海南房產知識科普，海南買房必看！

一、海南限購情況

4月14日，海南省住房和城鄉建設廳、海南省國土資源廳、中國人民銀行海口中心支行等第三部門聯合發布《關於限制購買多套商品房住宅的通知》：

限購：在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

限貸：首套房商貸首付30%；第2套房貸首付50%（除三亞外，其他市縣無房貸的首付40%）；第3套停貸。

限售：禁止期房轉讓；居民家庭新購第二套及以上新建商品住宅須產權滿2年方可轉讓，法人單位新購買的新建商品住宅須滿3年方可轉讓，法人單位新購買新建商品住宅須滿3年方可轉讓。

2017海南房產限購政策地區分布圖

2017海南七大市縣限購規定表：

二、各項規定項目如何界定

1、商品住宅包含哪些?

答：商品住宅含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，不包含保障性住房。

2、非本省戶籍居民如何認定?

答：非本省戶籍居民是指戶籍登記不在海南省範圍內的居民。

3、居民家庭如何認定?

答：居民家庭成員包括購房人、配偶以及未成年子女，以居民戶口登記簿為準。

4、非本省戶籍居民限購中「已擁有1套及以上商品住宅」怎麼認定?

答：非本省戶籍居民擁有1套商品住宅(以交易合同已網簽備案或不動產權證為準)的全部產權或部分產權，均認定為該居民已擁有1套及以上商品住宅。

5、限購限貸政策的具體執行時間如何界定?

答：2017年4月14日起，在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(以交易合同已網簽備案或不動產權證為準)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。2017年4月14日前，已簽訂購房合同或認購協議，並已支付首付款，但還未實施網簽的購房居民，可憑完稅憑證、稅務發票或首付款銀行轉賬有效憑證(POS機購房簽單、購房轉賬單)等有效證明材料，可以繼續辦理網簽備案手續和執行原有的差別化住房信貸政策。

6、本省戶籍居民家庭首次購買商品住宅申請商業性個人住房貸款執行首付比例怎麼確定?

答：本省戶籍居民家庭，在我省首次購買商品住宅，申請商業性個人住房貸款最低首付比例為30%。

三、在海南如何積分落戶

海南積分落戶剛開始實行，積分到80分即可落戶海南。落戶分值=基礎分＋獎勵分-扣減分≥80分

1、基礎指標

就業：滿5年積10分,從第6年起，每年積1分。此項積分累計不超20分。

住房：本人或配偶有房積20分租房積10分

社保：在瓊參加保累計滿5年者積10分；從第6年起每年積1分。此項積分累計不超20分。

居住：在瓊連續居，住滿5年者積10分；從第6年起每年積1分此項積分累計不超過20分。

年齡：18—40歲：20分 41—50歲：15分 51—60歲：10分 61周歲以上：不積分

2、加分指標

國家級獎項或榮譽稱號獲得者:+30分

省部級獎項或榮譽稱號獲得者：+20分

地市級獎項或榮譽稱號獲得者：+10分

縣(區)級獎項或榮譽稱號獲得者：+5分(最高加30分)

3、減分指標

提供虛假材料：每次-10分

積分期間有信用不良記錄：每條-5分

4、一票否決指標

（1）違反計劃生育政策規定行為記錄者，取消申請積分資格；

（2）有嚴重刑事犯罪記錄或積分期間因犯罪獲刑者，取消申請積分資格。

5、除了積分落戶，還有另外2種途徑可以落戶海南：

（1）夫妻雙方有一方是海南戶籍，另一方可以申請將戶口遷移到海南。

（2）單位遷移，即有單位願意且有能力接收你的戶口，你就可以落戶海南了，但是這種企業比較少，一般是國企或公務員才有這個能力。

四、海南遍地都是房地產該如何選擇

海南18個是市縣，按照地域分布如下：

東部市縣：海口、文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞

中部市縣：定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭、白沙

西部市縣：澄邁、臨高、儋州、昌江、東方、樂東

按城市發展快慢：東部市縣>西部市縣>中部市縣；東部地區為最先發展的區域，發展速度相對其他兩個區域較快，但中部和西部地區目前也因優越的環境和房地產的開發而慢慢崛起。至於在選擇在哪個城市置業，小編覺得現在每個城市的環境和各項配套都較為完善，也越來越便利，都適合置業，最後可根據不通購房需求做具體分析：

1、養老房怎麼選

如果是養老人群，就沒有必要在海口三亞這樣的一線城市買。一來人多雜亂，二來房價高。可以把眼光放到二三線市縣，這樣地方的房子周邊環境比較環境相對清幽、空氣質量好，另外房價一般也比較低。比如西線地區的澄邁——長壽之鄉，富「硒」福地；東線地區的瓊海—— 花園城市，大隱於市等市縣。養老房應從幾個方面挑選：

