商品房交付時的常見問題及解決思路

房屋交付是房地產開發企業（下稱「出賣人」）將買賣合同約定的房屋交付於買受人，買受人檢驗並接受的行為。當夢寐以求的房屋一覽無餘地呈現在買受人面前，雙方對交付條件、產權範圍、風險負擔、稅費交納、前期物業等問題各執一詞、針鋒相對。本文以房屋交付為切入點，梳理出常見十種問題並提出相應解決方案。

一、房屋質量問題

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，因質量不符合約定交付條件或房屋通常品質，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做和賠償損失的責任。房屋交付後產生質量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當自交付之日承擔保修責任。

出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或交付後經鑒定主體結構不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

二、配套設施問題

現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質量合格，而且市政公用基礎設施和公共服務設施應當同步交付。

配套設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區每期建設的市政公用基礎設施和公共服務設施等工程達到法定條件時，房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設方案完成市政公用基礎設施和公共服務設施工程竣工驗收前，房地產開發企業、物業管理企業不得辦理入住手續，故房屋未經綜合驗收，買受人可以拒絕接受。

未實行綜合驗收的地市，應當根據合同條款、規劃文件、銷售廣告等確定配套設施交付的時間、程度與標準，若配套設施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續履行、修理、更換、重做、賠償損失。

三、配套資料問題

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

出賣人未提供第1和第2項資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項資料買受人也可拒絕接受房屋。

但有判例卻認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供「兩書」不構成拒絕接受房屋的條件，而筆者認為：這並不意味著出賣人不需交付「兩書」，或者不承擔其它民事責任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內設施導致人身或財產損害的，出賣人應當承擔賠償責任。

四、承諾兌現問題

為刺激眼球和增加賣點，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項允諾信誓旦旦，諸如高尚社區、人文氣息、80%綠化率、24小時保安、500㎡會所等等，然收房時卻發現，理想與現實相差甚遠。出賣人經常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權為由拒絕履行承諾，根據《解釋》第3條，銷售廣告對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對購房合同是否訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容，出賣人違反合同約定，應當承擔繼續履行、賠償損失的違約責任。有時出賣人會做出贈送型承諾，如免收一年物業費。

筆者認為，除非物業公司自願接受承諾，否則該承諾應當理解為：出賣人以代為交納一年物業費的方式履行承諾。各種承諾中亦不乏有違反現行法律導致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產權等。根據現行法律，樓頂部位屬於業主共有，出賣人無權擅自處分；商業用地最高年限為40年而非70年，此類承諾儘管具體明確，但其內容違反現行法律而屬於無效條款。

五、逾期交房問題

交付房屋是出賣人主要義務，遲延履行主要義務經催告後仍未履行的，買受人可以解除合同。《解釋》第15條規定「出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外」，故房屋逾期交付時，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失。

「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為遲延交房的免責事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責任，故應當嚴格審查其合法性與公平性。

筆者認為，免責事由是否有效應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到；2、出賣人是否能夠或應該能夠解決；3、該事由是否足以導致延期施工。

六、預售許可證問題

根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售實行許可制度，出賣人進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。但現實並非如此，許多商品房屬於無證預售，房屋交付時預售許可證仍未辦理。

根據《解釋》第2條，預售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預售許可證的，預售合同可以認定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預售許可證而預售房屋，還可要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。買受人不願提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預售許可證，預售合同效力將長期不穩定而嚴重影響交易秩序。

筆者認為，買受人可以訴請出賣人辦理預售許可證，使預售合同效力得以補正，儘快實現交易目的和物盡其用。

七、共有產權問題

根據《物權法》，專有部分以外的共有部分屬於買受人共有，買受人對共有部分享有佔用、使用、收益的權利。

對長期爭執不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權法》規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外；綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。買受人對共有部分享有收益權，出賣人或物業公司出租共有部分的收益，扣除必需費用後屬於業主共有。

對於人防工程所有權，現行法律未做規定，《人民防空法》僅規定「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有」，從現實情況看，人防工程建成後，通常是由出賣人佔用、使用與收益，買受人難以主張權利。

八、權利負擔問題

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的法定優先權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領受房屋，但房屋產權證長期甚至永遠無法辦理，權利長期處於不穩定狀態，隨時面臨被真正權利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應當詢問和調查房屋權利負擔情況，考慮接受房屋之後的產權糾紛。

出賣人一房二賣、隱瞞抵押導致買受人不能實現合同目的，買受人可以根據《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔懲罰性賠償責任。房屋交付後，由於出賣人原因導致買受人無法在約定或者法定期限內辦理產權證的，出賣人應當承擔違約責任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。

九、前期物業問題

與業主委員會簽訂的物業服務合同相比，前期物業服務特殊之處有：

1、出賣人基於第一業主身份選聘物業服務企業，前期物業合同通常作為買賣合同附件，買受人應當接受前期物業合同約束；

2、業主臨時公約由出賣人制定，不體現買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；

3、自房屋交付，買受人享有物業服務的權利，負有交納服務費用的義務，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業服務費，服務內容與收費標準亦不體現買受人意志；

4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養動物、違章搭建、侵佔通道等行為必須接受物業服務企業管理和監督，若監督無效，可由業主委員會提起訴訟；

5、出賣人訂立的前期物業合同、制定的業主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業服務企業侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。

十、稅費交納問題

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應當具體分析。

1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產權證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費由買受人負擔，買受人應在約定時間向出賣人交納；

2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的初裝費與開通費是否應當由買受人負擔，應當考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應負擔；

3、買受人必需交納物業服務費，但出賣人或物業服務企業不得以交納物業費作為交房條件；

4、住宅專項維修資金是用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應當在辦理入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。