房價真的跌了！香港「內房股」卻暴漲，恆大H一天漲了100億！

5月19日，香港內房股集體走高，內房股指數一度上漲4%。其中，中國恆大盤中漲12%，刷新歷史新高，碧桂園一度漲7%，創2008年1月來最高，另外世貿房地產盤中漲近5%，龍湖地產漲超3%，中國海外發展漲2.5%，華潤置地漲超2%。

所謂「內房股」，是指在香港上市，主要業務在內地的公司，這意味著此類股應該對內地房地產政策極其敏感，事實卻並非如此。中國的這波房地產調控從3月份開始不斷加碼，香港「內房股」也就輕微回調了一下以作回應，如今這邊的調控終見成效，那邊的地產股卻一個掉頭、創出新高（比如中國恆大），到底是哪跟神經搭錯了？

5月18日，國家統計局數據顯示，4月份因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用，15個一線和熱點二線城市新房價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。具體數據表明，15個熱點城市新房價格同比漲幅比上月回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。從環比看，天津、上海、南京、合肥、福州等五個城市新房價格下降，杭州、廈門、深圳、成都等四個城市持平；5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。

不僅僅是漲幅回落，包括上海在內的五個城市新房價格已經開始下降，這意味著高燒不斷的房地產市場有了實質性的降溫，在國家的密集調控之下，未來房價的下跌可能會成為一種趨勢。中原地產首席分析師張大偉表示，全國已經有超過20個城市「限售」，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國多城市調控新特點，在4月份市場從高位被抑制有所「退燒」後，6月份市場將繼續「退燒」，預計在7月份至8月份房地產市場降溫會比較明顯。

揭開「內房股」逆勢飆升的真相

不明真相的吃瓜群眾以為房價跌了，地產股就該跟著跌，事實並非如此，比如今天的內房龍頭中國恆大，剛剛喜獲重大利好。據經濟通通訊社5月19日報道，評級機構標準普爾發表研究報告表示，將中國恆大長期企業信貸評級由「B－」升至「B」，評級展望為穩定，主要由於集團流動性顯著改善，受惠銷售表現強勁，有穩定現金收入，同時融資渠道更多元化，故將恆大的流動性評測由弱勢轉為充裕。

得到國際級評級機構的認可，與恆大近期頻繁而又成功的資本運作不無關係。5月16日晚間，深圳世聯行地產顧問股份有限公司發布公告，為獲得恆大地產重組上市資本收益以及與恆大地產保持業務戰略合作，擬1億元投資蘇州工業園區睿燦投資企業，該合夥企業擬以現金認繳恆大地產集團有限公司新增註冊資本。在此之前，包括老闆電器、萬和電氣、顧家家居、友邦吊頂在內的4家企業共出資11.025億元參與恆大地產增資。

除了中國恆大，整個「內房股」的這波大漲始於今年3月份，巧合的是，內地房地產調控也是從這個時候加碼，似乎內地越調控，香港地產股越吃香，這背後存在著怎樣的資本邏輯？有分析認為，香港內房股頻頻大漲，是因為其估值極低業績極好，吸引資金持續南下。

1、估值極好業績極好。香港上市的內地房地產股票，普遍處於一個低估的狀態，這也是萬達商業要回歸A股上市的重要原因。數據顯示，在萬達商業啟動回歸A股上市之前的最後一個交易日，萬達商業的動態市盈率僅有6倍左右，遠低於A股相關個股的估值水平。除了估值水平極低，上市公司房企去年的業績水平也是極好。以A股市場的上市房企為例，已經公布年報的18家上市房企，有15家凈利同比正增長；17家公布快報的上市房企，16家凈利同比正增長；64家公布預報的，有44家凈利有望同比正增長。

2、資金持續南下。隨著滬港通、深港通的開通，香港市場正在得到內地資金的持續支撐，低估值的地產股或許正是資金凈流入的主要目標，以融創中國為例，截止3月中旬，在滬港通前十大活躍股明細數據中，融創中國合計凈流入資金近5.8億元。

上周摩根大通發過一份報告，如今看來可謂是一語成讖。報告稱，維持對內房股長線正面的看法，因地產商業務模式正確，有望獲取利潤增長及提升市場份額，市場低估了首四個月強勁銷售可產生的利潤，部分地產商銷售更按年增逾2倍，達到全年合同銷售一半目標。因此，摩根大通認為，直至今年第三季盈利收成期，個別贏得市場份額的內房股有望重估，股價甚至超越去年9月及今年3月的高位。

房價VS地產股，有何邏輯關係？

通常來說，股價往往隱含著對未來的預期，股價上漲一般意味著對未來看好，反之對未來看衰。以房地產市場為例，地產股上漲應包含對樓市未來的看好，反之地產股下跌，應認為對未來樓市的看空。如果上述假設成立的話，內房股的暴漲，意味著市場看多未來樓市，房價下跌或將再度落空。

不過，正如經濟學家總是錯誤預測中國房價漲跌，房價漲跌與股價漲跌的關係也是羅生門不斷。比如，曾經樓價高漲的2009年至2011年，地產股卻深陷樓市調控政策、股價回調不斷；再比如，2011年至2014年期間房價處於下跌區間，地產股卻止跌企穩。因此，僅僅憑藉內房股暴漲，就說房價要漲，邏輯支撐是不夠的，正如此前股價大跌房價並未大跌一樣。

猶記得某位經濟學家作過一篇「可怕的時滯」的文章，對應到樓市，從房價下跌到反映在房企業績上，勢必需要一個過程，短則三五月長則三五年。股價終究逃不出基本面，假如有一天中國樓市真的崩盤，靠天吃飯的房企還能拿什麼撐起極好的業績，香港「內房股」還能拿什麼吸引南下資金，到那時房價和地產股價也許會真正踩上同一個節拍。

總之，中國房價已經開始跌了，未來還可能會進一步加深跌幅，香港「內房股」的紅利期還能撐多久？