買房選地段終極指南，哪裡房子值得買！

房價發展趨勢分化越來越嚴重，投資、熱炒、限購等等讓樓市的局勢更加撲朔迷離，房子還能買嗎？還能投資嗎？如果能，買哪裡的房子好？

房價分化的背後是中國GDP格局的新變化。聊宅小編認為在哪個城市買房子還是很重要的，如果能夠在「潛力股」城市先買上房子，用不了幾年人生就會有如開掛。

有過經歷的人，可能更懂其中滋味。

那麼，哪些城市是「績優股」，哪些城市是「潛力股」呢？先從決定房價走勢的因素出發。

第一個因素：中心區！

這段是想說，任何時候，只要買得起，都應該買中心區。過去20多年，我們看到，城市化運動可謂高歌猛進，幾乎每個城市都在攤大餅，遍地造城。但其實中心區，基本沒有大的變動，這個就叫做「中心區不變原理」。

以北上廣為例，過去30年，這三個城市的建城面積至少擴大了5到10倍，但是他們中心區的位置絲毫沒有動搖。今天北京城教育最好、房子最貴的地方還是東西城；上海最繁榮的還是黃浦、靜安；廣州最繁華的還是越秀和天河。

那麼什麼樣的地段才能稱為中心區呢？我認為可以對照三個地標來測算。這三個地標分別是城市的第一高樓，市政府的辦公樓，這個城市最好的小學。

這三個地標，周邊2公里內可以成為一個城市的核心區，周邊5公里內可以稱為中心區，這裡所說的都是直線距離。當然是一個保守的測算，如果像北京、上海這樣的大都市，這個距離可以適當擴大一點。

第二個因素：城市發展的大方向

前面講到，任何時候，只要買得起，就一定要買中心區。但是這是有前提的，就是買得起。其實對於大部分工薪族來說，首次置業，一般是買不起中心區的，只能買相對偏遠一點的外圍區，那麼這個時候應該如何做出選擇呢？

首先，資源是有限的，政府一般會集中力量辦大事。所以呢，城市一般不會向四面八方均衡發展，只會選擇一個大方向，重點突破，把優質資源往這個方向堆。所以你的房子不在城市發展的大方向上，那麼是很可能被這個城市拋棄的。

那麼什麼是城市發展的大方向呢？舉個例子，廣州這個城市發展的大方向，其實是東進和南拓，過去以東進為主導，未來更多的以南拓為主導。再看北京，他未來拓展的大方向也是東進南拓，東面有通州城市副中心，南面有第二機場。

所以在北京，你要是買外圍區，最好買東面和南面的，如果買中心區，還是買東西城和海淀。上海發展的大方向，肯定向著浦東，向著海洋的方向，整體的資源傾斜度在浦東方向。浦東機場、迪士尼樂園、上海自貿區這些最重要的板塊都是在浦東方向的。

那麼如何搞清楚城市發展的大方向呢，主要是要搞清楚城市的整體規劃。這種東西一般是國家審批，不會輕易改動的。城市的整體規劃文件可以在規劃局網站可以找到，當然不是每個城市都會公開。

這裡教大家一個更簡單的辦法，那就是看一看這個城市最近幾年的政府工作報告和一把手的公開講話，看看哪個區被提到的次數最多，規格最高，那麼這個區域就是未來城市發展的大方向了。

第三個因素：區域選擇的「嫌貧愛富」

那麼在找到城市發展的大方向之後呢，你可能還會感覺迷茫。因為這個大方向涵蓋的區域太多，有好幾個新區都在這個大方向上，那麼這個時候你該如何做出選擇呢？

這時候就千萬別被地產商的廣告給忽悠了！

比如他會告訴你哪個區會通地鐵，哪個區有什麼規劃，我告訴你這些都不靠譜。最靠譜的是，你得知道哪個區的政府比較有錢。

這個數據是公開的，你去找各個區每年政府的工作報告，看看哪個區的地方財政收入最高，一般來說，財政收入比較高的區，首先他的產業基礎比較好，其次呢，他們在這個城市的話語權相對高一點，在爭奪地鐵、教育這些公共資源的時候會更有優勢。

