認房又認貸後，中山樓市如何走？
文/中山房哥
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認房又認貸後，中山樓市如何走？
01
昨天文章里提到中山有銀行已確認執行「認房又認貸」政策，原來還有很多朋友不知道、甚至也不清楚對自己是否有影響。
了解認房又認貸，可以簡單舉例：
1）小哥全款買了一套房，現在賣掉了，目前名下沒房；
2）小哥全款買了一套房（是我的首套），沒有用銀行貸款；
3）小哥貸款買了一套房，貸款已經還清了；
4）小哥貸款買了一套房，目前還在供樓中；
5）小哥貸款買了一套房，後來賣掉了，目前名下沒房、也不用供樓。
在認房又認貸的情況下，第一種情況是肯定不算二套房。
第2~5種情況，如果執行力度嚴格的城市，都會按照第二套房來認定，需客戶繳納高比例首付。
而執行不嚴格的城市，對於2/3/5三種有貸款記錄，但目前沒貸款在身上的客戶會採取介乎一套與二套之間的中和政策。例如，首付介於3~5成之間的比例。
02
過去的2017年，比較出名的認房又認貸城市有北京、上海、杭州。雖然執行了很嚴厲的政策，但它們的畫面是這樣的：
北京：
2017年北京數據
2017年北京市新建商品房新增供應48517套，同比下降52.21%；成交52128套，同比下降62.50%；成交均價38432元/㎡，同比上漲18.05%。
上海：
2017年上海數據
2017年，上海新房成交面積639萬平方米，同比減少54.1%；二手住宅共成交15.2萬套，同比下降58.9%。2017年，上海新房成交均價為47865元/平方米，再創歷史新高，房價同比增幅進一步擴大至25%，為2011年以來近7年最高增幅。
杭州：
2017年杭州數據
杭州（不包含臨安、富陽）商品房整體成交量為162575套，較2016年有所下降，同比降幅為16.23%。
杭州市（不包含臨安、富陽）商品房均價23455元/㎡，同比2016年上漲32.65%。主城區商品房均價28869元/㎡，同比上漲22.86%。
三個城市中，無一例外，都顯示了一手價格有18%~25%的上漲，並且這種上漲已經是被政府限價後的抑制價格。
所以，認房又認貸後的中山，你可以幻想它的價格會微調、樓盤優惠幅度加大，但是千萬不要以為價格會被打趴下。
同樣，三個城市的成交都大幅度下滑，其中北京上海成交量是腰斬、杭州降幅也達到16%。
它們都是在很嚴格的政策底下運行，才得以將成交速度放緩。可去年的整體資金層面依然是非常寬鬆，搞點錢來買房的渠道還是很多。
所以，像杭州2017年的樓市其實依然是很火的。
拿上面大城市對比，只是想表明，在資金面不趨緊、城市面看好的時候，嚴厲的政策調控並沒有將價格壓下去。
而回到中山，此時出台更加嚴厲的政策，資金面已經趨緊，我們的城市面雖然有一些灣區利好，但總體上僅是處於中下游水平——也就是說，還能吸引到敢死隊投資者，但更多的客戶會選擇觀望。
此時，能拉攏到那少數部分有需求客戶的開發商，成為贏家，這種開發商房價不會大漲，但也不會降——成為托市天王。
那麼，不能太樂觀說房價暴跌之類的說法，但可以態度鮮明說肯定會淘到筍盤。
03
最近去中山一些項目實地看時，已經很明顯的有了這種感覺。
例如，有些項目打電話邀約，電話那頭千叮萬囑一定要去到現場，不然會被領導罵：客戶到訪也成為銷售的考核指標。確實，能爭取客戶到項目，買不買沒關係，至少湊人氣吧。這已然成為項目爭奪客戶的很重要一環。
又譬如，位於南朗、三鄉這種地方的大品牌開發商項目在過去兩周開盤，推100套也基本能去化掉，甚至還有6成外地客戶。
但東區、西區一些價格上到18000/17000的盤，反而在年尾很難走貨了，例如西區一個項目新推一棟，去化還不到20%。
所以說，接下來客戶量減少是肯定的前提下，如何爭取到有效的客戶，將是各項目的主要功課。
認房又認貸，助推樓市演繹得更加精彩。誰在裸泳，只有退潮才知道。
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