（1）生活配套齊全

大多數老人退休後，其活動範圍較小，以居住區域及其周邊為主，所以區域內成熟的生活配套變得重要。步行15分鐘就能夠到達菜場、銀行、超市等是最理想的，方便老年人的生活。由於極少有老年人開私家車，因此，養老房區域，最好公交線路集中，老年人出行方便。

（2）醫療機構最關鍵

對於老年人來說，健康是第一步的。配套當中最關鍵的當屬醫療設施，老年人的身體免疫力下降，容易感染疾病，去醫院看病或是體檢的機會也會多一些，因此老年人在購房時最好選擇距公共醫療場所近一些的項目。

（3）社區服務好

社區必須能夠為老年人提供基本的養老服務。老年人比較注重鍛煉身體，這就要求居住地附近有活動場所，比如小區內有健身場地和器材，附近有公園、遊樂園或適合活動的場所等，這樣也能豐富老人的業餘生活，並讓他們有更多的時間去鍛煉身體。

（4）選擇環境好的房子

空氣、綠化、潮濕等問題與老年人的身心健康有著直接的關係。選擇城市近郊，不靠近海邊的區域較好。如果在市區購房，老年人最好選擇距公園等綠化設施較近項目，這樣不僅空氣清新環境好，而且使許多老年人進行晨練活動也更加方便。

（5）戶型

戶型結構中盡量選擇南北通透結構，至少要保證卧室和客廳朝向南或東南。因為老年人大多數都喜歡溫暖、亮堂的感覺，因此採光好、通風好的房屋是首選。

多站在老年人的立場去想問題，真正能解決老年人生活需求，這樣的養老房才是真正適合老年人養老的房子，多徵求父母意見，帶他們一起看房，他們的感覺才是最真實的感覺，只要他們喜歡了，這樣才能住著舒心。

2、投資房怎麼選

（1）區域

海南目前投資較熱的城市主要是海口和三亞，海口市海南的省會城市，三亞市海南最熱門的旅遊城市，其受歡迎程度可想而知。除此之外，海南東線的投資也比西線熱門。原因很簡單，東線較西線起步早，目前已經發展成熟，但是大家也不要小瞧西線。隨著西線高鐵的開通，西線的投資價值也在不斷飆升，未來發展令人矚目。

（2）選擇品牌開發商

品牌開發商開發的項目不僅質量、配套、設計等有保障，也是房子未來升值的很大因素。目前入駐海南的品牌開發商主要有：綠地、碧桂園、富力、雅居樂、萬科等。

（3）海景

海南雖然四面環海，但是海景資源有限，目前海南停建離海200米內項目，使得海景房更加稀缺。所以，未來海景房還有很大的升值空間。

（4）靠近高爾夫球場

我們知道，現在國家嚴令禁止新建高爾夫球場，海南目前高爾夫球場有20個左右，這些球場在未來就是稀缺品！可以為房產提供溢價空間！

（5）配套

大配套指的是周邊的配套，學校、醫院、高鐵、交通、免稅店等，都能為你的房子加分。小配套指的是小區內部配套，幼兒園、溫泉、食堂、超市、社區醫療等，這些配套看似不顯眼，但卻和你的生活息息相關。生活方面、配套完善的小區當然也是受歡迎的。

（6）價格

買房，最重要的是看價格當然，具有投資價值的房子往往價格也很高。投資者可以根據自己的經濟情況，價格高的小區會有更高的升值空間，價格低的小區則可以避開很多風險。不管價格高低，都是可以的。

3、度假房怎麼選

既然是度假休閑，最好遠離喧鬧的市區，選擇環境好交通便利的山景或海景別墅，享受高端靜謐的度假生活。不一定非要選在在海口和三亞這樣的熱門且高房價的城市，陵水的清水灣、樂東龍沐灣、萬寧石梅灣、魯能山海天、儋州海花島等等地方也頗受歡迎，且環境優越，生活配套和道路交通情況不亞於海口、三亞。度假房選擇需要注意幾個事情：

