選房秘訣(18)：位置比區份更重要│脫苦海

02-20

每逢換季新貨上市，新款衣服標價比舊貨貴；到季尾新衫變舊款，又要降價求售：這本來是稀鬆平凡的常識，偏生有些人為掩蓋一己分析樓市的進退失據，卻去拿新盤比二手市價貴來大造文章。就拿Yoho Midtown為例，開售時 Yoho Town樓齡6年，新元朗中心樓齡17年，就當每年折價2%，前者折舊11.4%，後者折舊29%。

然後以位置計，新元中雖在輕鐵總站上蓋，同時就在西鐵站的隔鄰，可惜將被西鐵元朗站地盤南北夾著；Yoho Town離西鐵站有一段距離，而四周又冷冷清清；Yoho Midtown則比較近西鐵站，且就在未來元朗區最大商場Yoyo Mall及Hoho Mall上蓋及隔鄰，位置上又集兩者之長。

而筆者認為坊間傳媒有意無意忽略，卻最能令Yoho Midtown成為焦點的，就是其市場定位。筆者早前以俄羅斯公仔模式，來描述同區不同物業被定性為不同的市場定位，以元朗區為例，一般單幢舊樓是上車盤，新元中可視為換樓盤，Yoho Town是中產盤，Yoho Midtown以其開則及硬體，被發展商宣傳為更上一級，類似於近年的「扮豪／假豪」級數，自然有膽叫價更高，市場有人接受就自然有人搶購。當然筆者並不認為定價很抵，事實上近年買入一手樓花者，可算是硬食這款溢價，即使一等經年，也只能微利離場。

市面上每多強調樓價與區份(District)的關係，筆者發覺近年有個「一萬多現象」，新盤只要是港鐵站上蓋，即使在近郊開價一萬多元一呎完全被市場接受；市區的上蓋盤，更以挑戰兩萬為目標，皆因樓價所反映的不只是與所謂CBD的距離，更重要的是通勤時間(commuting time)，而地盤在區內的位置(location)最為關鍵，因為由元朗站到柯士甸站只需22分鐘，但一眾半新元朗屋邨盤隨時要步行十多分鐘才到車站，結果近郊的上蓋盤反而有機會打贏市區遠離鐵路站的物業，而發展商亦以此類地盤為優先勾地的對象。