現在美國貸款買房是否還合算呢？

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註：只做記錄交流，並非嚴謹的推算，歡迎留言討論。

由於貸款利率的一路走高，今天突發奇想想算算這個賬。

首先，我們來看看貸款買房所需的費用：

貸款利率，現在30年固定利率在4%，7年ARM（7年固定，之後浮動）也到了3.8%，我們就按照4%來算

每年的稅，各個地區不同，我們這邊1%，就按照這個估算

房屋折舊、維護等費用，大家知道美國的房子屬於私有資產，房頂壞了，窗戶、門破損等都需要自己付費修復，而這塊我查詢了下，網上大多用的是1%，而維護比如修樹、剪草這種，可大可小，我們暫時忽略（雖然每年也會很多）

基於此，我們來計算下，如果我們買了50萬美金的房子(貸款30萬），每年需要付出的費用：

300000 * 4% + 350000 * 1% + 500000 * 3% = 30500

其中，30萬貸款，35萬為政府評估價（政府收稅按照地皮收，房子雖然50萬，但是你的地皮大約35-40萬）

經過計算，50萬貸款30萬的房子，每年付出的費用大約是3萬左右，不過還貸的費用會因為你還貸的累計而減少（第一年30萬，第二年29萬……），所以這個費用會在每年略微的減少。

而由於你的房子還會升值，以及貨幣的通脹，隱形的抵掉一部分費用，如：

每年房屋升值大約是3%，而美國通脹率約為2%，那麼我們每年隱性的費用：

500000 * 3% + 300000 * 2% = 21000

用剛才的30500 – 21000得出 9500， 也就是說，你用30萬貸款買50萬的房子大約每年付出是 1萬。約等於每個月 850 左右的支出。而一般租一個公寓約1800左右，如果是一個50萬房子的租金大約是2500左右，相比之下的確是合算。不過這裡沒有計算社區費、水電費、保險等，大約每月會比租房子多300-400，這樣算下來，也是合算的。

擁有一個自己的房子會讓自己舒心很多，而且貸款形式的購房其實是用20萬換取了50萬的價值，隱性的抵消了部分通脹（現在貸的30萬和30年後的30萬不是一樣的價值）。不過擁有房子也會讓自己添加許多的開支，比如草坪的修繕，房屋的維修，以及各種設備壞掉找人來修的費用，但總體來說還是可以接受的。

但是擁有一個房子，對於年輕人來說是一個安定的信號，畢竟是安家，如果要離開房子所在地，所消耗的精力也是不少， 比如賣掉房子需要修繕，經紀人費用3%，已經空置房屋6個月左右（你依舊需要每個月還款）。這時候租房其實來的更加的合算。

但是總體來說，如果確定了未來，相比於2000元的租房費用，每個月1000左右的開支（包含多的社區水電費），還是能省下不少的費用。當然如果全款買，能夠剩下更多。

現在的利率越來越高，我記得3年前只有2.7-3%，現在已經到4%了，而且美聯儲依舊沒有停止加息的意思，朋友交流下來，可能利率會到5%甚至6%。多少利率才會讓貸款買房數學上不合算呢？答案是13%左右，這個看似基本不可能，但是由於我只是粗略估算，很多變數都是會改變，所以大家可以自己根據實際情況算算。另外，對於未來，如果已經確定了，那麼買房怎麼著都是優先需求，而年輕的人，對於房子可能會更多的是一個自我限制。