《融資租賃法律熱點及風險解決研究報告》要點總結

第一篇 不動產能否作為售後回租標的物

一、合同效力

以不動產為標的的融資租賃雖然不會直接因為標的物的原因而被認定合同無效，但是卻可能不被認定為融資租賃法律關係，因此導致融資租賃公司預期的合同利益得不到全面保護。

二、是否構成融資租賃關係

首要看標的物性質。租賃物需滿足以下條件：

1、使用價值：承租人通過融資租賃交易需要直接獲取租賃物的使用價值。

2、擔保功能：出租人需保留租賃物的所有權以擔保其對承租人租金債權的實現。具體到不動產融資租賃，需辦理不動產變更登記。

三、不構成融資租賃法律關係的交易如何處理

按實際構成的法律關係處理。如融資租賃合同轉化為借貸合同關係審理，企業間借貸合同有效的條件為：（1）借款系生產經營需要；（2）融資租賃公司以自有資金拆借；（3）融資租賃公司並不以資金拆借為常業。也有觀點認為，借貸關係成立的前提是主體不能是有金融業務資質的企業，即金融租賃公司借貸關係認定存在不確定性。但雷繼平不認可該觀點。

如符合上述條件繼而認定借貸關係成立，融資租賃公司的租金和利息條款受到法律保護。

四、區別對待不動產融資租賃中經營風險和法律風險

經營風險：承租人無法支付租金的債務風險。法律風險：合同被認定無效的風險。經營風險是導致法律風險發生的前提，經營風險應是實務中考慮的主要因素。若經營風險較小，適當降低對法律風險的顧慮也是可行的。

第二篇 如何化解不動產融資租賃的效力風險

一、不動產融資租賃性質和效力認定的三個標準

標準基本同第一篇第二點，特別提到了以下幾個可能不構成融資租賃關係的情況：

1、開發商以在建工程進行回租融資。

2、租賃物實質存在著低值高估或無法取回變現的情形。如建築耗材作為租賃物，後該耗材被添附到租賃物上無法取回，租賃物為違章建築等。

3、沒有進行產權登記的標的物也無法真實交付的，影響到交易性質的認定，如公路、水壩等。

二、如何化解不動產租賃效力風險

1、選擇合適的租賃物

企業廠房及設備、商業地產。

2、爭取完善標的物的建設用地使用權的權屬登記

《不動產登記條例》未將公路、橋樑、大壩、隧道等特殊不動產登記納入其中，登記的空白也成為風險的來源。根據《物權法》142條，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權，以此取得地上構築物的推定所有權。

3、不動產租賃動產化

某些不動產不屬於適當租賃物，或無法進行產權登記時，可以該類不動產上附著的動產設備、設施作為租賃物。如在建商業地產中，以電梯、機電設備、空調設備作為租賃物。但需注意的是，租賃物需具備獨立、特定的特徵，建築物的裝修材料等不具備獨立權屬的不適宜作為租賃物。

4、爭取在合同效力上得到肯定

即使合同不被認定為融資租賃合同，合同雙方權利義務按實際關係處理，原來租賃合同中擔保機制，在實際法律關係有效的情況下，仍然可以認定有效。

5、設置風險兜底條款

出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被法院認定實質系其他合同關係（如由融資租賃轉化為借款），擔保人責任不因此免除，並須承擔轉化後合同項下的擔保責任；如合同被認定為無效，擔保人需對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務依然承擔連帶擔保責任。

第三篇 共同租賃實務

何為共同租賃：多名承租人共同作為融資租賃合同的一方。聯合租賃：多名出租人與一名承租人建立融資租賃法律關係。實踐中大量共同租賃並不是出於共同使用租賃物的目的，反而是一種「擔保」機制。

一、如何發揮擔保功能

多名承租人作為一方合同主體，相互之間互負連帶責任，法律後果上實質達到了相互擔保的功能。並且：（1）不是法定擔保方式，不用履行決議程序；（2）不適用關於擔保期間的規定（擔保法26條），也不適用債權轉讓需要徵得保證人書面同意的規定（擔保法第23條）。

二、如何防範承租人抗辯

共同租賃的部分承租人目的並不是實際使用租賃物，而是給其他承租人提供「擔保」（以下簡稱「擔保承租人」）。根據《融資租賃司法解釋》第13條，擔保承租人有權以未實際使用租賃物為由拒絕支付租金或要求解除合同。擬對策如下：

