在阿德萊德買房，從看房到入住兩個月的流水賬

今年8月因工作原因，從悉尼搬至阿德萊德，剛開始沒打算立刻買房，因當時我們的工作簽證不滿一年了，根據澳洲法律，我們不能購買二手房（臨時居民簽證比如學生簽、工作簽，有效期在一年以上的，可以購買一套自住二手房，但是離境時需出售，新房無限制，哪怕你沒簽證都能買），只能購買新房，而新房通常是不太合算的，同樣的價格，二手房可以買到比新房大的多的房子，新房唯一的好處是所有東西都是新的，哪種好這就見仁見智了。所以本來打算等拿到PR後再買房的，但由於租房的房東太過奇葩，住的實在不舒服，也機緣巧合的看到了一處還算滿意的新房，算了算還不如把租房的租金去還月供，畢竟是自己的房子，一時衝動就決定買了。

因為我們希望儘快入住，所以挑選的範圍都是已經造好或者馬上要造好的房子，其實新房還有一種選擇是購買土地+房屋的Plan，就是你買的時候還是一塊空地，賣家告訴你會造成什麼樣子的房子，周期是多少，總價是多少，這種Plan的好處是你設計階段你可以提出你的要求，儘可能的把房子造成你想要的樣子，但是缺點也是很明顯的，就是慢，且費神。一般賣家都是承諾20-30周左右能完工交房，但是澳洲人的工作效率嘛，再加個50%差不多，而且總的費用也不一定會比買現成的便宜，因為他原始的設計上，你通常都會去改些東西，加些東西，這些都是錢，而且都不是小錢。所以我們沒有選擇Plan，但是有時間可以等待的朋友可以考慮一下。

看慣了悉尼的高房價，看到阿德萊德的房價一下子就感覺好愉悅，基本上同地段同類型房價，悉尼是阿德萊德的2-2.5倍左右。我們購買的是House（有獨立土地的房子），整個土地面積在300平米左右（這在北上廣深是個很恐怖了數字了，在澳洲尤其是阿德實在不算什麼，這裡1000平米只能算中等，1500平米以上才能豪宅），房子是單層的，有3個卧室，2個浴室，1個廳帶開放式廚房，1個車庫，和一個50平米左右的小花園，位於南區Marion，距離City大約8公里，距離佛林德斯大學大約3、4公里的樣子，不過老外不太待見Marion，我Google了一下，周邊的幾個Suburb在老外眼裡評分都不算高，老外的看法是這些區的土地有很多被拆分成幾套小房子出售，大大拉低了整個社區的檔次。不過我們自己覺得還好，交通什麼都還方便，治安也不錯，反正也是自己住，就行了。

在澳洲，無論是租房還是購房，地段還是很重要的這個地段的概念和國內完全不同，國內地段還是以距離市中心的距離為最重要的因素，而在澳洲不然，澳洲城市的的市中心（CBD、City）都很小，比如悉尼和墨爾本的市中心感覺都還沒有上海內環的四分之一大，居住的人也很有限，絕大部分人是住在城市周圍的Suburb里，這個Suburb的概念很難解釋，查字典字面意思是郊區，但是實際上和中文裡的郊區又有區別，基本上你可以理解為Suburb是澳洲最小單位的行政區劃，相當與國內城市的街道的概念，比如悉尼就有幾百個Suburb，而某個Suburb是好是壞，與它到市中心的距離幾乎沒啥關係，而是這裡的環境、治安、交通、就業率、受教育程度、人均收入等等因素綜合決定，所以選擇哪個Suburb居住生活是非常重要的，不要輕易聽中介說這裡不錯那裡不錯，一定要自己上網查下，我就舉幾個例子，比如悉尼的Auburn、Redfern，阿德萊德的Elizabeth，都是出了名的差區，這些區到市中心的距離並不算很遠，但是治安不好，Auburn是中東人聚集區，而Elizabeth是越南人，並非種族歧視，但是確實這些地區的治安明顯差於周邊區域。選擇在哪個Suburb生活至關重要，租房還好點，即使發現不滿意換個地方還容易，買房就更需要謹慎了，有些Suburb看上去距離City距離很近，房價也便宜，但是住進去才發現問題一大堆，這種例子在以前信息不發達時比比皆是，而現在互聯網這麼發達，各方面信息只要想找就能找到，再隨便閉著眼睛選就有點對不住自己了，我參考了http://australia51.com/suburbsRating/Australia/1/，澳州各大城市Suburb排名，數據來自於統計局官方數據，而評分是綜合數據和居民評價而來，基本上比較客觀，有一定參考價值，大致上9分以上是好區，8-9分可以接受，8分以下就盡量避免了。當然，實地考察也是必不可少的。

我前面說過新房在土地面積上不划算，同樣的地段同樣的價格，就是因為二手房可以買到500-600平米土地面積的房子，當然二手房的新舊也有影響，一個保養的很好的看上去很新的房子，和一個破破爛爛看上去快塌的房子，價格可是會差很多的。澳洲的房子也是可以還價的，而且澳洲和中國不同，私人是可以造房子賣的，不像中國一溜的大開放商，澳洲當然也有一些大開放商，但也有很多個人買了塊地，就開始造房子然後賣掉，我們的房子也是這個情況，賣主是個鬼佬小開發商，買了一塊地，跟政府申請下拆分成3塊，造了3幢房子然後開賣（這也就是老外不喜歡的地方，他們認為一個Suburb如果這種拆分的房子太多，會影響這個區域的檔次），賣家開價49萬，我們還掉一萬，價格上還覺得滿意。

