被忽視的預算案新政：英國要拿海外金主開刀

文 / 英倫投資客

上一篇秋季預算案文章《減免首套印花稅，英國房價將暴漲？》中，博主寫過英國將廢除首次購房者所購房產30萬英鎊以下部分的印花稅，讓利年輕購房者。

但這也意味著英國政府會立即損失一大筆看得見的直接財政收入，加上又給脫歐、NHS、新建住房等項目承諾了大規模撥款，英國政府面臨財政吃緊的窘境，急需金主補上這個大窟窿。

於是哈蒙德想到了搶購倫敦地標的海外土豪。

由於英鎊在英國脫歐公投後大幅度貶值，海外買家（尤其是中國買家）接連湧入倫敦市場，利用匯率優勢，加價搶購地標，在今年多次創造價格紀錄。

我們眼見的大交易就包括中渝置地和李錦記，先後出價創紀錄的11.5億英鎊和12.8億英鎊，分別收購圖中的乳酪刨摩天樓和對講機大樓

面對咄咄逼人的海外金主，英國政府終於坐不住了，想著至少得搭上這趟順風車，分一杯羹。

於是，英國政府在毫無預兆的情況下公布了一項重大稅務變化。

雖然哈蒙德沒有在11月22號的講話中提到這點，但隨後公布的《秋季預算案》報告細則顯示：

英國決定對海外投資者出售英國商業地產所獲利潤徵收資本利得稅，適用稅率為17% - 20%。

摘自2017年11月22日發布的《秋季預算案》報告細則

目前現行的英國稅法並不對海外投資者出售英國商業地產所獲利潤徵稅，但在2019年4月1號之後，所有非英國公司或其它主體持有的英國商業地產在出售獲利時都需要像英國本地買家一樣，繳納17-20%資本利得稅。

彭博分析這項政策將改變英國商業地產格局

具體細則如下：

1, 非英國公司將對出售英國物業（包括商業及住宅）所獲得的利潤進行納稅。出售英國物業包括直接出售資產，也包括出售持有物業的公司股權

2, 新政策只對2019年4月以後增值部分的利潤進行徵稅（也就是說物業在2019年4月前增值的部分無需納稅）

3, 新政策包括了預防海外投資者在2019年4月前為了避稅而搶售的措施（具體細節待公布，但措施有追溯力，對從昨天開始的交易均可追溯）

4, 適用稅率取決于海外主體的類別：公司與類公司主體（例如澤西單位信託JPUT）需繳納英國公司稅（Corporation Tax -現行稅率19%，將在2020年4月降至17%）；個人或其它主體（例如某些普通信託）需繳納資本利得稅（Capital Gains Tax -現行稅率對商業地產為20%，住宅地產為28%）（註：該要點在昨天公布的財政預算文件與徵詢文件中有少許不一致的地方，本文採用的是徵詢文件中的內容。如政府對該要點有進一步澄清時我們會及時更新）

5, 某些有雙邊稅收協定的國家將不受該政策影響，以避免雙重徵稅。具體哪些國家有待進一步確定，另外也取決於雙邊稅收協定的具體內容

6, 該政策對於某些機構性投資者有減免，例如養老金及國家主權基金

7, 這些稅務上的變化將很大程度上影響投資者對英國地產交易架構的選擇，並導致投資者更多的考慮採用英國本地公司或其它主體進行交易（例如REITs，PAIFs及ACSs）。但是英國政府表示其會重新檢視REITs的體制，以免該體制被濫用於避稅

8, 政府將會對於地產基金行業進行專門的徵詢

9, 該政策的出台意味著海外投資者會更多的考慮使用虧損及減免來降低納稅金額

10, 上述提到新政策對出售持有物業的公司股權也適用。具體來說，股權交易適用的情形為：

a. 股權被出售的公司（或其它主體）持有的資產價值75%或以上為英國房地產

b. 海外投資者持有（或在交易當時的過去5年內曾經持有）該公司或主體25%或以上的股權

*感謝賈律師提供最新細則的專業翻譯

英國政府預計，到2024年，商業地產資本增值稅新政將會為政府增加5億英鎊的財政收入，且由於該政策適用的交易廣泛，該數字可能更高。

新政衝擊海外投資者，改變英國商業地產格局

英國公開市場的商業地產項目，賣家歡迎任何買家前來競標，雖然買家們用的估值模型大同小異，但由於英鎊在英國脫歐後大幅度貶值，海外投資者（特別是亞洲買家）能憑藉英鎊兌本幣下跌10%的優勢，直接在估值基礎上加價10%，開出讓賣方無法拒絕的報價，在英國本地英鎊買家手上搶下優質資產，做長期持有打算。

這樣一來，英國整個商業地產市場逐漸失衡，英國本地買家慢慢被擠出舞台中心。

最新數據顯示，2017年第三季度對倫敦商業地產的總投資額中超過90%來自於海外買家，其中亞洲買家貢獻了三分之二，最近三個月投資了超過32億英鎊，今年到現在總共9個月投資近百億英鎊。

英國政府在這時候出台新政，一來能夠使得海外買家和英國本地買家至少在資本利得稅上回到同一起跑線，二來能夠在不丟失選票的情況下補上財政窟窿，可謂一舉兩得。

而對於英國商業地產投資大戶——海外買家而言，我們看到最近好幾筆交易都出現加價購買的局面（加價一個億！香港富豪出資14.35億倫敦買樓，港資加速圈地倫敦），這其實說明只要是好地段的好項目，根本不愁買家。

由於各國政治局勢的變化，目前湧入倫敦商業地產的海外資金還是以避險需求為主。

這次新政一定會衝擊英國商業地產對海外買家的吸引力，但由於英國基本面沒有發生根本變化，長期幫富人理財所累積的信譽又很難一下子被其它國家代替，博主預計英國未來還是能夠通過商業地產這一穩定的「房產銀行」，繼續收割其他國家的發展成果，畢竟世界上還是發展中國家多，每個時間段總會有一部分富人選擇在賭場里及時止損，抽身離場，亦或是提前未雨綢繆。

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