本文為上一篇文章的延續，可以先看上一篇文章，對本文的開頭才不至於太過突兀。

未來20年，農村將消失

過去的20年里，隨著改革開放大潮的奔涌，大量農村、鄉鎮人員離開家鄉，湧入大城市尋找發展機會。在這20年里，中國的農村人口大減，農村消失過半，即使現在統計到的現有的農村、鄉村人口數量實際上也是大有出入的，大部分年輕人大部分時間都生活在城市裡，除了缺少一張戶口本以及過年回家幾天，他們已經跟市民沒有任何區別。

過去20年的房價快速上漲，除了貨幣貶值的原因之外，人口也是決定性因素。如果說貨幣貶值的幅度跟全國平均房價上漲的幅度一樣，那麼人口就是決定著哪個城市漲的快，哪個城市漲的慢的重要因素。

官方的數字是，到目前為止農村已經消失過半，但是實際情況遠要比這個數字嚴重的多，如果一個村裡面剩下的都是60歲以上的老人，那麼已經基本可以宣布這個村即將消失了。不止是農村，許多偏遠一些的鄉鎮都已經沒有多少青壯年和孩子，不止農村小學，鄉鎮小學也在不斷萎縮，導致許多縣城教育資源不夠，中小學超大班情況比比皆是。

從現在的情況來看，農村、鄉鎮向一二線城市大量輸送人口的時間已經過去，一二線城市很難再從農村、鄉鎮補充人口。此外，還有一個已經討論了十多年的問題，那就是人口老齡化的問題，一二線城市的人口老齡化問題也越來越嚴重。這兩個問題讓很多人對樓市悲觀，認為未來10年，中國的一二線城市處於老齡化嚴重、青壯年勞動人口難以補充，房價降難以持續上漲甚至下跌。所以有人就提出了樓市的「黃金十年」已經成為了過去式，未來的十年是樓市的白銀時代。

在我看來，未來20年，才是中國樓市的黃金時代，過去的20年才是白銀時代。

一、一二線城市的吸引力並未下降

農村、鄉鎮年輕人之所以離家千里到大城市去打拚，最重要的目的就是為了賺錢，哪裡能賺到錢就去哪裡。一二線城市有著比三四線城市、小縣城更多的就業機會，更高的勞動待遇，所以更多人願意往一二線城市裡跑。

在過去的一二十年里，一二線城市發展的越來越好，產業也發展的越來越好，也就是說，一二線城相對三四線城市總是要更好賺錢。

現在各二線城市想盡一切辦法（比如免限購）來吸引人才，不過這所謂的人才的標誌是，大專以上文憑，或者中專文憑+中級職稱，與其說吸引人才，倒不如說吸引人口。二線城市吸引人口，目的不是跟三四線競爭，而是要跟同等二線城市競爭，分出個一二三來，以後還是要有一些二線城市擠入一線城市或者准一線城市的。

過去二十年，一二線城市吸引了大量人口進入，未來二十年，一二線城市還是會吸引大量人口，因為他們的吸引力並沒有改變。有所改變的是，以前吸引了大量從農村、鄉鎮走出來的年輕人，未來則是會吸引更多的縣城、三四線城市的人口。

只要一二線城市的競爭力沒有改變，它們的吸引力就不會改變，未來二十年一二線城市房價的上漲趨勢也就不會改變。

二、城市群發展是必然的趨勢

有人很擔心，一線城市也好，二線城市也好，管轄的土地就這麼大，比如北京，已經不能再擴展了，不僅不能擴展，而且還要轉移diduan產業和diduan人口。

我們說到北京、上海、深圳的房產的時候，一般還會去研究一下環京、環滬、環深。當一個城市產業做大了，不堪人口重負的時候，這個城市就會出現產業溢出的情況。東莞就是一個非常明顯的例子，深圳的大力發展直接帶動了東莞這個小弟的發展，近些年越來越多資金進入東莞，東莞享受到了深圳產業溢出的好處。

當一個大城市發展越成熟，它的溢出效應就會越明顯。未來，不僅北京、上海、深圳會有這種溢出，其它的二線城市也將向外溢出，形成以一二線城市為中心的一個個城市群。這些城市群的形成不僅需要產業和資金，還需要掠奪大量的人口，這些人口，就來自那些偏遠的鄉村、縣城和三四線小城市。

所以接下來的發展是，一二線城市趨勢不變，三四線城市、縣城等等，就看你能不能背靠大城市了，背靠大城市的，會是未來20年的最大受益者，遠離大城市的，那就只能被淘汰了。現在是部分農村消失了，未來會有鄉鎮消失，會出現空心縣城甚至是空心城市。

三、老齡化是新的投資機會

上圖是我國現在的人口結構圖。未來20年，40歲以上人群將步入老年人行業，再加上生育率日益下降，未來20年人口老齡化確實面臨非常嚴峻的挑戰。

人口老齡化不僅會增加年輕人的負擔，同時也會給社會經濟造成影響，說白了就是幹活賺錢的人在減少，創造社會財富的人在減少，而純消費的人群在增加。

隨著城市環境污染越來越嚴重，不論是看得見的霧霾還是看不見的其它污染，對老年人的健康都是巨大的威脅。對於年輕人來說，不論污染多嚴重，必須得去大城市奮鬥，拿命換錢，但是對於老年人來說，他們不再需要大型的商業廣場，不再需要優秀的中小學，不再需要賺錢的機會。對於老年人來說，有一群一起跳廣場舞、下棋、釣魚的老人為伴才是最重要的。所以越來越多的老人正在逃離北上廣，逃離一二線城市，逃離污染和霧霾，到自然環境更好、生活更悠閑的地方去，一方面是為了健康，另一方面是為了遠離擁堵的城市。

大城市對老年人唯一的吸引力就僅僅是那裡的醫療資源。在現有的生活水平下，一二線城市多數老年人擁有逃離霧霾，到更適合養老的地方去的能力和資本。隨著越來越多的人從青壯年變成老年人，也會有越來越多的人從一二線城市離開，到更適合養老的地方去。

不用去擔心一二線城市因為老年人的離開導致人口減少，因為會有更多的年輕人去尋夢，去打拚。

除了一二線城市對三四線城市吸血，使得一二線城市未來樓市走勢不變的情況之外，老年人流入的地方，也會是未來投資的重要方向，而這個機會才剛剛開始，回報或許不會比過去二十年投資一二線城市的差。

所以說，未來20年，還是樓市的黃金時代，沒有變化，只是沒有大城市依靠的小城市、小縣城將慢慢失去吸引力，未來一二線城市以及適合養老的城市將會是樓市投資的大方向。

目前來看，海南的氣候、自然環境等等，都屬於養老的上上之選，但是經過之前一輪的上漲，海南的房價已經比較高了，尤其是三亞和周邊的市縣，以及省會海口的部分區域。普通老人想在海南買套比較方便的養老房已經比較吃力了。

事實上，如果以老年人口流入來算，海南也是中心城市，海南也會有溢出效應，而海南將溢出的，就是海南周邊的、跟海南氣候相當的、污染少的城市。具體的，下一篇再講。

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