（1）物業一定要好，最好是選擇酒店式產權，平時人不在海南時，也要有人幫忙打理。

（2）喜歡選擇海景度假房的朋友，在買房前一定要了解哪些樓盤附近的海灘適合游泳，因為在海南部分海灘是淺灘。

（3）海景房不能靠海太近，否則海風的鹽分太重，對傢具腐蝕性很強，不利於後續的物業維護。

（4）選擇海景房，海景視野要好，出門要注意關窗以及防潮，樓盤的物業一定要有完善的「防潮」設施。

（5）對睡眠要求非常高的人群，要注意挑選距離海邊超遠一點，如果一個晚上總是能聽到海浪的拍岸聲，就會對睡眠不太好的人有較大的影響。

五、購房樓層/朝向怎麼選

選樓層：

買房樓層的選擇應當考慮的主要因素有：住宅樓總層數、逃生難易、生活便利性、家庭人口年齡構成及健康狀況、住宅通風采光情況、樓層價格差異等因素。

（1）低層住宅：指一層至三層的住宅

樓層選擇優勢：低層對於有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。另價格低空間利用率高，開發商一般會在這段樓層把空間設計得靈活，比如1樓有地下室，花園，車庫等空間，其他層有露台、陽光房、天井等布局，這些空間往往半賣半送，購房者可以花小錢得到更多的房屋面積。

（2）多層住宅：指四層至六層的住宅

樓層選擇優勢：安全性能好，方便家人出行，樓層價格適中。

（3）中高層住宅：指七層至九層的住宅。

樓層選擇優勢：比較接近地面，可以看到地面人物和景物，舒適度、方便度和空間尺度比高層好，通風、採光、日照基本能滿足生活居住需求。

（4）高層住宅：指十層及十層以上的住宅

樓層選擇優勢：通風采光良好，在房間內看窗外，片區景色一覽無遺，視野好，極大地滿足人們居家景觀的需求，充分體現了現代住宅的人性化理念，給住戶帶來成就感。20層以上高層樓層私密性好，可以不受周邊環境干擾。

（5）頂樓和底層

很多購房者都不願意選擇頂樓和底層，因為頂樓夏天比較熱，如果開發商沒有做隔熱處理，更是不適合居住。底層是因為容易遭受蚊蟲攻擊，濕氣重。但是頂層和底層在價格上是經濟實惠的，家庭經濟一般的購房者可以考慮這些樓層。

選購頂層最重要的就是看開發商是否有做隔熱處理，很多頂層都是買頂樓送閣樓，所以這樣的房子還是很經濟實惠的。

選購底層首先要仔細檢查防潮設計和措施，其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣衝天。再次，注意採光問題，底層因處在樓房底層，在眾樓環抱之中，故其採光和通風往往受到限制。

選朝向：

優選南北通透的房子,通風好,夏天也涼快。純南向的房子也不錯，但相對較熱,空氣流通性差。其次選純東的房子,然後是純西的,西房日晒,如果廚房在西食物容易壞。較後，千萬不要買西北向的,冬天灌風嚴重。選建築類型：

高層建築的3/1到3/2之間處為較好樓層，以21層的大樓為例,它的較好樓層是7-14層之間。這裡無論是採光還是空氣都不錯,如果是景觀樓觀景的效果也很好;這樣一個高度人站在陽台上也不會有眩暈的感覺。對於中年和青年人都很適合;這個高度離地面有一定距離,受馬路上噪音的影響也不大。即使電梯壞了,住戶跑10幾層樓也不是問題。

多層住宅多是磚混結構。這種結構成本低,比鋼筋混凝土結構低40%左右。這類房子的耐久性一般,折舊較快。它的優勢是房子由於受到各種限制,通常只能是板式,大多南北通風。少了柱樑的限制,戶型也比較好。加之沒有電梯,少了電梯井、候梯廳等公用建築面積,房間利用率高。多層的較好樓層為3、4層。

六、收房需關注的幾件事

在海南買房時簽訂認購書應該注意認購書基本條款要約定詳細，應當對所要購買房屋的主要情況在認購書中予以約定，購房人一定要謹慎簽訂定金條款。條款內容的約定要合法有效，應要求開發商提供作為正式簽約的商品房買賣合同文本，要了解開發項目的進展情況，確認開發商已經拿到預售許可證。

在海南買房要注意五證是否齊全，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。 那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，複印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

在海南買房要注意簽訂合同時，房產證的日期等參數、公攤面積、嚴審五證、注意物業管理公約、責任範圍、注意書面通知的說明、注意所售房屋的抵押情況。

在海南買房要注意驗收房屋時嚴格把關，檢查門窗房、檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理、要檢查牆面和地面、檢查房屋有無傾斜、檢查房屋有無滲漏、要檢查房屋有無裂縫等。

今天先分享到這裡，還想了解更多關於購房需關注的事項歡迎來電或加微信諮詢：15008058990/微信同號。

本文為茅廬房產網原創文章，請勿轉載。