1、通過合同條款確定，擔保承租人有權使用租賃物，其未實際使用的視為自願放棄權利，不影響其應承擔的融資租賃合同項下義務。

2、通過租賃物交付手續（簽署標的物交付清單和留存實際管領租賃物的影像資料）固定出租人已實際交付租賃物的事實。可以由其他共同承租人委託擔保承租人代理接受租賃物，擔保承租人收取租賃物後無論自行留用還是轉交其他承租人，均視為出租人已完整交付租賃物。

3、可以約定最初幾期租金由擔保承租人交付，以達到形成其自認的效果。

三、是否存在「名為租賃實為擔保」而被認定無效的風險

可以看出雷繼平不認可這種說法，原因如下：

1、所謂「擔保」，是實際責任狀態與承擔擔保責任的狀態類似，實務中採用「擔保」這一簡便說法，但實質上當事人的意思是共同承租人對租金支付承擔連帶責任，而不是擔保責任。

2、按擔保法法理，擔保責任不能推定。

3、當事人在合同中意思表示與當事人想達到的商業目的不能等同對待。不能因合同有融資性質就認定為是借款協議。

4、根據當事人的深層意思表示，按照實際構成的融資租賃關係以及連帶還款責任的法律關係來處理，並不減損出租人的利益。

四、如何處理追加的共同租賃

追加的共同租賃：單一主體的承租人在合同履行一段時間後，租金支付困難，該承租人股東或關聯方願意代付租金，各方簽訂補充協議，由此，擔保承租人加入共同租賃法律關係中。

由於擔保承租人是在租賃物已經實際交付後才加入融資租賃法律關係，因此，出租人為滿足租賃物實際交付的要求，可以採取以下措施：（1）指示交付。給第一承租人發書面通知，要求其向擔保承租人交付租賃物，同時要求擔保承租人書面確認已收到租賃物。（2）現實交付。先由出租人收回租賃物，再將租賃物交付給第一承租人和擔保承租人。

第四篇 售後回租標的物權屬風險防範

一、承租人在售後回租之前在租賃物上設定了其他負擔的風險防範

1、如果承租人在本次售後回租之前以租賃物為其他債權人設定抵押

通過查詢抵押登記防範風險。

2、如果承租人在本次售後回租之前以租賃物為其他債權人設定質押

檢查租賃物是否被佔有。

3、如果承租人已在本次售後回租之前將標的物出售給其他出租人

為了能夠適用善意取得，租賃公司應具備佔有設備的形式外觀，如交付租賃物單據、現場清點租賃物等，並將相關交付過程拍照、錄像。

二、承租人在售後回租之後在租賃物上設定其他權利負擔

1、在租賃物顯著位置做出標識

2、授權承租人為租賃物辦理抵押登記。但是需明確的是我國物權法不認可所有權人抵押，該抵押權的效力在法理上受到質疑。並且，這種抵押權並不是出租人為租金債權設立的擔保，而是出租人為阻卻善意第三人取得租賃物所有權的變通工具。

3、在人民銀行徵信中心融資租賃登記公示系統辦理租賃物登記。該項登記並沒有法律法規規定的公示效力。該登記的意義在於，滿足主管部門對相關經營主體注意義務的要求。

第五篇 融資租賃：當前創新熱點中的法律風險

一、變通的不動產融資租賃可能存在的法律風險

何為變通的不動產融資租賃：將附著在不動產之上的動產設備作為租賃物，通常是電梯設備、供電設備、供水設備、消防設施等實際上與不動產不可分離的標的物。為規避不動產租賃的法律風險，向動產方向去設計交易關係。根據《融資租賃國際公約》與部分法院裁判觀點，此類標的物與不動產的不可分性不影響其被認定為融資租賃法律關係。

風險點：（1）以共有不動產上的設備和設施作為融資租賃標的物，原則上應取得共有人的同意，沒有徵得共有人的同意會存在一定的法律風險。（2）融資租賃標的物應能夠特定化，綜合布線這樣的標的物很難特定化，以此類物作為標的不構成融資租賃法律關係（見(2013)一中民初字第5657號民事判決書）。

