房市解讀(24)：香港樓市早已進入牛三│脫苦海

有地產代理以「非理性亢奮」來形容目前樓市，查此名詞出自前美國聯儲局主席格林斯潘對股市長期上升的形容，據聞此說出自1996年，但美股要到四年之後2000年科網熱爆破才轉勢，簡而言之即使此等市場氣氛出現，亦不表示市場會轉勢，即如天氣很熱，亦不表示過幾天就冬天。

類似對市況的描述，沒有什麼微言大義，亦未能算是一種分析或預測。不過在低息環境下供平過租，買樓自住並非「非理性」，再加上由2010年開始大眾在傳媒及政客大力洗腦之下，認為樓市只升不跌已漸漸成為主流。當大眾出現對樓市上升的理性預期時，單憑行政手段或增加遠期供應，當然難以扭轉升勢。例如財政司司長讓步派錢，新聞訪問某一年青人，口口聲聲說六千元無用，都不能買樓。

連等著開飯的人都想著買樓，究竟是市場不理性，還是某些人不理性？誰人不知道避免租金上漲的方法是自置物業，問題是當交租都有困難，或者因為交租而自稱難以儲首期上車，有沒有問過自己是否真有能力置業？如果是的話，為什麼在早兩年前(2007-2008)樓價較平時不入市？

對於目今樓市，筆者套用股市的杜氏理論來分析，認為樓市在2010年已進入牛市第三期。回顧由2003年至今，中原指數已上升三倍，其實無需升到200點才滿足一個浪升幾倍的條件，但這七年多的升浪，可以大致分為三段：

牛市第一期：2003-2005 沙士之後市場仍然看淡，認為樓價只是反彈而非轉勢，筆者亦不例外，要到2004年才發覺自2002年開始，住宅樓宇的中長期供應已大幅收縮。當時即使是新盤也沒有高溢價，不過地皮卻悄悄地被發展商搶得高價，比如現時嵐岸及壹號雲頂地皮在同日拍賣，出現麵粉貴過麵包的情況。可是當時的樓市，除藍籌龍頭盤外，絕大部份二手樓都仍未顯著上升，到2005年有政客就凱旋門大造文章，樓市結束上升而橫行，是為牛市第一期。

牛市第二期：2007-2008 就在股市2007年10月見頂後，樓市卻反其道而行，中原指數自2007年10月58.42開始上升，到2008年3月的72.78，短短五個月上升了24.5%！當時新盤溢價已成普遍現像，而二手市場市區及近郊沙田、荃灣、將軍澳升幅較為顯著，較遠的元朗、屯門、大埔、北區，升幅較少，而且沒有擴散到居屋、夾屋以及村屋、丁屋，拍賣行只有銀主盤被搶高，還沒有凶宅爭奪的情況，是為牛市第二期。後來卻因為金融海嘯而中斷。

牛市第三期：2009-201? 請大家回憶一下金融海嘯後的樓市進程：銀行放寬信貸，然後發展商積極勾地，舊樓收購增加，新盤以高溢價開售銷情一樣理想。而二手市場，市區樓及近郊固然更上一層樓，現在連樓價最落後的天水圍、粉嶺、深井等均跟上，那裡的新盤都可以高溢價銷售。與之前兩浪不同，升勢已擴散至居屋、夾屋、村屋、丁屋，甚至連凶宅都出現爭逐的現象，很有牛市第三期禾雀亂飛的境況。

樓市現在像《世界是平的》，不過不是平宜的平，而是區區都平均地貴。筆者並不是說樓價已見頂，反而套用股市的經驗，煙花在最後的一刻最燦爛，樓市最爆炸性的一段才剛開始，估計今年內都未必會爆破，不過現時還未置業的話，不妨等下一浪。