房價和匯率，總有一個要下跌

在人民幣匯率連續下跌之後，人民銀行官網上發布了一篇分析，題目是《6月份人民幣匯率指數小幅貶值》。這篇文章中的一句話被媒體專門摘了出來，這就是大家這兩天看到的標題黨新聞：央行說人民幣名義有效匯率存在一定貶值要求。

把原文中這句話的完整前後語摘出來是這樣的：人民幣匯率指數貶值也受我國物價水平略有走高的影響，當前我國通脹水平總體高於美國，人民幣實際有效匯率面臨升值壓力。為保持人民幣實際有效匯率相對穩定，人民幣名義有效匯率則存在一定貶值要求。

這段話我的理解是：如果沒有通貨膨脹，人民幣就可以不貶值，但是現在人民幣通貨膨脹比美元高，又不能選擇壓低通貨膨脹，所以只能選擇人民幣貶值。

通貨膨脹有很多原因，但歸根到底仍然是一個貨幣問題——錢太多了，錢自然就不值錢了。那麼為什麼一定要保證錢越來越多呢？是因為房地產為代表的中國資產已經加槓桿加到了頭。

關於槓桿，大家可以回想下2015年的股災。當大家都有錢賺的時候，很多人借錢炒股，把股市進一步推高。後來證監會嚴查兩融，就是不讓大家借錢炒股了，造成股市雪崩一般下跌。借錢炒股的人為了還錢，只能賣出股票，可是大家賣出股票又導致股價下跌，想還上同樣多的錢需要賣出更多的股票。這就是槓桿帶來的窘境，當市場上漲的時候用槓桿可以助推繁榮，反過來當市場下跌的時候去槓桿也會釜底抽薪雪上加霜。看似只抽走一點點，卻能讓整個市場中的錢大幅減少，造成多米諾骨牌一樣的結果。

雖然我們總習慣說貨幣增加是印錢，可印鈔機那點效率怎麼夠增加貨幣供給呢，印出來也全部是基礎貨幣M0。我們一般討論的貨幣總量M2，是由銀行信貸推動的。在貨幣乘數效應下，銀行新增貸款會成倍數地增加貨幣總量。雖然6月的信貸數據還沒有公布，但是很多機構預計增長迅猛，2016年上半年新增信貸規模可能突破七萬億元人民幣。

與當年刺激經濟造成產能大幅增加的四萬億相比，現在增加的人民幣更多是要維持借新還舊的現狀。房地產行業就是這個大體系的核心，如果不選擇繼續增加貨幣供給支撐房地產價格，整個經濟體系都會發生多米諾骨牌一般的連鎖反應，陷入全面蕭條。

簡而言之，房價和匯率總有一個要下跌。如果選擇控制通貨膨脹少印錢，房價下跌會導致各種行業一起出問題；如果選擇多印錢給房地產市場留下去庫存的時間，不可避免的通貨膨脹又會導致人民幣貶值。

與經濟蕭條帶來的下崗相比，或許人民幣貶值是一個更容易接受的選擇吧。相對於美元貶值，可能和其他國家相比還是升值。比如在英國退歐的衝擊下，日元繼續大幅升值，已經徹底澆滅了我年底去日本買馬桶蓋的旅行計劃，但是英國和歐洲的旅行性價比大增。人民銀行強調的人民幣匯率對一籃子貨幣穩定，就是要包括美元之外這些有升有降的國家。

隨著人民幣通貨膨脹和匯率下跌同時來臨，人民幣和美元的收益差也在縮小。以前換了美元會錯過高收益的人民幣理財，但是現在通貨膨脹對理財收益的抵消作用越來越大，尋找人民幣以外的金融資產配置會成為越來越重要理財要訣。

在過去二十年中，在中國有效提升社會階層的手段不是學歷，而是在正確的時間和正確的地點買房。隨著人口拐點來臨，這個始終正確找不出例外的房價永遠漲理論會結束嗎？未來二十年要靠房子還是美元保住已經到手的既得利益？我也不知道，每個人的選擇都構成通向未來的合力。能夠以人類短暫的生命親眼所見偉大的變革，不也是挺有趣的事情嗎？

PS. 歡迎添加理財實驗室個人微信號 imoneylab

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