所有人都應該祈禱房價下跌！

來源：柯談

2017年，註定是中國房地產行業刻骨銘心的一年，政策鋪天蓋地，成交冷熱不均。一線城市跌入谷底，二線城市觸頂向下，三四線城市冷熱不均、各顯神通。但是，如果要給這一年貼上一個標籤的話，那一定是「跌」！讓我們來看一組數據：

房價方面：

2018年1月28日，北京市住建委公布：2017年12月份，北京二手房成交均價是59100元/平方米，比最高點的3月份下降了13%。

深圳市規劃國土委公布，2016年9月以來，深圳新建商品住宅均價已連續15個月環比下降。2017年12月，新建商品住宅均價為54256元/平方米，比2016年9月下降了11.9%。

成交量方面：

2017年北京二手住宅共成交13.6萬套，同比2016年下降50%。新建商品住宅成交量同比降幅也近43％。

2017年上海二手住宅共成交14.8萬套，同比2016年下降59%。新建商品住宅成交量同比下跌52％。

2017年深圳二手住宅成交量532.01萬平米，同比2016年下降33.7%。新建商品住宅成交量同比下降38.6%。

2017年50個重點城市新建商品住宅成交面積同比2016年增幅

（來源：易居研究院）

通常，有房族期盼房價暴漲，無房戶祈禱房價崩盤，這是人性使然，無可厚非。不過，人性的複雜性就在於，同一個人每次買房前都希望下跌，拿到產證後卻希望立刻暴漲，循環往複、周而復始。其實，我認為我們所有人都應該祈禱房價下跌！

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下調不等於崩盤

樓市崩盤對一個國家或者地區的經濟來說，絕對是毀滅性的打擊，而且崩盤帶來的負面影響是長期的、持久的，不僅對於國家，對個人就業、負債、生活也會造成嚴重的影響。讓我們來看看歷史上距離我們較近的三次樓市崩盤案例：

日本樓市崩盤是從1991年開始到2006年，全國平均房價下跌了49.56%，東京房價相比於1988年的頂峰下跌了67.12%，時至今日仍在低位徘徊。日本失去的二十年，國內經濟一蹶不振，國民負債、破產、自殺時有發生。

香港樓市崩盤是從1997開始到2003年，房價跌幅高達到70%，開發商、銀行資金鏈大面積斷裂，企業倒閉、員工失業，人民對於樓市徹底喪失信心。

海南從1991年到1993年，短短三年房價增長超過4倍，崩盤從1993年開始一直持續到2006年才結束。期間大量房地產企業倒閉，遍地爛尾樓，無數人血本無歸。

然而，與崩盤不同的是，房價下調（即下跌），是ZF為了抑制房價短期內過快上漲，防止泡沫過度膨脹，防範金融風險而採用純政策手段限制交易帶來的在合理可控範圍內的下跌。其中，政策手段可謂花樣繁多，比如限購、限貸、限價、限售、限商，加息、減息、還有租賃和共有產權等等。然而，購房的內部需求還是客觀存在，且非常強大的，只是由於外部條件不鼓勵、不適合、不允許才會導致交易量萎縮，從而帶來房價下跌。

簡言之，房價崩盤是被動的，是無能為力的，是政府和人民都不願意看到的，而房價下調是主動的，是政府為防止房價崩盤而採取的主動防禦措施，是確保樓市良性健康發展的必要步驟。

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下調有利於防止崩盤

從2017年下半年開始，「防範系統性金融風險」就是各級ZF工作的重中之重。國務院金融穩定發展委員會的成立，就可見該項任務的緊迫性和重要性。毫不誇張的說，防範金融風險、化解金融危機的成功與否直接決定著全面建設小康目標能否實現和中華民族偉大復興的成敗。從石九大開始，防範金融風險就已經是首要任務：

2017年10月18日，石九大提出：「健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線」。

2017年12月8日，中央政治局會議指出：2018年要加快住房制度改革和長效機制建設；要使宏觀槓桿率得到有效控制以防範化解重大風險。

2018年1 月 24 日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在2018達沃斯論壇上發表演講：中國未來幾年要堅決打好防範化解重大風險、精準脫貧、污染防治三大攻堅戰。

2018年1月25日銀監會對「樓市槓桿率」最高的廈門開出了系列罰單，對資金違規進入樓市問責。

2018年1月25日到26日銀監會在全國銀行業監督管理工作會議上強調，進入2018年，銀行業改革、發展與監管工作要繼續打好防控金融風險攻堅戰，堅決防止發生系統性金融風險，使宏觀槓桿率得到有效控制，並提出10大重點監管舉措：

1、努力抑制居民槓桿率，重點是控制居民槓桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。

2、繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

2018年1月29日，恆豐銀行暫停受理房地產行業新增授信業務。2018年開始，國內部分銀行已經暫停房地產開發貸業務。

守住不發生金融風險，不發生經濟危機，才是對房地產市場的最大保護，是確保房地產行業健康持續發展的根本前提。通過行政手段干預房價，促使房價在合理範圍內下跌，有利於平衡供需矛盾，暫時的下跌，主動的下跌，有利於消化泡沫。我們要的是慢牛，不是快牛，慢牛才長久，快牛必崩盤。

