追隨神跡#1——Ronnie篇

第一篇介紹Ronnie，水庫ID：idronnie，一個90後早退休水庫美女多軍，流派為正現金民宿流。5月28日正好有羅尼在深圳的講座，本人搶到票後，屁顛屁顛地就過去聽了。三個小時左右的演講中乾貨滿滿，我的三觀也在三個小時內被不斷地被摧毀重塑。

以下節選幾句讓我的三觀被摧毀得最嚴重的話：

（一） 一個產品應該唯一的缺點就是貴——民宿

水庫有一個ID叫「供求」。他仔東莞包下幾棟房子進行刷牆出租給農民工，成為一個職業二房東。

「這個市場上缺少的不是高端的住宅，而是便宜的低端住宅。」供求抱著這個觀點進行著他的包租公事業。底層人民總是占多數的，寧願犧牲每天半個小時時間走路也不願意住更好更大面積的房子，而是擠在小公寓中是東莞工人的寫照。

仔細想想，供求的生意可謂是「除了便宜之外，好像沒有優點。」而水庫的祖師爺yevon_ou也有大量房子是毛坯出租的，「決戰不在租賃。買賣是買賣，租賃是租賃。租金最大化的方式是空關。」

羅尼的民宿正好反過來——「貴就是唯一的缺點。」

如果說歐神通過自身的融資手段把資產增值這件事情做到極致，那麼羅尼則是把出租這件事情做到了極致。通過做民宿、接拍廣告打暴擊等方式使得房子的租金最大化。

房子僅僅是一個載體，圍繞著房子做人的生意，房子可以用來住，可以拿來開home party，可以用作出差的落腳處，可以用做拍攝場地。

租金最大化=毛坯租金+裝修增值+滿足更多需求的增值（短租就是其中一個需求，短租比長租靈活多了），對標的行為是獲得使用權、裝修、尋找有最高支付能力的客源。

（二）學我者生，像我者死

既然民宿那麼NB，那麼我們是不是應該都去做民宿呢？

這種問題就像，既然歐神說空關收益最大，那麼我們是不是應該空關呢？既然歐神說月入5000元也能資產過千萬，那我一個月入5K還要租房的人是不是應該去買超級大的房子呢？

大神的觀點不是數學公理，都是有條件的。為什麼歐神總是在我們看似以上全對的觀點上面來一句「以上全錯」？

如果供求在東莞玩民宿，後果是如何？如果自己每套房子都買航母而且空關，現金流是否可以撐得住？

領悟了精髓才能「生」。

「大面積低總價」的精髓在於X評，用同樣的資金撬動更多的槓桿，實現資產的快速升值。即便KC的增值速度比不上其他房子，但只要我的頭寸夠大，一艘航母可以秒殺一艘艦船。

「民宿流」的精髓和法租流是一樣的，只有尋找到願意承擔高溢價，並且你可以給到這些人群他們真正需要的東西，才是有效的。上海是三個一線城市之一，民宿滿足的是旅遊需求、商務需求，其實質是對標酒店，當面積比酒店大，服務比酒店好，價格和酒店差不多的時候，只要信息擴散出去，難道還有人不選擇民宿嗎？

常常說，不要購買任何「附加值」，不是因為附加值沒用，無論是小區的綠地還是豪華的裝修必然是有意義的，只是你的賣家是否願意承擔罷了。而之所以歐神毛坯出租，是因為他的精力用於其他事情（我猜是空當接龍），用貸款拉動資產包，通過以貸養貸的方式獲得現金流。

是否應該裝修出租，要看裝修的成本和收益之比，倘若成本在兩年內或是更短時間內收回，那麼裝修就是值得的，但裝修也有折舊，收回成本的時間自然是越短越好。

是否應該做民宿，取決於房子的位置、樓層、小區物業、是否有電梯、房子的大小等多種因素。羅尼也有無法做民宿的房子。

在買入前就要想好到底如何運營，一步一步規劃，最終出租出去租金比月供多幾倍的時候，堪稱miracle。一套房子最終獲得高租金絕對是一步一步規劃的結果，就像一手樓營銷一樣，建成前早就知道造成如何，最終消費者是誰。

買房是一個系統工程。

（三）一個炒家的自我修養[1]

「多軍腳下的路並沒有阻礙，真正的阻礙發生在我們心裡。我們的「心」有多堅強，在追求事業和理想的道路上，你願意走多遠，願意背負多少辛苦，願意背負多少年的持續折磨？我們就是踩著針鞋在採金礦。

如果你問我的感受是什麼，我已經走了十年了，我想死。」

每年M2增長12%，對於一個炒家而言意味著什麼？

是每年看著房價漲了很開心，還是默默地算一下，到底自己的身家相對於通脹有沒有縮水。對於一個A8.1而言，每年資產要增值120萬，才可以讓財富不縮水；對於一個A8.5而言，每年資產要增值600W才能算不縮水。

「在這個國度,必須不停奔跑,才能使你保持在原地。如果你要前進,請加倍用力奔跑」——《愛麗絲夢遊仙境》

想要保持資產凈增長，只能每年2N。

不斷的2N會讓人生不如死，保持2N的唯一辦法只有創新，從包租變民宿，從自己做民宿變成讓助理幫忙做民宿，到做民宿和業主分成，到引進投資機構，一直在升階。

雖然Ronnie已經A8.5了，且現金流充沛，但好像還沒有退休計劃。最讓人敬佩的是她沒有因為房產上的勝利而目空其他產業。這個世界賺錢的生意不僅僅是房產一種，她還在不斷擴展新的業務，現金流變得非常恐怖。（雖然我認為其他項目有一點玩票性質，但玩票的項目打起暴擊也很可怕。）

如果說包租是1.0的版本，那麼羅尼現在乾的事情應該是4.0版本的事了。

「沒有實業的支撐是很難走到A8.5的。」這一句話又讓我對未來的理解更近一步了。

把握住人和資金兩條大槓桿，才是跑贏通脹的最佳選擇。

最後說下，羅尼的公眾號就叫羅尼，有興趣的可以搜索她的公眾微信號查看歷史文章。

[1]<<span stylex="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-family: 宋體; line-height: 28.4444px;">一個炒家的自我修養> http://115.159.211.105/forum.php?mod=viewthread&tid=2965&highlight=炒家