理財知識(20)：甚麽物業是「必需品」？│脫苦海

經常都有人說，樓是必需品，唔應該用來炒賣，甚至港產片都要找個靚仔男神出來大聲說：「土地不是用來炒賣！」

很多東西都可以是必需品，例如糧食丶空氣和食水，都是必需品，這是很合理的。可是「必需品」會不會同時是「投資商品」呢？有沒有是必需品樓宇呢？

筆者讀大學時，有一位當紅的哲學系教授，就是李天命博士，每逢上課時皆坐無虛席，好似《神探伽利略》中的湯川學教授，請不要妄想ADD到他的課，想旁聽也請早點起身，連通道樓梯都無得坐的。

李博士其中一項很值得大家學習的學問，就是語理分析，簡單地說，就是在討論問題之前，先了解對方正在說甚麽。如果對於問題甚至名詞的定義沒有共識，討論往往會流為各說各話。

比如上面所講的「樓宇是必需品，所以不容炒賣」，必需品一詞是指甚麽呢？如果是「沒有了人就不可以生存」，對不起，樓宇真的不會是必需品，沒有人會因為無樓住，瞓街或者露營就會死的。

抱有這種論調的人，其實是想指出「樓不是用來炒賣」，或者組合一下，應該是說「物業不應該是投資商品」。

那麽投資商品又有那些特徵呢？筆者認為，只要符合以下其中一個定義，就是「投資商品」：

1. 再售後升值獲利的價值

2. 現金收益的價值

3. 再融資的價值

例如汽車丶珠寶丶首飾，甚至一些低價的鑽石，一買就跌，落地唔見兩三成，又無息收，又不能加按，就不會是投資商品。反而限量版名牌手袋，因為以作為再融資借錢，都可算是投資商品。

那麽有沒有物業完全不符合以上的特徵呢？當然有，那就未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋，以及公務員合作社房屋。

未補地價的居屋公屋，不可以在自由市場上重售，只可以在第二市場出售或者由「白居二」持有者購買，購買之後仍然只能在這個有限的渠道內出售。未補地價的居屋不可以出售，翻按轉按又要房委會批准。

至於公務員合作社房屋，只能轉讓給合資格的人士，又要補地價才回復自由身，如果發展商大批購入後重建，又要再補第二次地價，所以除了寶翠園和升御門外，極少有大型的公務員樓重建計劃。

所以，當樓沒有投資價值時，就會變成「必需品」。老實說，筆者就真的不會去買，寧願租樓住，可惜在香港，樓宇的投資價值是無法完全排除的，只能夠是「投資商品」，所以就要面對樓價可升可跌的實際情況。

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