去越南胡志明市投資房產？

02-15

想在20年之後財務自由，不想坐在格子里繼續做2B青年。問題是如果去越南投資房產，相關的信息去哪裡獲取？比如說越南的規劃圖和房價分布圖之類的？
請教幾個問題啊，煩請有知道的不吝賜教啊，一個是國家層面上的，越南和中國以後矛盾肯定不少，請問兩個國家會不會發生戰爭？比如說擦槍走火，或者中國不希望隔壁出個有實力的越南之類的？
一個是關於越南政府的誠信度，擔心買了他們房子，一個買時課重稅，賣的時候課重稅，還有為啥越南要對外銷售房產啊？是吸投資，還是別的？
最後就是我在網上遇到一個越南的中國籍男的，他老婆就是越南新娘，我在想通過他老婆拿地皮，然後建房子，然後找下家賣，問題是這個人沒有多少錢，我怎樣跟他合作？地皮寫了他老婆名字，她老婆跟這個男的假離婚賣了跑了，我去找誰啊？
有了解越南的，煩請解答下啊，謝謝啦

現在是胡志明房價最高的時候，幾乎和2011年泡沫破滅前接近，很多投資集團開發了大量的公寓，其實晚上你去逛下特別是第二郡，80%都是黑燈瞎火的，這就是為什麼突然拉中國人來接盤，現在公寓買只能靠出租收回成本，外國人在胡志明買房極少，大部分都是租房，現在來胡志明的老外收入大部分在1000-2000美金左右，你一個套一就要800美金左右了，你還要人活不，泡沫極大，大家還是小心自己的錢包

前段時間去了胡志明市，了解了一下當地的房市，寫寫見聞。

1、

房屋類型 and 交易規則

從2015年開始，越南才放開了對外國人的購房限制。

越南有兩類房產，一種是house，一種是apartment。

house是指的一棟棟的獨立房屋，一般是老式住宅。

apartment指的是公寓，也就是一般的小區房，比較受年輕人歡迎。

house具有永久產權以及土地所有權，但外國人不能購買。

和我聊天的售樓小姐姐說，市中心的house非常貴，而且每年的漲幅可以達到30%，100-300萬美元/棟算是正常的價格。

apartment對於越南本國人是永久產權，外國人則為50年產權，到期時可免費續約一次，所以實際上，可以看做100年產權。

So，作為外國人，house不在我本次的考察範圍內。

由於產權的限制，外國人如果想「買」二手房，只能向外國人買，如果想「賣」二手房，可以賣給當地人和外國人。

另，外國人買房不能在銀行貸款。

2、

房價

越南的房價真的不低。

作為習慣了北上廣深房價的中國人，也表示「太貴了」！

市中心的房子均價4000美元/平米。

即便是在遠郊，也得1700-1800美元/平米。

我看的那個樓盤位於平盛郡，與越南中心區第一郡相鄰，算是個位置比較好的地方。

均價是2200美元/平米。

配有國際醫院、國家學校、游泳池……

據售樓小姐姐說，這個樓盤是胡志明市配套設施最完備的小區。

2014年開盤，到現在，價格漲了大約20%。

城市正中心，靠近金融街的一個樓盤，價格在3500美元-5000美元之間。

小姐姐說，市中心價格最高的公寓是9000美元/平米。

我在越南也買不起房，攤手。

而作為人均GDP只有1980美元的越南人來說，買房更是天方夜譚。

和目前的經濟水平相比，房價顯然是過高了。

網上有人提出了這麼一個問題，胡志明市一套房夠娶多少個越南新娘？

3、

租售比

買房貴，租房也貴。

平盛郡的那個樓盤，

一室一廳，按50平米算，月租800美元。

兩室一廳，按70平米算，月租1000美元。

三室一廳，按100平米算，月租1200美元。

這租金，在深圳也能租個不錯的小區了……

所以，以2200美元的均價計算，投資回報率在7%左右，10-15年就可以收回購房成本。

對比深圳，連續付58年的房租，才能把房子買下來，胡志明市的這個數字非常可觀。

一些出租成本：物業費0.6美元/平米，水電雜費，忘記問了……

和大部分海外置業的項目類似，在越南，中介也可以為客戶提供出租服務，收取一個月的房租作為中介費。

如果進行全託管，則每個月收取8%的房租，作為服務費。

另，越南的apartment沒有房產稅，持有成本不高。

4、

Others

越南總人口近1億，人口結構以年輕人為主，19-40歲的青壯年勞動力約為45%。

越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口。

且這兩個城市的人口流入還在不斷加速。

和深圳一樣，年輕人多，雖然貴，但房子還是剛需。

越南的房價並不穩定，從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，直到2012年，中檔樓盤的價格達到了2000-3000美元/平米，高檔樓盤4000-6000美元。

2013年房地產市場泡沫被引爆，進入」冰凍期「，房價比巔峰期跌了30%。

從2014年開始，經歷了幾年的修復和調整，如今又恢復至歷史高位。

此外，由於2015年新法律頒布，允許外國人在越南買房，刺激了房地產市場的需求，也造成了這一波的上漲。

另，越南的匯率不穩定。

雖然2014年到現在房價漲了不少，但這幾年，越南盾兌美元的匯率是一直在貶值，兩相抵消，其實也賺不了多少錢了。

當然，買房和買股不能完全等同。

買房是持有的是實實在在的不動產。

我了解到的，大部分來到越南買房的外國人，做的主要還是長期投資的打算。

以目前的租售比看，還算是一筆划算的買賣。

不可行，就說一條，未來南海必然鬧得厲害，去敵對國投資跟自殺沒區別

我以我自己的角度來回答一下你的問題。

1、首先2011年-2012年越南金融泡沫破滅，其中房地產方面的價格幾乎是腰斬，原因有很多，其中貸款利率高達20%以上是其中很大的點。那麼在泡沫破滅之前，胡志明市住宅平均單價高達3000美金。

