建築工程(11)：略談《管制總樓面面積寬免的新安排》│脫苦海

2010年發展商向屋宇署入則數字大增，人盡皆知是要趕及2011年4月1日前，對住宅物業發水的新規限。而2010年12月31日具體措施正式出台，共發出15份作業備考。對於我等小市民，實在沒有建築業專業人仕的能耐去了解作業備考，但可以參照由發展局於2010年10月13日發出，名為「締造優質及可持續建築環境的措施」的立法會資料備忘附件B的附錄：

http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/Content_3/LegCo%20Brief%20GFA%20chi.pdf

每次政府對建築限制作出修改，均會導致樓宇格式的變動，例如窗檯的出現，或環保露台與工作平台必須分開等，今次的修改幅度較大，可以視之為下一代環保樓宇出現的里程碑，所謂限發水只不過是其一，官方的目標有三：

─可持續建築設計指引 ─總樓面面積寬免 ─樓宇能源效益

商人逐利，筆者相信發展商心中所想並非如此，而是如何在新措施下用盡那10%上限，並且盡量以最少代價保留樓宇賣點。筆者循此思路，估計下一代樓宇設計將會作何轉變。

第一類是完全取消豁免的設施，包括郵件室、派遞室、後勤服務室(logistic room)、高樓底入口空間，這等設施其實也不算是什麼賣點，高樓底入口大堂只不過是豪宅格式的包裝之一，相信發展商不再刻意興建。

第二類是只豁免部份面積，其中影響最大的是環保露台及工作平台，只能獲得面積一半的豁免，再加上兩者一定要分開興建，發展商就可能會作取捨。筆者估計發展商將傾向保留環保露台，而放棄最多只可以興建1.5平方米（約16方呎）的工作平台，因為有露台與無露台賣點上分別很大，但是如果為了興建平台要拿8方呎列入限發水之內，不如將豁免面積移到其他設施。事實上現時部份樓盤如Yoho Midtown有些單位也只有露台而沒有平台。

第三類是仍然保留但收緊面積，包括非結構預製外牆、康樂設施（例如會所）、窗檯等，比如窗檯從外牆外面伸出的深度上限由500毫米降底到100毫米，同時由正面外牆總面積的50%，變成窗戶位處的房間的外牆面積的50%，即是大大限制窗檯的深度與長度，總不成以後的房間都變成長的一邊向外來擴闊窗檯吧！

第四類則是要符合某些前題才可豁免，主要是一些環保的規定，例如能源效能估值或減少噪音的量化理據。另外值得一提的是停車場，在獲得運輸署評定及參考《香港規劃標準與準則》，除了地底停車場可獲全數豁免外，位處《建築物條例》附表五所列地區，或能證明興建地底停車場存在技術困難，亦可獲全數豁免。附表所列地區地圖： http://www.bd.gov.hk/chineseT/ScheduledAreas.html

半山區

新界西北部

馬鞍山區