房價與收入是如何對標的

02-13

近幾年的房價狂漲，一夜之間一二線城市彷彿所有上班打工族都買不起房，高呼工資與房價不成正比，這個房子的價格，真的跟收入沒有太大關係嗎，老老實實上班，就真的再也買不起了嗎？

要搞明白房價與收入的關係，首先要說明幾點:

第一，房地產市場賣方佔據絕對優勢，土地供給多少，房子蓋多少，一次放多少套出來賣，給你毛坯還是精裝都是人家決定的，買房的剛需只能被動接受。

第二，城市擴張，一個發展中的城市是在不斷擴大的，城市的有效邊界隨著人口增加，地鐵的向外延展，商業教育和醫療設施的不斷配套，城市的有效生活工作通勤範圍會越來越廣。

第三，房子供應最多的地方在城市擴張的地方，開發商們要賺錢，zf要賣地收稅，銀行要放貸，一條龍下來，最終會達成共識:城市有效邊界（近郊）的房子要有足夠多的人來買，同時也要賣個足夠高的價格。

基於以上三點，情況就很清楚了，那就是城市的有效邊界隨著城市不斷向外擴展，主要的房地產供給總是在城市有效邊界——近郊附近，各種利益關係導致有效邊界的房產必需能夠較順利的銷售出去，同時還要賣個高價。畢竟，土地審批和施工資質都在賣方手裡，買方根本沒有什麼選擇餘地。

那如何才能賣個高價又能順利賣出清貨呢？目標就是當地有迫切置業需求同時收入還不錯的群體了——工作了三五七八年，收入不錯，有一定積蓄，還算年輕，正走向結婚或剛結婚的小夥子小姑娘們了。這些人才是要掏空的對象。

明白了吧，也就是這群人的收入決定了城市房價的「地基」。毛估計一下，這類人一般拿的收入差不多在一個城市可以排前15%左右，一個城市千萬人，前15%的人群數量絕對值也很夠用了。

拿個二線城市舉例，一對年輕夫婦有比較好的職業，工作個五年，差不多一人賺一萬每個月收入，那麼一個人的花掉一個人的存下，差不多一年攢個12萬左右，當然工作頭兩年沒什麼錢打個三折算4萬，第三年上正軌，5年就是12×3＋4×2=42萬，加兩人的公積金一共算50萬吧，買100平的房子，OK，按三成首付50×3＝150萬，那麼這個城市的邊界地帶房價開發商會定價在1.5萬附近。

邊界賣1.5萬，每往城市中心走一個地鐵站，價格加個10%，一直走到市中心，對，市中心的房價差不多就是城市邊界的兩倍3萬塊左右，一共走10個地鐵站，現在很多二線城市就是這個程度。一線城市雖然城市容量很大，但市中心平均下來也就是遠郊的兩倍多點。

所以，這就是房價和收入的基本邏輯，一個城市不斷擴張，其擴張邊界的房子價格就是按收入前15%的人群購買能力錨定的，然後越靠近市中心不斷價格往上推這樣子（這時候就靠置換族了）。

因為城市邊界價格基準定在那了，

所以人口增加房價必然上漲，人多了城市就會變大，增大了房價從遠郊到市中心的遞進空間，這就是所謂村民變市民的城市化。

所以你工資漲300，人家工資漲1500，那麼近郊房價的漲幅是根據人家的收入多1500塊錢來對標的，就是說平均工資跟房價基本沒關係，只跟高端收入有關係。結果你會發現工資漲了但房價漲得更厲害了。

所以地鐵修到郊區去了房價也會漲，因為城市邊界擴大了，你的可接受通勤距離變長了。

所以現在買房子的都是搞互聯網的搞金融的，因為這兩年都是他們工資在飆升，遠超平均收入水平，但是沒有家底支持的純靠工資的高端屌絲也只能買偏遠一點的房子，因為偏遠地區房子的價格定價就是針對他們定的。

總之，一直拿當地平均工資水平的，也就別抱怨了，房子根本不是為你們建的，認清現實吧。

ps:歡迎關注評論，下一步有空我會談談房價波動和漲跌的邏輯。