房市解讀(23)：資料及印象碎片無助分析問題│脫苦海

02-20

《香港物業報告2010》初步統計數字公布中小型單位空置率創下3.8%新低，於是有人認為上車盤出現斷層，要求政府重建居屋，甚至一炮過把居屋及夾屋貨尾推出市場救火；而大型單位空置率則創出近年新高的10.5%，即有人說是十室一空，豪宅市場仲唔死得？

筆者一向說屋多過戶26萬，該報告則說空置量是47,350單位，然則誰是誰非？請看該報告的「辭彙釋義」：

? 落成量指獲發佔用許可證的樓宇數量。

? 入住量指在報告年度內入住的單位數目凈增長額。計算方法是將年內落成量與年初的空置量相加，然後減去該年的拆卸量和年終空置量。

? 空置量指在年終進行普查時，實際上未使用的單位數目。有一點必須留意，就是當中部分單位仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，因而未能使用。此外，正在進行裝修的單位亦界定為空置。

? 另一點必須注意的，是入住量和空置量跟發展商已售出(即一手市場買賣)或仍然持有的單位(即未售出單位)數量並無關係。

其玄機在於，所謂入住量是推算出來的，而空置量並不包括已建成但未出佔用許可證（occupation permit，俗稱入伙紙）的樓宇，甚至連裝修中的單位亦視為空置。筆者以常理推斷，該報告並非每年均調查全港二百多萬個現存單位的實際佔用情況，而只是調查某一年取得入伙紙樓盤的情況，再將過去多年累積的所謂空置量前數迭後數計出所謂入住量，當中長年累月的誤差究竟若何，相信要待2011年人口普查才有較接近現實的答案。而筆者使用全港總戶數與全港住宅單位比較得出屋多過戶26萬，究竟住宅樓宇是否真正短缺，就留待讀者們衡量。

即如政府官方的調查數據也有如此這般的水份，市場上一般評論者又憑甚麼數據及數據來分析問題，還是只藉助一己的主觀印象來落墨呢？筆者就曾看到某銀行家在去年末聲稱很多地方的樓價要賣二萬元一呎，即使到今時今日，禮頓山才$19,000，帝景園才$18,746吧！今天很多人掛在咀邊的「連元朗都賣六千喇！點買樓呀？」。元朗有個新盤部份單位成交價達六千元，是否代表所有元朗樓都要賣六千呢？天水圍也屬於元朗區。

某大師級人馬為文標題為《轉炒二線樓　升市尾聲？》，筆者找勻成篇文章，只找到：「其實，豪宅售價早於2007年第四季見頂，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。今年樓價更超過2007年高價，但在政府打壓下，資金改為流向普通住宅市場。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。」無講過樓市見頂喎！

筆者不認為某單一模式可套用到所有市況，然則有網友看到地產泡沫模式後，有此一問：「果條線無海嘯時段下跌20%呢？」由是引發筆者好奇一問：「點解恒生指數2007年10月見頂，中原指數2007年10月開始急升，到2008年3-5月其間見高位，可以推論出『豪宅售價早於2007年第四季見頂』？乜樓市唔系所謂比股市行慢6-9個月咩？」

廿多年前筆者初入股壇，印象最深刻的一句名言是：「大企業很難再大幅增長，炒股應炒二線股。」今天再見識到原來「股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲」，而編輯可自行將之推論到樓市，把標題改為「轉炒二線樓　升市尾聲？」作為讀者，思想一定要十分靈活才成。