2、2015年越南開放房地產市場，在此之前，外國人投資越南的房地產是有限制的，2015年之後，放開了一部分的許可權。但是也不是全面放開，還是有很大限度保護越南本地人的。這一點要關注到。

3、2015年政策開放後，胡志明還是處於平淡狀態，房價漲幅度不多。2016年略有漲幅，基本這兩年還是處於消化庫存階段，因為之前的經濟破滅導致很多爛尾樓盤出現，之後的幾年，開始開發商開始小心翼翼的接盤，重新建設等等，導致有不少樓盤沒有賣出去。所以才有一年半的階段開始消化庫存。

4、開始大幅度漲幅的階段是2017年，不過哪怕就是漲價到今天，胡志明平均單價還不到3000美金。

5、中國的租售比一直很低，但是不代表別的國家也是如此，很多國家租售比5個點以上太普遍了。那麼胡志明的租售比5個點以上也是很正常。同時，來越南投資的外國人，中國人只佔很小的一部分。更多的是歐美人，日本人，韓國人等等。同時不要小看越南人，不要以為越南人收入低，那是越南中部，打個比方，中國中部和西部收入很低，但是不代表深圳，上海，北京也收入低。

6、有朋友說匯率不穩定，那麼最好看看最近5年的越南盾的匯率，以及了解越南政府的貨幣政策再來聊這個問題。越南的經濟增長幅度、匯率等等相關問題就不細聊了。

7、記得曾經有位老師說過這樣一句話，大概的意思是：金融沒有泡沫就沒有發展，合理的存在是必然的。與諸君共勉。

2017年5月底剛從胡志明回來，如果有興趣投資胡志明房產或關注越南股市的朋友，不妨聯繫我，我也有這打算。如果在廣州就更好了，大家見面聊一聊。 ~下站計划去吉隆波和印度孟買走走看看。

去越南胡志明市投資房產？關於提問者關心幾個問題，正好金斧子財富之前去考察了越南的房產，一個小短片視頻，幫助大家了解越南胡志明市區的房產投資。其中要是有疑問，可以直接諮詢金斧子知乎號，或者直接諮詢金斧子官網。

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圖片來源：金斧子官網

越南的房子有專門賣給外國人的，如在胡志明的富美興新都市區裡面的房子是外國人直接可以買的，也可以貸款。但是這類房子，如果是外國人買了，只有50年產權。當然，你可以再賣掉。

另外一種是直接買土地，這個只限越南國籍的人買，外國人是不能買的。

買賣的稅費的話，這個具體還是不了解。

和那個越南人的中國老公合夥買地這個我覺得還是有風險的，

想多了

西貢核心區的房價不比天朝便宜多少，非核心區的你又看不上

一句話，在中國買不起，去越南一樣買不起

十年前去的越南，當時（2007年初）西貢房價已經以萬計（人民幣），同期相比較，上海內環價格也差不多不太到2萬

更何況還有政策因素，東南亞這些國家與中國之間的關係，衝突還是大於合作的

有數據統計，現在越南投機炒房的國外機構和個人佔比高達45%。投資客的大量湧入也拉高了越南當地的房價。據HCMC房地產協會的數據顯示，越南的住宅物業價格還會以每年5％—8％的速度增長。胡志明市的租金收益率與全球其他大城市相比幾乎是最高的，達到7%。而河內和越南其它大城市的租金回報率也普遍在6-7%左右。作為地產投資而言，越南的租金收益率無疑是很可觀的。

Q1: 請問兩個國家會不會發生戰爭？

=&>目前的執政團隊是親中派，河內的輕軌2018年通車就是中國支持的，會發生戰爭的機率很小。

Q2: 關於越南政府的誠信度，擔心買了他們房子，一個買時課重稅，賣的時候課重稅?

=&>目前越南正缺外資投資，對外資特別優惠，買房的稅賦越南人與外國人相同，買時繳增值稅10%,賣時賺錢不用課資本利得稅，只要課2%交易稅，持有不用繳稅，相當優惠。詳細內容請上優酷視頻搜尋" 越南不動產" "越南房產" 或者 "孫姊開講" 有一集講稅賦的規定。

Q3: 為啥越南要對外銷售房產啊？

=&> 就像中國早期在1990年代時也是極力吸引外資進來投資中國，越南政府希望透過外資的資金來拯救2014年時低迷的不動產景氣，所以才開放外國人買房。

Q4: 我在網上遇到一個越南的中國籍男的，他老婆就是越南新娘，我在想通過他老婆拿地皮，然後建房子，然後找下家賣，問題是這個人沒有多少錢，我怎樣跟他合作？地皮寫了他老婆名字，她老婆跟這個男的假離婚賣了跑了，我去找誰啊？

=&> 您可用自己的名字買房屋，資金可合法匯出入，且可拿到房產證。外國人不能買地，用人頭風險大。買公寓就可賺很多了，就像是在2002年的中國一樣，成長機會相當高。

請加我的微信: rebeccasun123 我們有一個越南房產的微信群，每天都會有相關的投資訊息。

錢很多可以進去房產投資，但是外國投資者在越南投資房產我覺得未必能很快獲得回報。現在越南發展的階段，明顯是金融產品收益將很快爆發，有錢去投資股市。至於戰爭這些別杞人憂天了，沒人想主動發起戰爭，想這麼多不是還要操心外星人入侵地球。

風險大，謹慎再謹慎。