房市解讀(26)：恆基賣麵包買麵粉│脫苦海

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海航集團旗下香港上市公司香港國際建投(http://00687.HK)2018年2月13日公布，將啟德的6565和6562號地盤以159.59億元出售給恆基地產(http://00012.HK)，於2月14日完成。

這兩幅地盤分別在2016年11月和12月以88.37億和54.12億投得，當時以區內樓面呎價創新高驚動市場，總計約142.49億，以出售價計升值約12%，或者只能拿果財務成本。海航集團在香港還有兩個地盤，分別在2017年1月和3月以55.297億和74.405億購入的啟德6564和6563號地盤，這四個地盤共需272億元。

海航近期已不斷出售資產，包括自2017年年底開始為位於上海、蘇州、浙江嘉興、北京、海南，廣東珠海等至少六個城市的房地產項目進行融資，以出讓項目股權的方式進行融資；將持有的德意志銀行股權由9.9%降至9.2%；並正尋求轉讓美國紐約、芝加哥、三藩市和明尼阿波利斯等地，總價值40億美元的商業地產項目。

不過大家更加關心的是，作為本地上市公司的恆基，在地產策略上有沒有轉變。有留意恆基年報的讀者會發現，恆基直接或間接（透過旗下的香港小輪(http://00050.HK)）幾十個重建地盤，而收租物業組合就遠不及新鴻基地產(http://00016.HK)。所以在2014年9月和2017年5月分別以46.88億和232.8億投得尖沙咀中間道和金鐘美利道停車場地盤。恆基多年來極少以投地的方式增加土地儲備，反而傾向以收購舊樓的方式獲得地盤，但缺點是地盤面積偏少，難以成為核心收租物業，所以這樣做可以理解。

但同一時間，恆基除了出售重建後的住宅，也有出售整座收租物業以至住宅地盤，2016年放售北角京華道18號、上環富衛金融中心及新蒲崗友邦九龍金融中心三座物業。其中，2016年以43億元出售金龍中心；2017年出售北京恆基中心、輝煌台商鋪、觀塘麗東酒店以及北角麗東軒酒店，總值約70.24億元； 2018年1月以99.5億出售北角京華道18號商廈，以及以66億元出售屯門一個住宅地盤予恆基地產。

簡而言之，恆基是出售非核心區的商廈和住宅地盤，用以發展金鐘和尖沙咀的地盤以及收購舊樓，特別是大角咀近奧運站的一系列項目，筆者個人認為，這是發展商由睇好大市，轉為睇好個別區域的操作。而是次購入啟德地盤，可視為看好該區的前景。