2016-04-04土地控訴之二：土地財政主導下的經濟行為邏輯
鏈家還沒倒台，這是意料之中的事，這說明鏈家的背景通天，而且和政府有著密切的利益關係。鏈家欺行霸市和操縱房價在首付貸事件中一度臭名昭著，以一家連鎖企業影響力來看，罪名應該涉及大規模金融詐騙和擾亂全國房地產市場秩序，但現在故意被官方冷處理，自然後續的經偵根本就想都不要想了，這有力論證了鏈家在2015年意外崛起並呼風喚雨，其實背後是有官方意圖的。鏈家首付貸事件之後，官方的穩房價舉措，是沿襲過去的一貫做法，這不是什麼民生措施，這是一種土地財政之下的必然經濟行為。
目前房價之高，一般家庭估計連首付都難以湊齊，即便能夠湊齊，你也必須擔心那個超房貸金額50%以上的房貸利息能否負擔，以及未來工資能否在還貸期保持高速增長，所以即便是一個家庭能夠湊足首付，也難以承受還貸壓力。於是官商合謀推出了以鏈家為代表的首付貸槓桿業務，還是一句老話，如此之高的槓桿疊加，房價稍有下降就會爆倉，銀行接受這樣的客戶是有風險的，所以背後如果沒有政府擔保和策劃，北上廣深根本無法在同一時間段內，實現藉助首付貸槓桿來撬動房價這一巨大工程。
鏈家這類連鎖中介模式是十分霸道的，他們直接以提高房價和房租的方式來壟斷市場房源，去年延續到今年的房價翻倍暴漲和房租千元級別的上跳，背後都是鏈家這類中介在興風作浪，這一方面固然和中國住房保障極度缺失有關，還有一點就是官方的縱容。別看上海最近處罰了幾個中介，就對人8萬，對企業最高20萬的處罰力度，那完全是在安慰中介。人民網每年都要發布處罰了多少多少官員的文章，以昭示本朝是法治社會，但是為何貪腐屢禁不絕？因為重罪輕罰，走走過場，正在貪腐的一看，才罰這麼小兒科的一點，況且還有機會僥倖過關，於是繼續貪腐，而沒有貪腐的一看，心理有了底，也加入到貪腐的隊伍中去了，所以中國這種體制，監察不動還能鎮住一些膽子小的，處罰越多底線越明貪腐越多。鏈家操縱房價對於整個房地產市場價格扭曲起到的作用是萬億級別，上海住建委這種重罪輕罰的行為完全是在對鏈家之類的房地產中介鼓勵和安撫，一看就是蛇鼠一窩，糊弄社會。
房價被炒高後，鏈家及其首付貸槓桿的作用已經算是完成，接下來全國民眾反應強烈總要安撫吧。切斷首付貸本身就會降房價，這和股市切斷場外配資就會崩盤一樣邏輯，在如此之高的房價之下，失去首付貸槓桿支撐，大量二手房會在降價預期下高位拋出兌現暴利，房價自然而然就會實質性下跌，銀行會陷入困境，也和政府當初的圖謀不符，怎麼辦呢？穩房價措施來了，注意穩定房價措施和民生無關，而且恰恰相反，穩房價的措施是為了阻止二手房趁房價高企的時候拋出，他是為了凍結交易量而非降房價，沒有拋壓便於中介按照政府的意圖來把房價穩定在高位。
目前政府的意圖正在按部就班實現，接下來幹什麼？短短一年裡，全社會房地產價格在首付貸的高槓桿運作之下已經重估近一倍，房地產作為貨幣擴張的金融工具，其運作空間已經被打開，接下來就是政府通過拆遷來收割土地財政，政府並不需要通過刺激房地產市場的成交額來獲取土地財政，但是必須依賴於房地產市場的價格上漲。我閉著眼睛就可以推斷出，2015年上海政府囤積了大量的動遷土地，但是沒有拍，就是在等2015年及跨入2016年頭幾個月的房價上漲，以便謀取土地財政最大化的最佳時機。
同時上海政府還有兩個傳統手段來擴大自己的土地財政總量。
一個是容積率，上海的房地產容積率只有北京的一半，如果北京容積率平均是2.6，那麼上海就是1.3。高容積率和集約化開發土地，是和土地財政立場相反的，土地財政需要在一定時間內儘可能多地賣地，於是市中心的土地，不但容積率要儘可能低，而且儘可能向大戶型和豪華化發展，關鍵是套數要儘可能地少，造成稀缺有利於抬高房價。單位樓板面積造的套數少了，對土地需求就大了是不是？第二個就是動遷的安置房儘可能遠，以此來獲取儘可能多得土地級差地租，而這一切都運用地鐵網路來實現，一公里地鐵造價5億，圍成一平方公里的地鐵方格是20億，其中每平米地皮分擔的地鐵成本是500元，而2016年上海每平方米地價拍價能達到4萬，妥妥的暴利，上海不是急吼吼推出了216公里的地鐵規劃。以上兩點造成上海住宅布局的一個特徵，低容積率的別墅群比高容積率的動遷安置房更加靠近市中心，上海政府馬哲學得很好，活學活用就是立場相反。
