7月新稅 對澳洲房產投資收益影響

澳房產商品服務稅7月實施

業內專家提醒，澳洲聯邦政府正計劃堵住數十億澳元的稅收漏洞，期房買家及小型開發商或將面臨更多麻煩。

澳洲新建房產交易設有商品服務稅（GST），在房產交接完成後，開發商有責任將這筆稅款繳納至澳洲稅務局（Australia Tax Office）。然而，不法開發商藉機結束公司經營或者宣布破產，以此逃避上交商品服務稅，造成每年價值30億澳元的稅收損失。

為了防止一些不法開發商逃避準時繳納出售房產的消費稅（GST），在2017-2018財政預算案中，政府宣布會推出一項針對於新民宅預扣GST的行政政策，即GST withholding regime。針對所有從2018年7月1日簽署合同的新民宅，購買者需要在交割時將住宅購買價格的1/11直接扣下來支付給稅局，其餘的10/11支付給開發商（或其指定的人）。這樣就避免了開發商在出售房屋時收取了GST，然後解散公司來逃避向稅局繳納GST的情況。

1）房屋是需要納消費稅的房屋 (taxable supply) – 即是開發獲利的商品

2）房屋是一個新的住宅房屋或者是特定的民宅土地（不是現有的住宅或是商業土地）

開發商會認為1/11的銷售價是大於自己應繳納的GST金額的（因為這種演算法沒有考慮到當年的土地成本），但是稅局為了方便管理，還是要求買家按銷售價的1/11來扣除，然後開發商每個季度申報BAS時可以向稅局申請退回多扣除的GST。

為了方便這項政策的實施，賣方必須在交割前14天內向買家提供一個消費稅預扣說明書（GST withholding notice），來告訴買家是否需要預扣消費稅以及預扣的金額。說明書上必須寫明：

1） 買家是否需要根據s14-250條款來繳納消費稅

2） 如果需要繳納，要提供以下信息：

A) 賣方的公司名以及ABN

B) 需要買家繳納的GST金額

C) 付款的截止日期及付款方式

D) 如果沒有實際上的資金交易，那麼這個交易的市場價

如果賣方沒有給買家提供這個說明書，那麼將會受到高達（$21,000）的嚴厲罰款。這項罰款將適用於所有的房屋及住宅，無論是否是新建的民宅。即使消費稅預扣說明書上需要繳納的稅款金額為零，賣方也必須提供。如果買家沒有按規定繳納稅款，將會有$2,100的罰款。

購房首付款或變向增加1成

從7月1日開始，繳納商品服務稅成為期房買家的責任。關鍵點還在於商品服務稅繳納時間改為房產交接之前。

儘管從理論上來說，期房買家支付的整體金額不變，但是期房買家必須意識到，在繳納首付款的同時還需支付這筆額外的款項。因此，有人預測在購房早期需積攢夠額外的現金，可能會嚇退期房買家。

此外，開發商可能也會要求期房買家繳納更多的首付款，因其需要資金流支持工程施工。

近期澳洲期房買家注意相關要求，最好尋求法律諮詢，一是確保按時繳納商品服務稅，二是確保簽訂可行的付款計劃。如果忘了繳納商品服務稅，可能會遭到澳洲稅務局罰款。

澳洲房產投資收益將下降

作為租房剛需購者應該仔細查看關於GST的條款，對於投資者來說更要仔細算算賬，在購房首付或交房時增加近10%的GST對於投資收益有哪些變化呢？尤其是對大量的海外投資客來說，已經實施的海外人士額外印花稅，已經在購房時額外交納了7%－8％的稅款，此次再追加接近10%的GST,對投資收益率將產生不小影響。以2017年悉尼、墨爾本、布里斯班三地房價為例：

2017年底悉尼、墨爾本、布里斯班中位房價為$895342、$720417、$491391，在目前政策下新州、維州、昆州的海外人士額外印花稅分別為7％、8%、4%；加之40%的首付款，前期投入已接近50%。在三地房價增長5.09%、12.39%、1.11%的前提下，投資回報率分別為9.78%、23.6%、2.39%。更多海外房價信息可關注海房優選官微haifangbest

在實施GST後三地購房首付需要再增加9.9%，總比例分別為62%、62%、56%，在房價增長保持不變的情況下，投資回報率分別為8.22%、19.86%、1.97%，相比5成首付時，投資回報率分別下降1.56%、3.74%、0.42%，收益額減少$13331、$24000、$2035。由此可見，在徵收GST、變相增加首付後，在房價增長較快的墨爾本投資收益下降最多。

此次商品服務稅政策或將廣泛影響到澳洲房產開發行業，尤其對於其他上千家小型開發商和只投資開發一處房產的家庭型房產開發，商品服務稅調整會對其現金流管理施加很大壓力。

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