房價上漲，房主收完定金不想賣了,這樣可以嗎？

簽約賣房後房價上漲，房主收了定金卻遲遲不履行合約，結果一紙訴狀被買方告上法庭。然而，趁著訴訟之機，貪心的房主又通過領取新的產權證，將原本要出售的房屋進行抵押，作價260萬元，比幾個月前簽約時的185萬元高出75萬元。「房價飛漲，我又缺錢，就是不想履行合約，可以嗎？」

近日，在蘇州的這起個案判決，對那些視誠信為兒戲的違約者們敲響了警鐘。承辦此案的江蘇省蘇州市虎丘區人民法院民二庭庭長王耀華指出，伴隨房價波動，此類涉及交易違約的房屋買賣合同糾紛屢有發生。「本案中，出賣人在利益的驅使下惡意違約，採取多種手段為房屋買賣合同的履行製造障礙。」最終，原告選擇解除合同，房主被判賠原告差價75萬元，同時退還定金。

簽約一個月即反悔

2015年12月底，魏某與潘某夫婦在一家房地產經紀公司的居間下籤訂《協議》，將蘇州新區獅山路一處房屋轉讓給潘某夫婦，價款185萬元。按約定，雙方於2016年1月10日前辦理網簽。後經法院查明，涉案房屋系魏某所有，原房屋所有權證編號為AAA。就在合同簽訂當日，潘某夫婦支付了魏某5萬元定金。

當時，蘇州樓市價格一直處大幅上漲狀態，特別是二手房價格，一兩個月之內的漲幅動輒達到幾十萬元。眼看房價一路高升，魏某遲遲拒不辦理網簽手續，造成房屋不能正常過戶。到了2016年1月底，魏某乾脆向房地產經紀公司擺明：房子不賣了！於是，2016年2月15日，潘某夫婦以合同違約為由將魏某訴至法院，請求判令被告繼續履行合同並賠償違約金。

多種手段惡意違約

令潘某夫婦意想不到的是，被告竟然利用訴訟玩起了一系列「花招」：先是拒絕履行，在買受人提起訴訟後，被告於2016年3月2日提起管轄權異議，拖延訴訟；再是利用管轄權異議審理的期間，掛失、重新辦理不動產登記。法院經審理查明，經魏某申請，2016年3月17日，蘇州市不動產登記中心虎丘分中心就本案所涉房屋進行了補充登記，並補發了新的房屋不動產權證，編號為BBB。

2016年5月4日，在本案管轄權異議審理期間，魏某持領取的上述新的房屋不動產權證與案外人陸某簽訂《抵押借款合同》，向其借款30萬元，以本案所涉的房屋作為抵押，雙方協商確認抵押不動產作價260萬元。次日，本案所涉房屋設立了抵押權登記。

在庭審過程中，被告辯稱自己與潘某夫婦只簽訂了中介協議，因急用錢所以進行了抵押貸款。此外，《抵押借款合同》中不動產價值的約定不能作為判決的依據。

解除合同賠償差價

虎丘法院經審理認為，原、被告簽訂的《協議》已就標的物、價格等合同主要內容進行了約定，並約定了交易所需網簽手續的辦理時間，同時雙方在《協議》中已經約定合同自雙方簽章時生效，故雙方的房屋買賣合同已經成立並生效，雙方應當按照約定誠信地履行合同。在約定的網簽辦理時間屆滿後被告提出拒絕出賣房屋已經構成違約，其在原告提起訴訟並請求繼續履行合同時，申領新的涉案房屋不動產權證後抵押於他人的行為更是再次以自己的行為表示拒絕履行房屋買賣合同，屬故意違約，並已導致合同目的無法實現，故兩原告有權解除合同。

審理過程中，買受人選擇解除合同、要求賠償損失。合同解除後，根據合同的性質和履行情況，當事人可以請求恢復原狀、並有權要求賠償損失。關於涉案房屋的價值，被告抗辯稱不能按其簽訂的《抵押借款合同》約定來認定。法院認為，被告在將涉案房屋設定抵押時，其已確認了房屋的價值為260萬元，雖該金額的時間基點為設定抵押時的2016年5月4日，與合同解除之日有一定差異，但此系被告惡意違約阻礙合同履行所致，當事人不應從惡意違約阻礙合同履行中獲取利益。故判定被告在返還定金後還應賠償兩原告損失75萬元。

對待這個案例，律師有幾點要說的。

第一，買受人為什麼不做財產保全呢？就蘇州這個案子，賣家補換了房產證，並且進行借款抵押，為了防止這個情況的出現，怎麼辦？要進行財產保全啊，所以，蘇州這個案子，買受人沒有做好的是，沒有及時保全房屋，因為根據《擔保法》第三十七條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）依法不得抵押的其他財產。

有法院查封的房子，是不能辦理抵押的。這就排除了賣家將房屋再次抵押的危險情況，因為如果抵押成功，就合同履行會有很大的阻礙。

所以，就房屋繼續履行的案子，律師一般都會建議客戶積極辦理財產保全，一方面為了防止賣家抵押阻卻房屋過戶，另一方面，即使最後解除合同，也可以保留房屋，或者拍賣或者變賣，以保證自己的賠償款到位。

所以，這個案子，買受人沒有做好的就是沒有及時保全，同時，如果賣家進行抵押登記，也可以嘗試訴訟，撤銷抵押登記，因為存在惡意阻礙合同履行，也是一種方法。

最後，導致買房落空。

不論怎樣，惡意違約就會受到懲罰，

人之所以為人，是因為做錯了事情，良心會感到不安。

誠信啊。