P2P房產抵押貸則么看風控？

02-15

P2P房產抵押標是最受投資人青睞的P2P理財產品，也是安全係數比較高的產品，但是也有一些不安全的因素，這些不安全的因素是什麼？

　　P2P房產抵押標是最受投資人青睞的P2P理財產品，也是安全係數比較高的產品。

　　隨著三季度GDP增速破7，經濟下行壓力逐漸顯現，年內再次降准、降息是大概率事件;另一方面，臨近年底，P2P行業又面臨兌付壓力。去年年底，平台壞賬大面積爆發，理財人頻頻中雷，記憶猶新;又快到年關了，如何避免踩雷呢?首先要知道P2P理財項目中都存在那些風險，再了解如何應對這些風險。

　　今天開始和大家詳細聊聊，今天想說說P2P理財產品中大家最受投資人青睞，也是安全係數比較高的產品，房產抵押貸款。

貸款人用自己名下房產進行抵押，首先要辦理抵押登記，也就是他項權證。平台辦理他項權證，他項權人一般是公司，如果他項權人和平台毫無關係，或者僅僅是平台的某一職工，就存在一定風險。一旦離職，貸款人出現逾期或者無法償還貸款的情況，追償起來非常不便。

　　因為各地房地產管理部門政策不同，他項權證真偽查詢也存在一定障礙。有些地方網上就能查，有些地方需要到房管局大廳現場辦理，因此房產抵押貸款，應以本地房屋為主。

　　還有一種情況，就是房屋貸款尚未結清，一般是銀行商貸，這種房屋抵押貸款，就是俗稱的「二抵」。「二抵」房屋因為貸款尚未結清，無法辦理他項權登記，所以存在一定風險。現實中，除非向原貸款行申請(比如房貸是工行的，二抵向工行申請)，否則很難獲批。P2P平台辦理「二抵」業務，一般有幾個要點：

　　1. 用於「二抵」的房屋，必須是現房，且有一定升值空間;

　　2. 房屋必須是使用銀行貸款購買的一手房;

　　3. 房屋已經辦理抵押登記，且抵押權人必須是銀行;

　　4. 貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金餘額。

　　一般來說，商品房抵押率不超過60%，商業房產抵押率不超過50%，且需為本地房源。

　　下面簡單總結一下房屋抵押貸款產品需要注意的問題：

　　1. 用於抵押的房源需為本地房源，估值合理;

　　2. 他項權證需辦理在公司名下；

　　3. 盡量避免「二抵」房屋，因為「二抵」對平颱風控水平要求較高，搞不好就成「接盤俠」。

　　接下來再說說辦理房產抵押登記中的風險，以及應對措施。

　　首先，抵押前已經和第三方簽訂了租賃協議。法律中有「買賣不破租賃」的規定(《合同法》規定租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力)前提是租賃在先，所有權變動在後。

　　舉個真實例子：我在南三環有套房，一年住不了幾天，每月還得還房貸，於是租給了中介公司，租期5年;如果此時我向AA貸款，用房屋作為抵押，因為和中介公司的出租在前，和AA的抵押在後，辦理了他項權證後，AA獲得了抵押權，但我和中介公司的租賃合同在到期前，AA不能解除租賃合同，即「抵押不破除租賃」。反過來，如果我先和AA辦理了抵押登記，然後和中介公司簽署了租賃合同，即使合同未到期，AA也有權解除租賃合同。所以如果是「先租賃後抵押」，貸款人即使不能按期還貸，由於租賃合同仍然有效，平台也很難順利處理抵押房地產。現實中，也存在貸款人通過「先租賃後抵押」變相賴賬的情況。

　　那麼如何避免這類風險呢?可以要求貸款人承諾並辦理公證：如貸款人辦理了房屋抵押登記，由貸款人負責和承租人協商，提前解除租賃合同。(承租人自願，或者出租人支付賠償給承租人，均可提前解除租賃合同)