財政收入高，他也會有多餘的錢，來投入到教育、醫療、文化等配套設施裡面去。還可以搞搞產業政策，人才補貼，吸引好的企業和人才進來，這對區域發展是非常非常重要的。

如果一個區的財政收入比較少，只能夠給公務員發發工資，你還指望他去辦教育，搞產業政策嗎？

所以，區域選擇的時候，一定要記得「嫌貧愛富」的這個原則。選擇那些財政收入比較高的區域，這樣你才會享用到更好的公共設施服務，更多的就業機會。

第四個因素，政府大樓的位置

根據「嫌貧愛富」原則選擇好了區域以後，下一步就要具體得選擇片區了。特別是在新區，一旦選擇失誤，你的房子可能3到5年就會原地踏步，享受不到這個城市發展的紅利。

因為城市新區的發展是非常不均衡的，存在大量的待開發片區，媒體的報道，公開的信息也就比較少。

非專業人士很難搞清楚哪些片區很容易被政府發展。哪些片區是政府的邊緣地帶。哪些片區存在對環境有干擾的危險設施。這種時候，跟著政府大樓來買房是最為穩妥的。這個呢，也是一種中國式的智慧。

靠近政府大樓，首先是治安有保障，其次呢是交通、醫療、教育等設施當然也會優先安排，環境也會安全一些。因為政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。

那麼，你的房子要和政府大樓保持多大的距離好呢？當然是越近越好，一般不要超過兩公里。

第五個因素，星巴克的選址

跟著政府大樓買房只是菜鳥入門保守的策略，如果你想獲得更好的生活體驗，更高的升值收益，你得用其他的策略。

我們都知道買房買的是地段，而買地段則是買鄰居。這裡的鄰居的概念比較寬，不僅僅是指和你住在一棟樓，一個小區的住戶，而是指那些活躍在你房子周邊的人群，這裡不僅有住戶，而且還有過來上班的人，參加活動的人，吃喝玩樂的人。

如果活動在你房子周圍的人都是搞金融的，程序員、設計師，那還擔心你的房子不升值嗎？

程序員、設計師、美女集中的地方一定是創意人群比較多的地方，一定是科技、文化、金融等新經濟比較發達的地方，這樣的地段，房產升值的潛力是最大的。

你可以看看北京的海淀區，杭州的未來科技城，深圳的南山區，這些區域的房價漲得有多快。

那麼問題是，該如何找到這樣的好鄰居呢？當然不需要什麼大數據分析，大家只需要想一想這些創意人群主要喜歡去哪些品牌門店，比如星巴克、無印良品等等。

大家都知道像星巴克、無印良品這樣的連鎖品牌，對區域價值都有一套成熟的評價體系，不會隨隨便便就開店。

如果一個地區有星巴克，至少可以說明有三件事。第一這個片區的發展比較成熟，因為星巴克的門店高度依賴人流量。第二，這裡的產業結構比較新，創意人群比較多。第三，這裡的收入水平比較高，一杯咖啡三五十塊，一般只有中產階級以上才能經常性的消費。

所以跟著星巴克、無印良品這樣的品牌門店買房，是一個找到好領居比較靠譜的方式。

第六個因素，美女的坐標

這可不是一句玩笑，而是很多人都在研究的一個學問。

因為美女對城市發展的趨勢是比較敏銳的，基本上如果一個城市或者行業能看到大量的美女引進來。那麼這個城市，這個行業肯定是處於上升期的。

相反，如果發現你身邊的美女的顏值在下降，你很可能在處於一個正在衰落的行業。

有一個例子可能說明這個現象，上個世紀90年代初，有一句流行語是這樣說的，一等美女漂洋過海，二等美女深圳珠海，三等美女北京上海，四等美女等待下海。這句話呢，深度反映了那個年代的機遇地圖。

到現在肯定是不實用了，現在是一等美女肯定北京上海，二等美女可能深圳珠海，漂洋過海的美女都回國賺錢了。上個世紀90年代，民航和美髮行業的美女密度是非常高的，現如今的空姐的顏值已經大不如前，美髮行業就更不用說了，別說美女，女性都找不到了，全是小弟。

那麼美女到哪裡去了呢，那肯定都到金融、互聯網、文化這些新興行業里去了。另外呢，美女也是一個很容易被騷擾的群體，他們對環境，安全的要求非常高。

如果一個地方的美女密度比較高，那麼這個地方的治安肯定比較好，文明程度肯定比較高。

所以，無論找工作還是買房子，美女指數都是一個很好的決策因素，所以買房子之前，你一定要去實地看看，多走走看看，如果一個地方連女性都沒有，那麼你選的地段很可能是不靠譜的。

最後非常感謝大家對『子木聊房』的關注，如果你感覺這篇文章可以幫得上你，請多多分享給朋友，讓大家共同對買房有一個更深刻的理解，謝謝大家。