第一炮——不是我不明白，這世界變化快

02-13

房事每天都發生，老王陪您聊盡興。

大家好，我是老王，註冊知乎很早，因時間關係一直沒深入研究學習，去年泉城樓市進入快速上漲通道後，知乎上集中回答了對濟南及其樓市的現狀和走向的相關提問，也解答了朋友們提出的個人問題，受到一些朋友的肯定和鼓勵，同時因工作變動自現在起時間相對比較寬裕，遂決定開個專欄（正在申請中），陪朋友們聊聊經濟、房產、樓市等等，特別是咱們泉城的房事兒，歡迎大家捧場打賞，老王一定來者不拒，說的不對的您也多包涵。

今兒是第一炮，得打響啊，打哪兒呢？關注濟南房地產市場的朋友們都知道最近一周最燃的新聞就是兩次土拍，8.4土拍和8.11土拍，8.4土拍唐冶一些地塊地價直接站到15000左右，房價預期2萬+，8.11土拍漢峪地塊地價2+，預期房價3.5-4萬，主要是一些低容積率未來規劃做多層洋房、花園別墅的高端產品，如果說這些2萬+地塊主要以小規模開發面向高端人群為主，對於未來濟南房價走勢不具有典型性的參照價值的話，那麼8.4土拍的路勁拿下的長嶺山片區龍科機電地塊以及8.11土拍萬科拿下的盛福片區機床四廠地塊就值得大家好好研究分析和仔細琢磨了，這兩塊地樓面地價都在1萬7、8左右，如果按照容積率3來開發，樓麵價直接上2萬，未來房價至少3萬+，考慮到容積率，龍科和機床四實際地價是高於唐冶和漢峪的。這兩塊地有兩個共同點，一是如果以CBD為圓心畫圓，這兩塊地距圓心都在5公里左右；二是按照容積率，未來肯定以30層以上高層為主，主要是面向剛需的產品。這實際上是釋放出了一個重要信號，CBD輻射5公里範圍內，3萬+將是一個新常態，那麼我們縮小半徑，4公里呢？再縮小，3公里呢？2公里呢？1公里呢？那畫面太美我不敢看，請各位自己自行腦補，不再贅述。這個分析工具叫什麼呢？CBD輻射圈理論，拿走不謝。這個理論不是老王發明的，大家考察一下世界幾大都市以及國內的北上廣深就知道了，老王只不過是把它拎出來告訴大家。老王可不敢大言不慚，說是自己發明的。《聖經傳道書》中有一句話，「太陽底下無新事」，相傳為以色列所羅門王所說，大道至簡，哪有那麼多新鮮玩意兒，歷史是以往的現實，現實是未來的歷史，立足當下，回溯歷史，暢想未來，如果把城市看做一個有機組織，它的發展自然也符合由低級到高級的不斷演進的過程，弄明白你所在的城市它在國際、國內、省內的定位，它的現狀、歷史和未來，它下一步的演化路徑和發展可能，對這個城市的整體房地產市場發展趨勢的判斷自然就成竹在胸了。這個分析工具叫什麼呢？城市有機演化理論，哈哈，這一小段能扯出倆理論，老王厲害吧？

好了，言歸正傳，有人說了，哎呀，老王，你真是能扯屁，弄半天還沒到正題。正餐之前先來點水果，有益於健康。今天老王我真正想聊的這個事兒呢，發生在咱們首都「不定」，由於最近吃瓜群眾都在關心洞朗、戰狼2、九寨溝，泉城的一眾房地產愛好者又都去圍觀土拍了，所以這條對整個國內樓市真正具有風向標意義的新聞就被忽略了，到底是神馬呢？就是8月9號日的人民網對北京樓市的一則很短的報道：北京三新房項目取證單價破9萬，具體內容如下「自從今年3月一系列房地產調控組合拳推出以來，北京還沒有一個入市新盤單價能夠超過8萬元/平方米。8月8日，記者從北京住建委網站獲悉，金茂府、崑崙域、中國璽三個新樓盤均已於8月5日獲得預售許可證，預售價格均超過9萬元/平方米。其中，由金茂控股開發，位於丰台區南苑鄉石榴庄村0517-661地塊的金茂府(金茂時代佳苑)擬售價格為95000.00元/平方米;由華潤置地開發，位於丰台區菜戶營橋附近、亞林西居住一期(0501-613)二類居住用地的崑崙域(亞林家園)擬售價格最高為95705.15/平方米;由招商局開發，位於丰台區菜戶營橋附近、亞林西居住區一期0501-626地塊的中國璽(亞林上苑)擬售價格最高為96023.43/平方米。」這條新聞信息量很大啊，有這麼幾個關鍵點，首先是第一句，3月份嚴控以來北京還沒有一個新盤單價超8萬的，這一下子就放出來3個，嘛意思？對開發商前期高地價高成本拿地的實際情況予以認可，允許其根據市場情況來定價，這比逼著開發商捆綁賣天價車位地下室搞假限價強多了。也是一個信號，高地價地塊高房價入市正式開閘放水；其次是均價超過9萬+丰台區，丰台新房都這價了，東城、西城、朝陽、海淀等等核心城區得多少錢？通州6萬還算貴嗎？究竟是買還是不買呢？您這都看不明白，那可真是日了狗了。再次，有的人可能有疑問了，xi大不是說了嗎，是用來住的，不是用來炒的。對呀，沒錯呀，不是搞了共有產權、租購同權嗎？不是要增加經適和公租、廉租的供應嗎？有錢就買，沒錢就租，讓市場的歸市場，政府的歸政府，既保障買房人的權利也保障租房人的權益。zf一直在強調保持房地產市場平穩健康發展，防範化解房地產金融風險的發生。最後，回到老王所在的美麗的泉城，去年一乾地王今年即將入市，南北康綠地新里城已經開賣，2萬+，首開雖然去化達不到100%，也接近70%，在目前泉城樓市「四大限」——限購限賣限貸限拍的可以說近年來最嚴峻的形勢下，有這個成績已經很好了。北京突破限價的地王盤的低調入市，就是一個十分重要的信號，上廣深及一干新一線、二線城市馬上就會跟上，可以預見，下半年地王盤按照市場規律高定價入市不會被強制搞限價（實際是假限價）幾乎毫無懸念，即便是擠牙膏似的間歇性多頻次少量放出，也將會對整個市場的預期和走勢以及購房者的心理及判斷產生影響。

這真是「不是我不明白，這世界變化快，前邊調後邊控，一會兒緊一會兒松，一不小心就掉進坑」。

好了，水果+正餐，老王陪您吃完了，您覺得如何？有神馬體會和感想歡迎交流。歡迎大家關注，知乎「王大人」，有問題隨時溝通，太隱私不想讓人知道的可以單獨提問喲。