央行發信號了，2018投資買房建議大放送（年底送乾貨）

來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

央行昨天公布了1月份的信貸數據，有很多券商分析師都分析過了，但還有人問我，我就順便說幾句吧。

1月份社會融資規模增量為3.06萬億元，人民幣貸款增加2.9萬億元，同比多增8670億元。分部門看，住戶部門貸款增加9016億元，1月末，廣義貨幣(M2)餘額172.08萬億元，同比增長8.6%，增速比上月末高0.5個百分點。

人民幣貸款是創造了歷史新高，M2環比增長了，但這確實並不意味著信貸又重回寬鬆了，我只說針對房地產貸款，相信銀行信貸員和中介按揭員都能感受到，今年的房貸緊張程度，並沒有比去年下半年松，只是去年下半年積壓的單子，去年額度用完，集中到年後釋放了。所以今年的房貸我估計又會跟去年一個趨勢，上半年寬鬆點，加上今年年初定向降准，上半年額度確實也會多些，下半年房貸大概率又會沒有額度了。

從銀監會主席郭樹清這強力去槓桿的姿態來看，2018年貸款放鬆的可能性不太大，利率已經上浮的城市要回到基準也不太可能。除非當局中途又決定放緩去槓桿的節奏，最近因為股市大跌的原因，已有一些媒體聲音在批評基層搞去槓桿競賽了。

馬上過春節，很多人會返鄉置業投資，為了給大家提個醒，我今天特意在知識星球發了個人看法，本來是星球獨享內容，但過年了就當給所有讀者的友情建議吧，星球上有些不嚴謹的地方修改了一下。

為什麼說現在不適合投資了？但有的情況剛需還可以買？

之前我說過，凡是價格翻倍的，我一律建議不要再投資了。即使房價後面還會漲一點，但你買進來至少三五年內是沒錢賺的，何必去做一個虧本的生意呢？

1、

一線城市，政府調控嚴，三五年內可能都不會放鬆，買一套500萬的房子，貸款350萬，月供就是2萬，利息佔七成1.4萬，一年就是17萬的利息，三年50萬，五年85萬，再加上你買來時的30萬稅費成本，也就是說，你這房子三年，如果不漲到580萬，而且前提還必須是你賣出去的稅費中介費30萬全部由買家承擔的情況下，你就要虧本。

說實話，對於北上廣，哪怕區區80萬，我都沒有這個信心，三年能漲到這個價。現在跟2010年後的行情會比較類似，需求在09、10年集中釋放，然後政府控制需求端，市場成交量下跌，成交較為艱難。投資客在2010-2014年期間買的，並沒有什麼錢賺，收益主要靠2015年政策放鬆後的短時間爆發。但你在2010年投資買的，肯定是比不上你在2014年的收益率，因為每一年的漲幅還抵不上你的成本。

因為這期間有政府壓著，房價就很難漲起來，房價只要平穩，哪怕不漲也不跌，你投資都是虧的，這就是我為什麼說現在不適合投資。想投一定要在調整一段時間，在政策趨於放鬆時，比如調整了三年後再買，屆時不管他政策放不放鬆，反正市場的需求也積累了一些，市場本身會有上漲的動能，那你投資也可以下手了。

2、

二線城市，調整的周期會比一線城市要長，雖然政策上會比一線城市要寬鬆，但是，他本身的需求量就不夠多，尤其是有些城市，比如長沙，買新房拿房產證的時間太漫長了，一般是2年半到3年，才能拿到房產證，等你拿到房產證時，特別是現在政策還限售3年，想賣都不能賣。

很多二線城市的讀者都跟我交流過，比如上一輪，2010年是當地的高潮，跟風買進去，投資的基本上被套了6年，2010年買的，還不如2016年上半年買的，漲幅一樣，但成本更高，光銀行貸款50萬五年利息就得虧10萬，前者白白等待六年的時間。哪怕不是到2016年，到2014年跟著政策調控放鬆時買，也用不著等六年啊，也只多2年啊。

二線城市，從一線回去返鄉置業的特別多，有的倒也不完全是為了投資，只是因為一線漲太狠了，擔心以後連二線也買不起了，趕緊先回去買一套佔個坑，幻想著以後回二線工作生活，但我覺得你如果不打算馬上回去就不要衝動，前幾年沒漲時買可以，現在已經翻倍了就沒必要頭腦發熱了，一買套五年，那時候你又回不去，又想到一線買，因為房產證出不來，因為限售，不僅賣不掉佔用資金，還佔用貸款名額，虧大了。我身邊已有好幾個這樣的案例，希望大家不要重蹈覆轍。(大家可以關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，有我所有的投資建議和觀點）

3、

三四線就更別說了，沿海的三四線相對還好點，但中西部的三四線相當於股票的垃圾股。表面上價格雖然一樣可能是翻倍，但你作為二手房賣時賺不了幾個錢，還折騰。因為不發達地區的三四線二手房價格會比一手房要低不少，銀行的評估價給的低，會導致買家買二手房首付比例高，新房多，大家都會買新房，沒有二手房市場，你想賣很難成交。

深圳周邊的中山和惠州就是這個問題，買了賣不出去。這種情況，要等到什麼時候才能改變呢？等新房都賣完了，這個片區沒有新房可開發了，才會有二手房市場。 新房和二手房的成交量至少是1比1了，才有希望。

4、

但是剛需和換房的，為什麼我建議可以在調整一段時間，比如兩年後，並不一定是調整的末期入市呢，比如北京，甚至是今年的深圳，因為調整兩年後，消化了一些泡沫，像北京一年就跌了20%，換房的完全可以考慮換了，因為後面還能不能繼續跌多少，誰也判斷不了，但你在低位換房，比你以前在高位換房划算多了，因為是同時買賣，所以不存在吃多少虧的問題。

另外還有種情況，比如長沙，新房因為政府限價，有的片區，比如洋湖，有的樓盤新房價格9000元/平米，二手房1.4萬，這種情況，剛需完全可以買新房，就看能不能買到，能買到就不要猶豫，因為有價差5000，就算房價再跌，也有百分之二三十的空間，不用擔心，但不要去買二手房。但有的片區，新房二手房價格差不多，並沒有價差，比如投資客扎推被炒作很厲害的梅溪湖，建議你就不要買了，因為新房並沒有優勢，以目前的新房價格，論後期的升值空間，我相信洋湖會超過梅溪湖。 長沙的情況我這幾天還在寫專題文章，很快就出爐了，等我。

總之，情況不同，對應的方法也不同，不能完全一概而論。

歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯實。