二、「共同」租賃中的法律風險

內容基本同第三篇。

三、「槓桿」式租賃的法律風險

何為「槓桿」式租賃：承租人自付部分設備購買款的租賃。如承租人支付20%購買款，融資租賃公司付80%。由於承租人自付部分購買權，融資租賃公司往往授權承租人自行與出賣人簽訂買賣合同，並指示出賣人向承租人交付租賃物。這種方式風險在於，承租人不支付租金時，因沒有真實的設備交付融資租賃公司的過程，難以行使租賃物取回權，只能採取與出賣人解除買賣合同的方式，從出賣人處取回80%的貨款。

融資租賃公司的防範風險，需要直接完成對設備採購合同的締結和設備的交接；如果採取上述授權模式，則應完全監管買賣合同的履行。

四、「租賃轉讓」中的法律風險

何為「租賃轉讓」：大型融資租賃公司將其所簽訂的融資租賃合同轉讓給一個或幾個中小型融資租賃公司。

作為承接融資租賃合同的中小型融資租賃公司，在法律風險防範上，需要處理好兩個法律關係。（1）是合同權利義務的概括轉讓，還是租金債權的轉讓；（2）是租賃法律關係的轉讓，還是包括擔保機制在內的整體轉讓。如果僅僅是租金債權的轉讓，該債權不附有租賃物的擔保機制；如果是合同權利義務的概括轉讓，應一併受讓租賃物的所有權。

五、將來物的售後回租

何為將來物的售後回租：承租人已經與廠商簽訂了買賣合同，但未支付購買價款，承租人以尚未取得的買賣合同項下標的物與融資租賃公司簽訂了售後回租合同，用租賃物轉讓價款支付給買賣合同項下購買價款。

1、這種交易模式可能被認定為融資租賃法律關係不成立，司法部門可能認為在承租人尚不具備租賃物所有權時，其所簽訂的回租合同是一種變相借貸的表現。所以售後回租合同中，應採取融資租賃公司先付款後接受租賃標的物的形式，而在承租人與廠商買賣合同中約定承租人先取得租賃物所有權後付款。同時約定買受人在約定期限內不付款的，出賣人有權收回設備所有權。（當然這種安排，可能涉及到與《物權法》第二十三條動產物權自交付時發生轉讓的規定相衝突。）

2、未來承租人實際取得買賣合同標的物後，應進一步完善標的物向融資租賃公司及融資租賃公司向承租人交付的手續。

六、如果取回租賃物是否應對租賃物的價值進行清算

根據《融資租賃司法解釋》第二十三條，是否應對租賃物進行清算，取決於雙方對租賃物價值是否有爭議。如有爭議，人民法院按照以下順序確認租賃物價值：合同直接約定—無直接約定的，根據合同約定的折舊方法和殘值進行推算—仍然沒有約定的，委託評估和拍賣。因此合同中應明確約定租賃物價值及折舊方法。

第六篇 融資租賃牽手「互聯網金融」有何法律風險

一、融資租賃公司藉助互聯網轉讓債權資產的法律風險

融資租賃公司聯結互聯網，主要是通過P2P網貸平台或專門網上交易平台轉讓債權。

1、債權份額劃分轉讓的有效性問題

根據《合同法》第79條和《融資租賃司法解釋》第8條，租金債權向單一受讓人全額或部分轉讓有效性不存在爭議。對於向不特定多數人轉讓的問題，目前沒有直接的禁止性規定，但是可以預計此種模式將面臨必要的監管。

2、債權份額化分割的方式及有效性

最常見的是將全部租金債權（包括到期租金和未來租金）作為一個整體按比例份額化，通過轉讓平台向投資者出售。雷繼平認為，實踐中監管部門已經默許了通過P2P網貸平台轉讓債權這種模式的可行性（整理人註：本文寫作於2015年3月，2016年出台的《網路借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》禁止對融資期限拆分、資產證券化等形式的債權轉讓行為，對雷繼平此觀點持保留態度）。

如果將本金和未到期的利息債權分割分別向不同投資人轉讓，在學理和實踐中均面臨障礙。

對於實踐中將租金債權中的一項權能，比如收益權單獨向投資人轉讓，雷繼平認為，缺乏法理依據，且似乎是信託或類信託機構的專屬能力，故對於不藉助信託通道自行轉讓收益權的方式存在疑慮。

