在美國買房有關於HOA常見的問題

給大家普及一下在美國買房(Condo 或者 townhouse）有關HOA會遇到的常見問題。

1.HOA的定義

美國的房子類型有很多，在買賣房子時大家可能都會遇到這個名詞——HOA，其實它是屋主業主協會 (Homeowners』Association) 的縮寫，是美國房產市場上一個很重要的組成部分。

HOA是非營利性組織， 由業主組成，有點像國內的業主委員會。但是權力比國內物業管理大多了！首先它是正式的法律實體，一方面保障業主的共同的權益，完善公共設施，另一方面由他們來為小區選擇物業公司，簽訂服務合同，處理各種訴訟。

2. 涉及到HOA的房屋種類

美國的房產主要有三種：獨棟別墅 (Single Family House)、聯排別墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo)。基本上除了House不涉及 HOA 外，另外兩種房屋都經常和HOA 有關。

大西雅圖地區，condo基本上肯定都是有HOA的。Seattle的townhouse通常沒有HOA，但是Eastside的townhouse一般都有HOA。

3.HOA的職能

每一個HOA的管理程度不一樣，一般HOA費用越高的，管理越全面。經常包括下面這些，

• 規範小區內業主的生活習慣，比如控制噪音，管理停車等；
• 負責小區公共設施/場所的維修和運營，一般包括網球場、游泳池、健身房、電梯等;
• 景觀、植物、環境的維護；
• 小區、大門的安保設備、安保人員的安排等；
• 統一收集垃圾；
• 水費、污水費等費用的收取；
• 房屋建築物修理，如換修門窗、屋頂，外牆的維護；
• 統一購買固定的房屋基本險種（主要是地震險）

HOA 的價格階梯大概分為以下幾個：

100刀左右：基本只是負責公共區域和園藝衛生。

350-550刀：HOA 會負責全面的管理，是性價比最高的一個檔位。

800-1000刀：西雅圖市中心有很多豪華公寓的HOA甚至800-1000刀，包括安保人員、健身房、游泳池還有公共會議室等豪華設施了。

適度的HOA費用是好事兒，雖然表面上每個月要花一定量的錢數，但是房頂、外牆這種大花銷都不需要自己出錢，還自己不用操心，總體算下來其實比完全沒有HOA划算多了!

4.HOA的限制

業主在享受 HOA 帶來的各種好處時，同時也會有一些限制：

一般情況，這個小區是否可以養寵物、前後院能否改動、外牆的顏色、是否可以加裝天線插旗竿、庭院如何布置、汽車停放在哪裡、屋外懸掛的物品、花草品種等等一切可能都會有規定。

最最重要的就是我們經常可能看到的Rental Cap，就是說這個小區或者這棟樓，同時期只能由固定數目的房主把房子租出去，超過數目的房主就只能在等待名單waitlist上排隊，直到排到自己；租期通常是只能簽一年，如果還想繼續出租，就要重新排隊~

還有很多公寓不允許短期出租，租期至少要6個月以上。不能做Airbnb。這些規定還是要在買前關注好。Rental cap 對買家來說，真的是有人歡喜有人憂：有的人喜歡是因為畢竟自己住在面，限制出租的人數，可以保證社區的安全和安靜；買投資房的顧客就肯定要小心了，畢竟自己買來就是想出租的，買的時候還是要看好resale ceritificate，做好功課，避免這個坑。

5.HOA 的計算和繳納

上面已經提到了，HOA 會向業主徵收 HOA 費用，一般是按照每家每戶的面積大小來計算費用。業主需要每月繳納管理費，按照HOA的規定，比如支票、銀行轉賬。

另外一個要注意的事項：比較特別的開支是專屬費用 (Special Assessment)，經常是因為這個社區有些大動作。舉例，比如社區的管道要大改造或者要整體換房頂，這就要很大一筆錢。通常的做法是由社區向銀行申請貸款，那麼這個錢就要由全體業主在接下來幾年裡慢慢償還，費用不低哦。也就是在你每個月額外的HOA之外，還要再交錢。所以大家在買房看HOA的時候要看好，明確標註了社區會在最近有「大動作」的，一定要慎重。

6.怎麼在HOA說了算？

HOA會定期競選Board Member，board member會決定HOA的日常經營，感興趣的話你可以你可以競選。

規避風險防大坑的最終總結：

總之，關於 HOA 最重要的一點就是買房時一定要確認好resale certificate。這個也是我們在幫顧客做準備的時候最重要的工作。美國買樓房和國內不一樣，舉一些常見的會影響你利益的問題，每個都挺恐怖的：

• 樓內有一戶正在進行法律訴訟，整棟樓都遭殃可能無法貸款
• 樓內的戶主比例太低，都是租客，可能會很影響你的貸款利率
• 整個社區商業用房比例太高，居民住房比例較小，也可能無法貸款~

Resale Certificate如果賣方沒有提前提供，在成交之後的5個工作日之內是應該提供的。在收到Resale Certificate的5個工作日之內，Flyhomes會幫助我們的買房顧客仔細確認Resale Certificate的細節，避免有坑。這個resale Certificate是HOA出具的一個關於HOA狀況的信息匯總，裡面包括HOA的管理規定、財務狀況、會議記錄、未來的預算等等，經常大概有10多份文件，上百頁的閱讀量。我們知道你可能看到以後非常迷茫，Flyhomes每次都會給顧客出resale certificate summary，保證你讀的輕鬆愉快又不會漏掉重要信息。做我們的顧客也太幸福了吧!

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