價錢談好接下來就是流程了，和中介簽訂合同後有2天的冷靜期，根據澳洲法律，這2天里買賣雙方都可以無理由取消合同，過了冷靜期，付了定金後，就需要找過戶師（Conveyancer），在南澳購買房屋的所有事宜，都是過戶師幫你操作的，當然也是需要費用的，整個流程大概收費幾百澳元。過戶師先會看下我們的合同，看看是否存在問題，有什麼風險，確認無誤後，就需要幫我們申請FIRB（Foreign Investment Review Board，外國投資審批委員會），因為我們沒有PR身份所以需要FIRB獲批後才能購房，有PR就不需要了，申請費是5000澳元，這個費用在2015年還是不需要的，虧啊。FIRB申請是一房一申的，就是你提出申請你要購買某處的一所房子，當申請提交後是一概不退的，哪怕你之後又決定不買這個房子了，也不退，也不能把這個申請換成另一套房，所以一定要考慮清楚。FIRB的審批流程大概是2個星期，獲批後過戶師通知我們可以去聯繫貸款了，我們是直接找的銀行，因為是中介推薦的，也可以找專門做貸款的Broker，他們會提供一些不同的銀行給你選擇，因為澳洲銀行間也有競爭，不同銀行給出的條件是不同的，比如利率及貸款金額都可能不同，你可以選擇一個你最滿意的。我貸款的時候，正巧碰上澳洲銀行對海外收入嚴查，審查非常嚴格，如果你沒有澳洲本地收入，只能提供海外收入證明的話，是很難貸到款的，而在以前銀行都是眼開眼閉的，好在我是在澳洲工作，有本地收入，所以這點上沒有什麼大問題，但因為我不是PR，只能貸到六成，而且這個六成並非是你房價的六成，而是銀行對房屋評估價值的六成，通常來說，評估價會比實際房價低一些的。說到貸款，澳洲有一點比國內人性化的是，合同執行是可以以貸款是否審批（Subject to finance）為前提的，就是說如果你的貸款銀行不批，合同可以自動解除，誰都不算違約（當然你如果已經申請了FIRB的話，那申請費是不會退你的），而要在國內的話，嘿嘿，你想辦法借錢去，借不到就等著被賣家告違約吧。

貸款本次購房中需要吐槽的部分，整個購房流程被拖到2個月之長也是因為貸款。我們把材料準備齊了後，貸款負責人告訴我們1-2周就能下了，這也是通常的時間，因為銀行需要時間來審核申請人的材料，對房屋進行評估（Valuation）等，我們就安心在家等待了，沒想到2周後，他打電話給我，說之前銀行系統問題，材料交上去沒人看到，現在重新提交，無語也無奈，只能繼續等待，每天上銀行官網看進度是否有更新，結果之後又幾乎等了一個月，早就超過了合同約定的交房時間，我們和賣家都很急，都忍不住要去投訴他們了，最終終於批了下來，獲批後倒是簡單，在銀行的網銀里確認下，然後再簽個將房屋抵押給銀行的文件，本來的流程這個文件要通過郵件過來，簽署好再寄回給銀行，但這又要好幾天流程，我們就打電話給銀行，問他們是不是我們可以直接上門去簽，銀行的人服務倒不錯，不需要我們上門，說帶著文件來找我們，我們當天正在超市買東西，他就說到超市來找我們，我們在超市門口象特工接頭一樣簽掉了文件，這樣最終的流程也完成了。大約3個工作日後，我們的過戶師通知我們可以過戶（Settlement）了，對於買家來說，過戶的流程相比於國內，實在是簡單太多了，把所有需要付的錢放在我的銀行賬戶上，這些費用包括除貸款外的剩餘房款、印花稅（Stamp duty on Transfer，20330澳元）、土地所有權轉讓註冊費（Land Titles Office Transfer Registration Fee，3655澳元）、給過戶師的費用，還有賣家之前已經付掉的按年收的各種費用，比如Council費等，按照過戶當天剩餘天數，結算給賣家，銀行會在過戶當天扣除，而買家本人壓根不需要出現，費用扣除後，交易就結束了，房子就是我們的了，需要注意的是，澳洲房屋的是沒有房產證這類東西的。

整個購房流程，從看房到最終拿到房子，一共歷時2個月多點，文筆不好只是記錄個流水賬，給需要的朋友參考。最終要提醒大家一點，阿德萊德是個小地方，千萬不要拿悉尼、墨爾本這樣的房價漲幅來考慮阿德萊德，這裡的房價漲幅是相當慢的，尤其是Unit和Apartment，我之前諮詢過一套Unit的，房東6年前買的，6年後幾乎是原價在出售，所以如果想投資的話，慎重。

放幾張我們房子的照片，這是入住大半年後拍的了

後院，整個後院大概有50平米，草坪加綠地大概30平米，右邊的Garden Bed是我們自己建的，種種辣椒和番茄啥的，一年到頭有的吃了

車庫比較小，因為還放了一排架子堆雜物，每次開進來都廢老大勁，一般春秋冬我都不開進車庫，直接停路邊，但夏天不行，太陽太大了，車裡溫度能有60度。。。

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