　　其次，房屋評估失真。這裡面有兩層風險，一是人為風險，二是時效風險。人為風險即評估價值和房屋實際價值偏離，因為評估費也是貸款人必須支付的成本之一，未來多申請貸款，有可能聯手提高評估價值，如此一來，很容易產生十幾萬甚至上百萬的人為差價，造成不必要的風險;時效風險即評估報告過期，一般評估報告的有效期為一年，如果借款期限超過一年，當貸款人不能按時還款，平台向法院申請拍賣，因為評估報告已經失效，也就無法追究評估機構評估不實之責了。因此，理財人在投資前，最好上下當地的二手房網站，或者和中介諮詢下，了解房屋估值是否合理，並了解當地房地產市場交易活躍度等情況。

　　最後，執行風險。當房屋進入執行階段後，如果房產屬於貸款人唯一住所，或者用於贍養家屬的房屋，在執行過程中有一定困難。前者一般不會被強執，除非房屋標準明顯高於當地平均標準，可通過置換等辦法執行，但周期很長;後者要給予被執行人六個月的寬限期，如果寬限期屆滿，被執行人仍然無法解決居住問題，執行人還要負責提供臨時住房安置。因此，不少平台要求貸款人簽署「非唯一住房聲明」並公證，已避免執行過程中的風險。

　　綜上，我再把房產抵押貸款產品的考察要點整理一下：

　　1. 用於抵押的房產最後是本地房產;

　　2. 抵押房產最好已結清銀行貸款;

　　3. 平台能滿足投資人對他項權證等必要文件真偽查詢的要求(貸款人隱私也要保護，工作中會定期邀請投資人代表到公司座談，隨機抽取通過網路或直接到房產局查詢並公示)

　　4. 了解房屋評估價值是否合理(可諮詢當地二手房中介)

　　5. 其他必要措施(如貸款人以往借款記錄，還款情況等)。

我做這行時間也不短了，上面兩個講的紙上談兵。

1，房子裝修沒有，誰在住，周圍有沒有拆遷

2，徵信什麼情況，房子是不是從別的銀行或者公司轉出，

3，客戶流水，快進快出要特別注意，

4，客戶職業，這個一般到風控手上都包裝過了……

3，綜合房產價值給出成數，5-7成，當然成數越低越沒風險，但是容易造成客戶拒簽。

更新:現在看其實住宅也未必可靠，因為流動性，所以現在階段的借貸都是不可靠的生意。

感覺還有一點比較關鍵就是平台的資信，避免自融的情況出現，另外房產性質最好為住宅，商業地產的水有多深，一兩句也說不清，住宅，住宅，住宅，重要的事情說了三遍。

一、不動產抵押借貸公司要承諾承擔賠償責任，要約束其道德風險。二、該公司擁有的風險對沖資產，超過其管理總貸款的20%以上，要約束其賠償能力。三，該公司歷史超過10年以上，公司越老越好，捆綁其品牌價值。

已東方正捷十一年的業務經驗看，P2P房產抵押貸款的風險主要在於處置過程。

本來想認真回答一下的，但是看到樓上回答裡面突然出現了責任編輯：五里九，就感覺整個人都不好了.............

好吧，我就簡單回答一下，作為P2P房產抵押貸款的風險主要在於處置過程，要考慮到以下兩點：

1、房產的所有權是否明確，如果裡面有老人小孩（18歲一下，60歲以上）的名字或者戶口，在處理起來非常麻煩，且，如果牽涉到二次抵押或者房產所有權不明的情況，那就扯皮吧。

2、房產的價值是否保值，在一線城市，北上廣深之類的地方，是不會有這個問題的，但是在二線城市，可能會出現房產價值下滑，到最後資不抵債的情況。而且，就算一線城市，房產所處地段、周邊環境也會影響抵押物的處置。

以上，房產抵押貸款只要保證抵押率低，那麼問題就不糊出現，但是抵押率低的話業務又競爭不了其他平台，所以就只有平衡風險和收益啦。