房價是什麼

（一） 一鎚子買賣

「老闆，給我來一罐豆豉鯪魚。」「七塊錢。」我微信掃了一下二維碼把7塊錢從微信轉到老闆的微信賬戶中。

請問，這罐豆豉鯪魚到底多少錢？ 7塊錢。

一手交錢一手交貨，一鎚子買賣。現實生活中大部分東西都是一鎚子買賣，金額較小。

（二） 一個系列

在廣州，買一台車需要多少錢。

假設一台飛度是9W塊錢，你把飛度買回來了。一手交錢一手交貨，交易過程非常順暢。你把車弄回來了。然後發現，你不會開車，沒有駕照。於是你去駕校報了個駕校，花了6K5，學了半年，終於把駕照搞定了。回到家來，發現車沒有上牌，急急忙忙去拍了一個牌，花了3W。接著你回到家，保安攔著你，「這台飛度就是你的吧。請交停車費，一個月700元。你停了7個月，一共是3500元。」

你的腦袋裡面一片混亂，怎麼這車還沒開就要給駕校6K5、停車費3K5、上牌3W，還加上最近買的車險。

那麼一輛車多少錢，粗略算是9W+3W+1W=13W。因為這些是一直跟著你的車發生的。而不僅僅是9W一台車。

我們可以列出excel表。只有綜合算下來才是最終的成本。

和一鎚子買賣不一樣的地方是一些東西是要不斷地去支出的。

（三） 房價

房價，是你為了買房子而支出的現金流的綜合評定，而不是一個單純的數字。

例如，全款則是T=0的時候，付出100%的資金。

三成首付則是T=0的時候，付出30%的資金，其後的慢慢還。

每個月要還多少呢？應該是原月供-月平均租金的差值。

所以，實際房價是由首付比例、單屋單價/總價、租金決定的。

所以，首付比例較低、租售比較高的高名義價格的房子有可能實際房價比首付比例高、租售比較低的低名義價格房子要低。租金不斷上升，租金遲早有一天比月供高的。

所謂多軍的技法都是為了降低房價：

通過裝修鳳冰冰提高租售比，減少月現金流；

通過疊加貸款，拿回現金；

通過再抵押，拿回現金。

於是因為房價的不斷地漲，為了這套房子所需要付出的總現金越來越少。

換而言之，房價在手上越來越低。

（四） 結論

某天我去參加聚會，問了問一個人有沒買房，答曰，「去年買了，在羅湖，6W/平米的新房。」俺推了推眼鏡，想想我家隔壁那個新盤現在估計都要5W，我在廣州，還以為會聽見他炫耀自己買得多好，現在又漲了之類的話。

「不過那個物業好貴，4塊錢每平米，有沒可能降下來。」

假設6W原價，90平米的房子，總價540W，物業費是4塊錢每平米，一個月360塊錢，一年4320。

假設漲價到60600單價，單價增加1%，90平，總價545.4，物業費每平米2元，一個月180元，一年2160。

問，多長時間，可以追平實際價格。5.4W/2160=25年，按揭都快還清了。

多次小額的支出在心理上比一次大額的支出難受。一切的費用都可以攤在房價裡面。

真正形成巨大針刺的是首付和稅費，令人財政崩潰的不是月供。

所以呢，如果真的想降低房價，那就把首套三成首付改為兩成甚至一成首付。

而目前的舉措：

提高稅費，加大交易費用，能減少買房現金流支出嗎？

提高首付比例、貸款利率，能減少買房現金流支出嗎？

調低備案價，雙合同一次性付裝修款、茶水費，能減少買房現金流支出嗎？

我們看著名義的房價在降低，卻不知道實際房價已經悄悄地漲起來。

正如我們看著我們兜里的錢慢慢增加，而實際的購買力慢慢減少一樣。