拍賣房屋收入個稅算多少？稅局文件口徑不一引爭議

編者按：根據《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》第十三條規定，法院在進行司法拍賣時應當公布拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式。實踐中，拍賣公告中列明的稅費大多由買受人承擔。因此，個人通過司法拍賣競拍房屋時，應當考量可能產生的各項稅費，綜合考慮最終成交價款。競拍房屋根據能否提供房屋原值證明，在計征個人所得稅時又有所區別。本篇華稅律師通過一則稅案與您一起探討。

一、案情介紹

張某於2016年10月9日通過淘寶網司法拍賣平台，以X萬元的價格成功競得了某房屋。2016年11月21日與江岸區人民法院簽訂了《拍賣成交確認書》，該確認書約定，對拍賣標的過戶、所涉稅費等均由買受人自行承擔。2017年2月28日，張某代理人按照稅務機關的要求繳納個人所得稅人民幣29922元，稅務機關出具了完稅證明。後張某認為稅務機關在徵收個人所得稅時，應適用1%的稅率，而不應當適用3%的稅率，稅務機關對個人取得房屋拍賣收入的政策理解適用有誤，向市地稅局提起行政複議，複議維持，張某訴至法院，要求區地稅局撤銷個稅徵稅行為，並對國稅總局相關規範性文件的合法性進行審查。

二、爭議焦點及各方觀點

本案爭議焦點為：對於法院強制執行拍賣房屋與納稅義務人主動送拍房屋，在無法提供房屋原值等相關憑證的情況下，是否應統一適用3%的核定徵收率？

張某認為：《國家稅務總局關於加強和規範個人取得拍賣收入徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2007]38號）和《關於個人取得房屋拍賣收入徵收個人所得稅問題的批複》（國稅函[2007]1145號）並未規定對於人民法院通過司法強制拍賣程序而實施的轉移房屋所有權的行為如何適用稅率，應當按照1%的稅率進行核定徵收。

法院認為：上述兩份文件並未對納稅義務人主動送拍和法院強制執行拍賣等不同情況進行區分，統一按照核定徵收率3%徵收個人所得稅並無不當。

三、華稅分析

（一）個人轉讓房屋所涉個人所得稅的法律法規梳理

1、個稅繳納的一般規定

根據個人所得稅法的規定，個人取得的財產轉讓所得應當繳納個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額確定應納稅所得額，稅率為20%。即個人轉讓住房的，應當按照收入額減除原值及合理費用後的餘額計稅。

2、無法提供原值憑證時的核定

為完善制度，加強征管，根據個人所得稅法和稅收徵收管理法的有關規定國家稅務總局制定了《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號），進一步明確了個人房屋轉讓時房屋原值的證明如何提供，不同方式取得房屋時房屋原值和合理費用如何確定。

規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

第五條規定：對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

3、房屋拍賣收入的特殊規定

對個人通過拍賣市場將房產拍賣，根據國稅〔2007〕38號文第四條的專門規定，納稅人如不能提供合法、完整、準確的財產原值憑證，不能正確計算財產原值的，按轉讓收入額的3%徵收率計算繳納個人所得稅。國稅函[2007]1145號對此進一步規定，個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

本案《拍賣成交確認書中》約定張某代房屋所有人承擔稅費的條款有效

在許多情形下，納稅義務主體並不一定是最終的稅款承擔主體。在交易過程中，雙方可以約定應繳納稅款由非納稅義務主體方承擔。與納稅義務主體的法定性不同，稅款承擔主體可以通過合同條款進行約定。最高人民法院在相應的司法判例中也明確該觀點。如《山西嘉和泰房地產開發有限公司與太原重型機械(集團)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案》裁判摘要：「雖然我國稅收管理方面的法律、法規對於各種稅收的徵收均明確規定了納稅義務人，但是並未禁止納稅義務人與合同相對人約定由合同相對人或者第三人繳納稅款，即對於實際由誰繳納稅款並未作出強制性或禁止性規定。因此，當事人在合同中約定由納稅義務人以外的人承擔轉讓土地使用權稅費的，並不違反相關法律、法規的強制性規定，應認定為合法有效。」因此，本案原告張某通過法院司法拍賣網路平台競拍涉案房屋，並根據約定承擔涉案房屋的稅費，不違反法律規定，稅務機關可以受理其稅費繳納。

本案依法應當按照3%的稅率進行核定

本案中，張某無法提供房屋原值等相關憑證，且該房屋原所有人名下有其他房產，不符合「滿五唯一」免徵個稅的範圍，國稅[2007]38號文及國稅函[2007]1145號文未對主動送拍和人民法院強制執行拍賣等不同情況進行區分，因此地稅局按照核定徵收率3%徵收個稅並無不當。

小結：本案之所以會引發爭議，筆者認為，關鍵原因在於國稅函[2007]1145號文對房屋拍賣收入直接規定了按照3%的核定徵收率，但對於一般的個人房屋轉讓，根據國稅〔2007〕38號文由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局綜合考慮地段、價格等因素在1%-3%的幅度內進行確定，例如本案中張某所在武漢市，根據武漢市《市地稅局市房產局關於我市個人住房轉讓所得徵收個人所得稅的意見的通知》（武政辦[2006]169號）規定，採用核定徵收方式徵收個人所得稅的，核定徵收率暫定為l％。通過拍賣或個人交易，性質均是轉讓，在核定徵收率上卻存在較大差別，特別是本案中張某認為司法拍賣應區別於1145號文及38號文中所規定拍賣，是本案出現爭議的關鍵。 　

往期文章鏈接：

劉某與樂清市地稅局拍賣房產稅費分攤糾紛稅務行政複議上訴案

以案說稅：個人轉讓房屋引發的稅款追征糾紛案

（作者：劉天永，北京華稅律師事務所主任，全國律協財稅法專業委員會副主任兼秘書長，法學博士，經濟學博士後，稅務律師，註冊會計師，註冊稅務師；QQ和個人微信號均為：977962，添加可互動交流。）