上海642個重點小區價格行情監測，房價跌幅8.2%，是時候買房了嗎？

上周我們發布了上海各區標杆項目1月初的明智價及明智價漲跌幅；本周我們繼續發642個新的重點項目（房齡為1995-2005年）明智價監測。

下面我舉幾個例子來對比一下12月末與1月初小區的「明智價」變化。

一、378個小區「明智價」不變

(詳見文末列表)

• 明智價不變原因：「原高性價比」房源仍在售，價格未變

案例：徐匯徐家匯東方曼哈頓

截止2018年1月7日，2001~2005年建的東方曼哈頓有17套房源在線掛牌，對比2017年12月末該小區的明智價不變。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

鑒於該小區掛牌房源面積差別比較大，我們以掛牌量比較大的2房房源為例，計算該小區的明智價。

明智價參考房源：

1、參考房源與類似面積段房源價格比較

從價格上來看，2套明智價參考房源價格排名分別為第1、第2名，價格確實低。

2、參考房源「價格」和「帶看錶現」

參考房源1掛牌價為115603元/㎡的房源是上表所示房源中價格最低的：

該房源2017年9月份上線，12月價格下調到115603元/㎡，截止到發稿日該房源價格已經又一次下調，目前掛牌價110273元/㎡，降價後看房人數猛增，可見大家還是比較接受目前這個價格的。

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

再看一下參考房源2掛牌為116774元/㎡的房源，上線至今一直保持這個價格，房源帶看量雖不及上個房源，但對比其他房源該房源的總帶看量還是不錯的。

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

3、參考房源的區位與樓層解析

小區樓棟圖：

由於小區大部分樓棟都臨近馬路，所以區位上基本相差不大。

參考房源1掛牌價為115603元/㎡的房源位於7號樓的中區，同號樓的另一套高區房源已經掛到了11.9W；

參考房源2掛牌價為116774元/㎡的房源位於9號樓的高區，區位差不多的4號樓一套低區房源竟已經掛到了12.7W。

2套房源的裝修都還不錯，比較能代表小區的整體水平。

可見該小區能被市場接受的價格不會超過11.5W，小區的明智價應該在11W-11.5W之間 （樓王位置房源除外）。

鑒於這兩套明智價參考房源與12月末的一致，所以該小區的明智價保持不變。

二、170個小區「明智價」下降

(詳見文末列表)

• 明智價下降原因：「原高性價比」房源降價

案例：浦東花木上海綠城

截止2018年1月7日，2004~2007年建的上海綠城有17套房源在線掛牌，對比2017年12月末該小區的明智價下降2%。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

我們以掛牌面積比較集中的108㎡-140㎡房源為例計算該小區的明智價。

明智價參考房源：

1、參考房源與類似面積段房源價格比較

從價格上來看，2套明智價參考房源價格的確低，在類似面積段房源中價格排名分別為第1、第3名。

2、參考房源「價格」和「帶看錶現」

參考房源1掛牌價為78209元/㎡的房源，自12月份上線以來，一直保持該價格不變；

1月7日掛牌僅27天的房源竟吸引了29位購房者前來看房；

截止到1月24日看房人數更是高達51次之多，可見該價格是大多數購房者比較能接受的。

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

再來看參考房源2掛牌價為86213元/㎡的房源：

於今年1月份開始下調價格至8.6W，下調價格後，人氣也很旺。

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

3、參考房源的區位與樓層解析

小區樓棟圖：

參考房源1掛牌價為78209元/㎡的房源，位於15號樓，距離高架相對較遠，區位相對較好；

但該房源為底樓，樓層較差；同為距高架較遠的49號樓掛牌價已高達9.7W。

參考房源2掛牌價為86213元/㎡的房源，該房源位於39號樓，靠近西側高架，區位較差，但高區樓層好；同為高架旁的28號樓掛牌價突破9.1W。

上述兩套參考房源，產證均滿五，稅費上不會有額外支出；戶型上也都是南北通透的小3房戶型；裝修上也都比較上檔次。

所以這2套房源可以作為小區明智價的參考，該小區能被大家所接受的明智價應該在8W-8.5W之間。

鑒於參考房源2掛牌價為86213元/㎡的房源1月份降過價，所以該小區明智價較12月份有所下降。

三、94個小區「明智價」上漲

(詳見文末列表)

• 明智價上漲原因：「原高性價比」房源下架

案例：虹口臨平路瑞虹新城二期

截止2018年1月7日，2004~2006年建的瑞虹新城二期有15套房源在線掛牌，對比2017年12月末該小區的明智價上漲4%。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

我們以掛牌面積比較集中的83㎡-123㎡房源為例計算該小區的明智價。

明智價參考房源：

1、參考房源與類似面積段房源價格比較

參考房源1掛牌價為91485元/㎡的房源價格在上表中排名第1，名義價格確實低，但業主要求首付7成起，實際購房成本相應提高；

參考房源2掛牌價為97667元/㎡的房源價格排名為第4名，是樓層較好的房源中最低的。

2、參考房源「價格」和「帶看錶現」

參考房源1掛牌價為91485元/㎡的房源，降價後掛了100多天還是沒有賣出去，且看房人數也很少，這可能與業主要求的付款方式（7成首付起）有關。

該房源歷史價格走勢：

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

再來看一下參考房源2掛牌價為97667元/㎡的房源：

房源上線時間不久，但已經下調過一次價格了，截止到1.24日該房源的近7日帶看量也就一般般，可見大家對這個價格還是有點不能接受。

截止到1月24日該房源與小區整體帶看情況比較：

3、參考房源的區位與樓層解析

小區樓棟圖：

參考房源1掛牌價為91485元/㎡的房源樓層相對較差，如果是中層的話，價格還會高些；參考房源2掛牌價為97667元/㎡的房源樓層為中層比較能代表樓棟的整體價格水平。

2套參考房源分別位於2號樓、3號樓，小區房源均靠近馬路，房源所在樓棟距離地鐵和商業相對較遠，環境相對比較安靜些，還算是比較好的區位；同為3號樓的小面積2房（88.54平）好樓層也僅售9.8W，位於9號樓好樓層的房源也不過10W。

2套房源的戶型都是小區比較有代表性的戶型，裝修上都還不錯。

所以該小區能被市場接受的價格不會超過9.7W，小區的明智價應該在9.4W左右。

鑒於該小區12月份有2套性價比較高的低價房源已經下架：

所以該小區1月份小區的明智價有所提升。

按照以上方法，我們將上海標杆二手房項目的明智價進行了計算和發布，見下表：

圖表中項目名稱一列：

紅色字體代表對比上期明智價上漲，括弧中數值代表漲幅；

綠色字體代表對比上期明智價下跌，括弧中數值代表跌幅；

黑色字體代表 1、對比上期明智價沒有波動。2、上期明智價我們有明顯偏差的項目，我們本期沒有進行漲跌處理。3、有新增項目補進的，也沒有做漲跌統計。

圖例：

黃浦區

靜安區

徐匯區

長寧區

普陀區

楊浦區

虹口區

閔行區

寶山區

嘉定區

青浦區

松江區

奉賢區

浦東新區