WeWork估值200億美元？國內哪家眾創空間能做到？

一、背景

7月11日知情人士稱，美國共享辦公空間公司WeWork在G輪融資中獲得7.6億美元投資，公司估值達到200億美元。WeWork是一家專註於共享辦公空間的創業公司，現在它的市值超過了許多辦公房地產信託投資基金（REITs），比如估值182.5億美元的Boston Properties、估值177億美元的Vornado Realty。

他為什麼能有這麼高的估值？是因為自有地產嗎？國內的眾創空間能做到嗎？

二、wework怎麼做到這麼高的估值？

wework算是眾創空間的領頭羊，國內的徒子徒孫們都在研究他，也紛紛號稱自己的目標是國內的wework，目前國內融資額最多的優客工場的毛大慶是這麼分析wework的——

wework做的事是一個閉環。

我們做調研的時候發現，WeWork在全球租辦公室，一年的營業收入有8億美元左右。8個億美元營業收入，你怎麼能支撐得了170億美金的估值呢？對，是支撐不了。但人家桌子底下有東西。桌子底下有什麼東西？這就開始挖了。挖出第一塊磚，上面寫著，「創業五年半，旗下92家公司，有21個在納斯達克上市了」。

怎麼估值？我也不知道。有沒有估值？太有估值了。這92個公司怎麼來的？我又開始挖。

Wework開始搞了三個聯合辦公，裡面弄一堆公司，有的是創業公司，有的不是創業公司，各種各樣的公司在裡面。後來幾個合伙人說，「裡面很多公司服務能掙錢，咱別都給第三方服務了，咱得掙他們的錢。」請問怎麼掙錢？「入駐企業最需要什麼服務咱就買一家公司去服務他們。」

去哪兒買？這些入駐的公司自己不就在互相服務著嘛。WeWork就收購這種公司5%-10%的股份，讓他們繼續加大對入駐公司的服務。他們從只有100家公司入駐的時候就開始在裡面收購，現在到將近7000-8000家入駐公司的時候買了92個公司的股份。其實並不多，但什麼服務品類都有。

舉個例子，前些時候我看《紐約時報》報道，看到WeWork買了一家為所有WeWork公司提供訪客登記系統的數據公司10%的股份。這是為什麼呢？每年共享空間進進出出幾十萬人，訪客數據全在裡面，買了以后里面的數據他全能共享。

這樣的思路下來，租金、股權收益都是他的。

再往深里看，我們發現WeWork大概有四分之一營業點的房子都是他自有的。我們說這不是做房地產的公司嗎？怎麼能算是TMT公司呢？再往下挖一層，他的房子全部都是用REITs（房地產信託投資基金）買的。再一看，WeWork還有一支不動產基金，這個模型就閉上環了。

這個環是怎麼閉呢？

右邊這隻手搞聯合辦公、共享辦公。共享辦公最大的能量是他去各個地方找來的房子永遠都比周圍的房子便宜。獲得房子的租金是周圍同類寫字樓的60%，這一塊他已經有40%的利潤了。左邊這隻手他再把聯合辦公的這些公司裝進去做運營，把每個場地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）算出來。比如，對於特定的場地，EBITDA三年5%，六年8%，這就符合美國REITs退出的標準了。公司就用REITs說服房屋持有人，多給你錢，把房子賣給我。對Wework而言，房子買了以後是百分之百能退出的，因為他所設計的EBITDA和可以讓REITs退出的EBITDA是相符的。左手和右手，一隻手玩資產，一隻手玩運營。Wework有大塊的收入不在桌子租金的收入上，而是在REITs退出的收入上，這樣的收入可就極為可觀了。

所以我這次到華爾街，發現Wework可以拿出7個億來買樓，那是它自己融的錢嗎？那都是REITs的錢。

這個閉環是很漂亮的。大家看到桌面上那幾億美元的租金收入就是它的現金流，根本不會產生收益的大頭。他的桌子底下一堆入駐服務公司的股權，這邊還有一堆樓，三年退出幾個、六年退出幾個，然後再發REITs再買樓，再開辦公點。

你給投資人的感覺是什麼？這就是一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的公司。本來有租金收入和REITs運營就夠了，他還加上了收購一堆公司的股權所產生的收益。

這就是他的戰略。這麼多年跟投資人講來講去就是這麼點兒故事，一直重複講。每次融完一輪資干兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司5%-20%的股權；再做REITs買樓。一輪一輪的做。

三、國內的眾創空間能做到這麼高的估值嗎？

難！很難！非常難！

場地租金：很難做到租下來的房子比周邊的房子便宜40%！在國內，有關係能拿到這麼高差價的房子，根本就不會浪費資金、時間、人力去裝修並運營眾創空間，直接轉租掉輕輕鬆鬆拿這40%的差價！

股權收益：沒有資金、沒有專業人員的眾創空間，自己還指著VC們的投資呢！還想掉頭過來搶有錢又有人的VC們的飯碗？比如給企業提供租辦公室免押金服務的人人offie、提供註冊公司一條龍服務的公司寶，提供法律服務的綠狗網......這些有發展前景的企業VC們早就投了！拿了某個眾創空間的錢就有一定的條件，綁定某家眾創空間？這能有多大的市場？大家都想著為市面上所有的企業、所有的眾創空間服務，誰會願意就為你一家眾創空間服務呢？

租金收益：眾創空間比創業者多，走進眾創空間看到更多的是60%以下的入住率，每月不斷往裡面砸錢死撐！這樣的租金收益如何說服投資人？

REITs運營：一堆拿著樓的開發商還玩不轉，李嘉誠、潘石屹、萬達這些有實力的房東一個個在退出了，租著他們場地的二房東在中國怎麼玩REITs？

不一樣的用戶：國外是從小社交文化起來的，要逼格、要社交，要有趣；國內的是從小開始生存競爭，要市場、要客戶、要迅速，前兩年講逼格的公司都死掉了！

看得到不代表你就能做的了！

中國的眾創空間，和其他的內外資互聯網企業一樣，終究還是得走有中國特色的中國眾創空間之路！