房屋委託公證的貓膩，小心他人利用它炒房

委託書公證是指國家公證機關根據當事人的申請，依法證明委託人授權他人以自己的名義實施某種法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動。

房屋委託公證是指賣方將房屋辦理產權過戶、抵押、代交按揭款、繳納稅費、佔有、使用、出租、管理等權利委託給買方並進行公證。買方可憑公證書將房屋過戶到自己名下或其他人名下，對房屋享有佔有、使用、收益和處分的權利。

例一：李某通過中介向王某購買某處房屋，後依據合同約定王某向李某出具了房屋過戶的委託公證書。一年後，李某打算將房屋過戶到自己的名下時，發現房屋早已經不是登記在王某的名下。經調查，李某發現王某在出具了委託公證書後不久，又將房屋出售給了第三方，並辦理了轉移登記。

例二：王某在外地工作，打算賣掉自己位於長沙某小區的一套商品房，於是找到中介公司，中介公司提供買家李某，雙方簽訂了房屋買賣合同，並約定將房屋過戶事項委託公證給李某。後王某得知，李某根本不具有購房資格，李某在獲得房屋過戶的委託公證後以更高的價格將房屋出賣過戶給了第三人。

司法部出台公證機構五不準的措施：公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

雖然該通知對業主方的權益有了保障，但司法部的通知只是禁止「全權委託公證」，對於涉及不動產處分的委託公證，依然是可以按照「重大事項一次一委託」原則辦理公證，所以，我們在處理房屋重大事項委託公證是同樣要予以警惕。

在上述案例一中，買方取得委託公證書，但是房屋過戶前，賣方出於利益驅使，另行處置房屋。雖然一般情況下，買方和賣方在辦妥委託公證後，買方會要求賣方將房地產權證交其保管。但事實上，這種做法並不能從實質上影響賣方另行出售或者抵押已經辦理了委託公證的房屋。

因為，買賣雙方雖然辦理了委託公證，然而在未辦理房屋過戶之前，房屋產權仍在賣方名下。委託公證書並不像房地產權證具有「公示公信」的法律效力。如果賣方不誠信，賣方在辦理委託公證並將產權證交給買方後，只要自行前往房管部門掛失補辦手續，可重新領取新的房地產權證，在取得新的房地產權證後，憑該房地產權證即可出售或抵押給第三方。

而且，上述案例一中除非買方有證據證明賣方與第三方存在惡意串通的行為，才有可能通過訴訟或仲裁方式撤銷賣方與第三方的合同，並要求房管局恢復原來房屋登記。

現在很多炒房客的操作都離不開委託公證這類業務，正如上述案例二，炒房客跟原業主簽訂買賣協議時約定暫時不過戶更名，約定可以由炒房者隨意指定房屋的登記權利人（下一手買家）。

炒房者此時會要求業主事先辦理委託公證，把購買房屋過戶手續的各重大事項委託給炒房客進行後續交易，等炒房者找到下一家買家後，炒房者就直接拿這些公證授權過戶到他的買家，且往往通過更高的價格。

委託公證進行二手房交易的初衷是賣方不能親自處理房產的相關事宜，委託公證使得交易更加迅捷和便利。然而，在實務中，買房者往往欲通過委託公證的方式降低交易成本、規避限購政策，甚至通過委託公證里的法律漏洞專業炒房。

所以，小編在這裡提醒買房者與賣房者在簽訂房屋買賣合同時，一定要謹慎處理房屋委託公證相關事宜。