3、為受讓債權的投資人設定擔保機制的效力

通過網貸平台分割轉讓租賃債權會阻礙租賃物取回權擔保機能的發揮。出賣人回購擔保在債權轉讓後同樣不能自動轉化為對債權受讓人的擔保。

第三人保證擔保，可以作為從權利讓與債權受讓人。對於第三人提供的抵押，實務中存在的問題是，如何為分散的投資人辦理抵押登記。實務中創設了一種投資人在受讓債權時一併委託第三人持有抵押權的格式條款。就該條款而言，未限制受讓人的權利，其有效性可以認可。但是我國物權法有抵押權需要登記設立的規定，還有抵押權不能與債權分離單獨轉讓的規定，故這種方式的強制執行性難以確定。

融資租賃公司對投資人的保證，一般採用網站公告的方式，結合《合同法司法解釋二》，這種擔保承諾應被理解為網路平台的懸賞廣告，投資人完成網站指定的投資行為，則被認定為雙方之間擔保生效。

4、循環操作債權轉讓模式可能存在違法風險

通過債權轉讓獲得的資金，如果直接通過新的租賃項目借貸給承租人，再通過網上投資人的資金置換該新租賃項目的租金債權而循環運作，可能被監管機關或司法部門認定為融資租賃公司非法向不特定對象吸收資金。

二、融資租賃公司藉助互聯網進行融資的法律風險

融資租賃公司或股東藉助P2P平台進行融資，或者平台成為融資租賃公司的股東，存在被認定為非法集資的法律風險，實踐中不建議採用這樣的融資方式。

第七篇 融資租賃公司應如何實現租賃債權

一、為什麼不能同時行使收回全部租金和取回租賃物的權利

《融資租賃司法解釋》第二十一條規定的支付合同約定的全部未付租金的範圍，既包括到期未支付的租金，也包括尚未到期的租金。要求承租人支付尚未到期租金隱含的權利基礎系宣告債權提前到期。宣告債權提前到期系維持融資租賃合同繼續履行的狀態，融資租賃公司必須繼續向承租人提供租賃物。而融資租賃公司收回租賃物隱含的權利基礎系解除合同。兩者在法理上互相矛盾，不能同時行使。

二、融資租賃公司在訴求承租人支付全部租金時，能否查封租賃物

請求支付全部租金時，融資租賃合同為繼續履行的狀態，租賃物所有權屬於融資租賃公司，不能查封自己的擁有所有權的租賃物去償還自己的債權。

三、出租人請求履行全部租金勝訴後，如果判決得不到履行該如何救濟

根據《融資租賃司法解釋》第二十一條，如果支付全部租金的判決得不到執行，可以另行起訴要求解除合同收回租賃物，而不能直接取回租賃物。

四、出租人取回租賃物後，是否需要對其價值進行清算

按照《融資租賃合同司法解釋》第二十三條，訴訟期間，承租人與出租人對租賃物價值有爭議的，按照合同約定價值—合同約定的租賃物折舊方法及殘值—委託評估拍賣的方式確定租賃物價值。

第八篇 融資租賃訴訟中的四大疑難問題

一、能否在一個案件中訴請收回全部租金和取回租賃物

不能。原因見第七篇第一點。

二、如果判決收回全部租金，但不能足額強制執行該如何處理

在收回全部租金的訴訟中不能申請查封租賃物，在取回租賃物的訴訟中可以查封租賃物，原因見第七篇第二點。

三、收回租賃物是否一定要選擇訴訟的方式

融資租賃公司取回租賃物必須以合同解除為前提。根據《合同法》第九十六條，合同自解約通知到達對方時解除。合同解除後，根據《物權法》第二百四十三條，取回租賃物應包含合法自力取回到達情形。需注意的是，即使融資租賃合同已經解除，承租人的佔有仍然是合法佔有的延續。出租人的自力取回，指的是以所有權人身份主張返回原物的情形。

四、訴請取回租賃物是否應對租賃物價值進行清算

見第七篇第四點。

註：本文根據雷繼平律師《融資租賃法律熱點及風險解決研究報告》整理總結而成。該報告來源於網路，為雷繼平律師近年來在融資租賃領域文章的匯總，本文按照報告原文結構整理。