理財知識(6)：「樓股混合」投資模式│脫苦海

「買樓定租樓好？」這個被人問得最多最爛的問題。筆者至今仍然沒有遇到一個滿意的答案，包括自己寫出那個。不滿意有兩個原因：1. 不同人有不同答案；2. 不同市況有不同答案，那又何來標準答案？可是筆者發覺，令人不滿意的答案有兩大誤區：1. 錯用濕碎細數作為主要考慮；2. 錯將這問題等同於睇好或睇淡樓市。

從生活層面，許多人的只是針對雞毛蒜皮的理由來決定「租置問題」，比如有些女士會認為自己屋可以任意裝修Home Sweet Home，或者買了樓比較有安全感，又或者租樓可以隨時鍾意住邊就住邊之類。揭開來這些考慮可作逐一拆解：租屋也可以大裝修，只要租完交樓後還原即可，所花的錢不會有太大分別；買樓有安全感，卻又要去驚負資產很大壓力，兩者均是庸人自擾；租樓可以搬來搬去，難道買樓的就不可以？

從投資角度，亦有許多人只是在計細數、死數。比如說租樓包差餉包管理費，買樓除此外還要負責地租、按息、維修費用等；又或者買樓要首期，不如用來投資，收益作交租更化算。這兩種說法是從根本上否定買樓在投資的可行性，即是在任何市況均不用考慮置業，成世人租樓算了！更有些人不斷計算是否「供平過租」來作為租置的決策，最經典者莫過於《富爸爸．窮爸爸》斷言自住物業無法提供正現金流，根本就不應視之為資產而是負債！

筆者認為「租置問題」是生活及投資問題的混合體。「居住」是必需品，「置業」則否。所以解決居住的需要，可以選擇租或買；置業變為投資行為，買入是博升值、收租。對於用家來說，衡量買樓或租樓，不應該單純地以為只是生活模式的取捨，而忽略投資的因素。即使選擇租樓，亦無可能不看市。租與買的抉擇，絕對視乎樓價升與跌才是大數。

從投資戰略看，樓宇是良好的抵押品，銀行願意提供最低的按揭息率，以現時計大約2.5%，比如一層供滿了的300萬物業，可以向銀行借出210萬，以30年期計，每月供款是 $8,297.54，即使息率增加一倍到5%，供款是$11,273.25，差額不足$3,000。可是這樣做便多出約200萬流動資金，只要有10%投資回報，每月便有$17,500投資回報。

又比如在這浪樓價上升中，升值50-100%的物業比皆是，例如200萬的物業升到300萬，多出來的估值可以向銀行加按70萬，以2.5%計每月供款增多$2,765.85，以5%計每月供款增多$3,757.75，可是以10%回報計每月有約$5,000投資回報。

「樓股混合」投資模式，既可保有自住樓宇不用交租，同時可以套取現金流作投資之用，風險是套回來的現金能否蓋過增加的供款。或者有讀者會問？如果樓價下跌甚至負資產又會否捉蟲呢？在大多數的情況下，銀行對於依時供款的物業，不會call loan收樓製造銀主盤及壞賬。如真的不幸因失業或周轉需要現金，只需出售投資便可套現，斷供的機會更減低了。

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