潛力地段的理解

潛力地段是什麼？潛力地段其實是價格相較於地段合理價格低估的地段。至少你贏得了現在，這也是你唯一可以贏的。未來，有可能出暴擊，也有可能平平淡淡地走下去，只要不踩中大坑，就已經是勝利了。

上面的圖是恰空大大對於「潛力地段」這一問題的回答。簡單而言，地段是現成的，配套是可以等待開發的，區位因素是不可變得，但是配套可以從差的配套變成好的配套，從而形成暴擊。

對於一個多軍而言，雖然買房子是要放五年以上，甚至一輩子都不出售的。但誰都希望買入即賺，買入就是七折筍，賺30%，正常價漲50%，那麼70%--150%就是翻倍了。

買入賺錢是由兩個部分組成，尋找低估區域、尋找筍盤和房產自然升值。前二者是職業炒家和普通買家之間最大的區別，也是超額利潤的來源。買房本身是實業，專註於哪裡低估才是有超額利潤的地方。

（一） 價格結構

海平面上面沒有珠穆朗瑪峰。

一個大的低價區位不可能有一個高價盤聳立在上面；因為高價盤旁邊的都是它的替代品，拋壓太重。

KFS在製造地王，但地王的價格再怎麼高也只是一手價格。一手價格我們從來是不認的，新房癌一直都存在，有錢的人總是多得超乎我們的想像。一個區域，一手價格可以到5W，但是二手價格只有2.5W。

所以遠郊一手CEO是一個巨坑。房子蓋得如何如何好，無法出門，配套差，也是扯淡。「你這個房子哪裡都好，就是無法出門。」「沒事的，有車就很方便了。」「我自己可能會開車，那麼我媽我爸，我的保姆會開車么？」

沒有珠穆朗瑪峰的意思是，高得離譜的價格是曇花一現的價格，是沒法做實的。

相反，青藏高原也不會有深到海拔為負數的盆地。

一個高價的版塊中的低價盤將會被迅速填平，填平的速度有快有慢。遲遲未被填平的低價盤往往有一些硬傷存在，例如物業差，小區小，車位少之類的。同一個區域的次新電梯樓如果價格差距大於30%的話，那肯定不正常了。相當於旁邊2.1W，這邊的3W。

遲遲未被填平那自然是有大的硬傷存在，例如住宅樓大部分用於辦公。但正如壞地段可能變成好地段，就看自身如何判斷了。某一天大部分用於辦公的住戶會搬走？因為價格便宜，地段優越，所以住家的人也會搬進來？

（二） 七折筍

人們常說的七折筍，到底參考的價格來源於何方？

首先，要知道這個城市的價格結構。北京有二環三環四環五環。上海有內環線。

看這個房子到底是不是七折筍，應該看這個地段合理價格*0.7而不是看樓盤成交價。只有一個地段的價格才是一個均衡價格，而不是一個小區的成交價。幾個相鄰的小區之間有價差很正常，但就看造成價差的因素到底值不值這個價差了。

造成價差有很多因素：地段，房齡，是否有電梯，小區環境綠化，學區，車位，容積率等等。

一手遠郊CEO盤的7折也有可能不值得買入。

如何了解一個地段合理單價有很多辦法。

1. 人力流，看房200套。看房看多了，至少知道離這個地段到底多少錢。但還是需要理性地思考一下，地段值多少錢。地段多少錢和值多少錢是不同的概念。
2. 數地鐵站流。從目的地到你的住所的地鐵站站數，轉線的站算兩個站。每個城市可通勤的站數不同，我看深圳地鐵的站就比廣州的要密集。
3. 飛蒼蠅流。跑去小密圈聽各大大神吹牛，其實這個辦法還真比自己瞎找來得實在。但這個也要和自身踩盤結合，如果一出去踩盤發覺和大神的理論有相違背的地方，那麼肯定是理論錯了。大神的判斷也只是粗略的，不可能跑遍整個城市。

當你找到合理單價，譬如廣州當前就是8/5/3的價格結構。當你在3的區域找到低於3的小區，你就可以去留意，可以繼續去深挖有沒有低於市場價的房子。一般而言在一個大的區域里找到一個低估的小區，再找到裡面低於市場價的房子。低估的85折小區，再找到85折的房子，就變成7折筍了。