一種顛倒因果的說法一直盛行，就是房價上漲源於貨幣增加，但是如果你把房地產本身看作是貨幣政策，這種觀點就顯得十分荒謬，正確描述應該是貨幣增加源於房地產的擴張，直截了當來說，涉房信貸、房地產抵押和擔保貸款把銀行給綁架了，銀行必須走一條龐氏騙局的道路，政府必須全程配合房價上漲，不跌則矣一跌崩盤。
受到深圳官僚的啟發我最近說過這麼一句，北京填光渤海，上海填光東海，深圳填光南海，中國房價也不會跌，參照文章開頭的分析，中國房價上漲並不需要實際成交量。政府掙土地財政，開發商掙什麼？為何地王價格年年刷新，開發商年年高價接盤豈不是傻？不傻，政府會控制房價每年按照一定的增速上漲，開發商除了有政府房價只漲不跌的擔保，還有一個辦法就是，開發商掙的其實是時間槓桿的錢，只要拉長從囤地、拖延工期、延遲結構封頂、到樓盤封盤的整個周期，開發商就可以謀取暴利，現在賣的房是建在10年前拍的地上，地王還是問題嗎？再不濟全部抵押給銀行，房價經過2015年2016年初期這麼一漲，建安成本估計直接跌入房價的5%以內，按房價50%抵押也是暴利，即便房價和庫存與有效需求脫節，開發商也可以把房地產由土地到成品房的整條資產鏈塞進中國的金融系統，以信貸擴張來延續一個沒有市場意義的房地產擴張。而被房地產綁架的銀行也必須要求政府保證房價連年上漲，因為只有房價上漲，銀行的巨量涉房貸款和房地產抵押擔保貸款才能維持賬面估值安全，並以估值增值來獲取房地產企業支付利息的能力，其實就是銀行以自身信貸擴張來支付自己的利息，這樣的模式，央行也無法緊縮商業銀行的流動性，中國整個金融體系就是建立在一個由房地產構建的旁氏騙局之上，直到通脹摧毀所有實體經濟。
中國金融解體的危機和實體經濟衰退將不可避免爆發，最近失控的通脹就是一個臨界信號，全世界應該放棄對中國經濟的希望而另謀出路，因為中國雖然擁有經濟體量，但卻沒有產生與之匹配的、對世界其他國家商品的強大消費能力，中國固然有強大的對外投資能力，但這個世界缺的是消費而不是投資，中國在世界貿易中的份額越多，其經濟結構扭曲對世界貿易的負面影響越大。為了維持人民幣堅挺和緩解外儲降低，中國會努力收緊進口商品消費能力，WTO只是在21世紀還魂了一個老牌的權貴資本主義國家和一個經典的消費不足的資本主義經濟危機。
最後我們來排排本屆政府取消了那些不利於房價上漲的調控政策，按照我的記憶來：不建大型密集居住社區（我記得有過一次關於香港組屋的討論，上海是持批判態度，中國政府和國外民主政府政治立場一向是倒過來）；取消70/90政策；取消了保障房建設必須佔據土地財政的比例；取消了經適房；不知道上海共有產權房現在還有沒有；上海住建委的廉租房公租房門檻是千年不動的，反正廉租房和公租房增量估計也是千年不動的；把保障房惡意空置後轉性為商業動遷安置房；棚戶改造貨幣化安置以及取消公租房改為貨幣化安置，從而把政府非營利性保障職能轉變成市場商業行為，取消政府對市場操縱行為的糾偏制衡來給房地產輸送利益；關於房地產囤地、開發周期、銷售的年限限制現在也沒見嚴格執行；拖延房產稅遺產稅出台.......不拉不拉不拉，民生必需品失去政府保障必然會無限上漲，以後財經媒體人不要再莫名驚詫去找一些小兒科的市場供需方面的理由來解釋房價暴漲，市場在處理民生保障品和公共品上會失靈是常識，外行要寫內行文章拜託先看幾本經濟學入門書籍行不行。
總之：中國的房子不是用來住的，是用來抵押的，房價漲的時候政府不干預，漲上去後政府出來穩房價，政府不保障民生，而是必須保證房價長年漲，上海10年土地開發造就了未來百年的城市規劃扭曲：不經濟高能耗折騰窮人。這些都是政治體制問題，中國官方的報道不缺民生兩個字，但是沒啥用處，從中央到地方的利益立場和政治執行機制完全依賴綁架民生搶錢，反正民生說過就算做過，搞得真會有這麼一回事一樣，能不能騙人不知道，但已進入了自己騙自己信的境界，最高級的騙子是連自己也欺騙（涼守宮）。
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