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下調有利於政策放鬆

房價下調，必然伴隨著成交量的萎縮，從而導致開發商拿地減緩，地價下跌，甚至流拍。我國經濟增長和財政收入嚴重依靠房地產的局面短期內不會改變。所以我們看到2017年11月全國的「一般預算內收入」同比下滑了1.4%，12月下滑了4.3%。2018年1月份、2月份的數據兩會結束後就會出來，財政收入下滑的態勢會更加明顯。同樣，房地產佔比更大的地方ZF的苦日子才剛剛開始。

等到房地產開始拖累經濟增長，房企和相關產業瀕臨倒閉，國內經濟轉型和改革開放遇到困難時，房地產的「夜壺」功能就會被重新拾起。我之前反覆強調過：房地產是經濟調解的工具，這個工具必將長期存在。

所以，才會有廣為流傳的房地產三年周期論。2009年3月、2013年1月和2015年5月，是一二線重點城市房價暴漲的起點，也是階段性最低點。這個時間點的誕生都毫無意外的伴隨著調控政策的鬆動，鼓勵政策的出台。雖然這次未必是三年，準確來說，一定不會是三年，但是這個最低點一定會到來，政策放鬆一定會到來，大家拭目以待。

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下調有利於房價反彈

政策放鬆必然帶來成交量回升和房價上漲，這點毫無疑問。此外，房價上漲本質上是伴隨著需求的釋放，不論是剛需還是投資，上漲1-2年之後，需求得到滿足，必定沒有持續上漲的動力和後勁。所以，必須等待需求的再次積累，比如新增人口，適婚人口，改善人口，自有資金積累等。因為需求被滿足得以釋放，所以，房價上漲不會持續，也不應該持續。暫時的下跌或者短期的平穩是為了需求的再次集聚和今後的繼續反彈。舉個簡單易懂的例子，就好比爬山途中一定需要修建幾個平台休息才能登頂是一個道理。

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下調有利於所有人

房價的暫時下調對所有人都是有益處的，或許你還沒有完全意識到，因為你的眼界不夠寬。

剛需首套：房價下跌15％，首套首付降低至20％，利率打7折，稅費減免。這意味著一輛豪華有座大巴向你緩緩駛來，恭喜你可以上車了。同樣購買一套原價值300萬的首套住房：

下跌前：首付105萬（300×35％），利率5.39（4.9％×110％），月供：10938元 利息：199萬

下跌後：首付51萬（300×0.85×0.2），利率3.43（4.9％×70％），月供：9081元 利息：123萬

下跌15%後，購買同樣一套房，包含利息總價減少121萬，首付減少54萬。

改善二套：政策鬆動後，為鼓勵購房，很多城市都會將改善二套歸併入首套標準執行，比如，購買二套普通住房的、首套還清貸款的、首套人均面積不達標的等等。鼓勵大家改善居住條件，替國家去庫存、為經濟增長貢獻自己應有的力量。這樣，雖然你有一套房，但是為了購買二套，還是願意看到房價下跌。房價下跌15%，看似你的首套房資產縮水，但是卻降低了你二套房的購買門檻。隨著今後房價上漲，你的總資產增值更快。所以房價下跌對你是百利而無一害。

置換客：房價下跌15％，就意味著你以小換大的差價減少15％。比如，原本你打算賣掉500萬的兩房置換成800萬的三房，差距300萬，由於房價下跌15%，這個差距就減少為255萬，而且你賣掉後，還可以參照首套或者改善二套執行優惠標準，首付降低、利率7折，稅費減免，何樂而不為呢？

投資客：房價下跌又不是崩盤，暫時的總資產縮水，何必介意。既然房價降了，索性就乘機再低成本入手幾套，為即將而來的房價反彈做準備，咬咬牙，只要挺過暫時的還貸期，相信你離夢想的財務自由已經不遠了。

所以，無論是有房還是沒房，無論是剛需還是投資，房價在合理範圍內下調都是非常有益處的，有房的朋友也大可不必天天杞人憂天，唯恐房價下跌，相信D相信ZF，國富才能民強。

除此之外，我相信會有極少數人堅信房價會崩盤，坐等崩盤後再去隨地撿豪宅。我只想說，房價下跌是你最好的上車機會，你卻視而不見。是否崩盤沒有任何人可以百分百預測。我勸你別用一輩子的幸福去對賭明天，就好像你用一己之力去對賭國家命運一樣，不是你太渺小，而是你政治立場有問題，政治覺悟太低，企圖阻止全國人民奔小康，阻礙中國夢實現的宏偉目標。

結 束 語

毋庸置疑，只要不發生嚴重的政治顛覆，中國房價長期必將是穩步上漲的。2017年底我國的城鎮化率為58.52%，2020 年達到 60%，2030年達到70%，而發達國家城鎮化率基本為80%左右。今後幾十年，必定是我國經濟社會、民生保障高速發展的黃金時期。不過，隨著人口紅利的消失，人口出生率今年已經開始降低，未來各地房價加劇分化是不可逆轉的，城鎮化和大城市化將使一二線城市房價持續上漲，部分外溢三線城市會跟漲，其餘三四線城市遠期必將逐步下跌。所以，身處三線以下城市的朋友，儘早將資產轉移至省會城市是明智之舉，一二線城市的朋友務必要抓住房價下跌的絕好機會，該上車的上車，該投資的投資。

我在這裡再次感謝大家對我的支持和肯定，如果有房產方面的需求，歡迎在後台給我留言，我將一如既往的誠懇解答，也歡迎大家分享我的文章到朋友圈，幫助更多的朋友，謝謝！

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