50萬買房移民西班牙（二）

偷了兩天閑，現在繼續補全我之前沒寫完的文章。

之前說到了50萬可以買什麼樣的房子，今天來說說買哪個區分。

由於我長期且只住在馬德里，對此我只能給出馬德里大區的基本狀況。

我相信出國移民買房的應該不想住鄉下吧，如果有需求後期我再補上文章，討論下馬德里的鄉下。 （本人也是之前住市中心後來搬到鄉下去的） 所以暫時我們只來討論下馬德里城區。

整體上來說，馬德里是一個很像中國的城市的城市，大體上可以看到是個2環城市，以m30 高速公路為界限，外圈以m40 和e5 高速公路為界限。

因為馬德里的北部為丘陵地區，所以整體上是西北高東南低這樣的。 所以這也就造就了北部的交通網沒有南部的交通網發達的現狀。 相對的公共交通也差一點（地鐵線路，輕軌，乘機小火車）以這麼多年來的經驗可以確定的就是交通不發達的地方，相對來說也比較安全。 人口不密集，一些愛鬧事的小青年和北非，東歐移民也就少一點。但是世事無絕對，只是總體上來說是這樣。比如北部的看似最繁華的plaza de castilla 的西北邊就是吉普賽人聚居區，在paseo castillana 的西部地區形成了與東部地區完全不一樣的居住環境。

以自居出租量相宜：chamberi，salamanca，chamartin，goya，

以出租為主：centro，tetuan，

功能混雜：retiro，arganzuela，moncloa

以上都是以馬德里m30 高速公路為界限的內城區

以自住為主：ciudad lineal 上城區

以出租為主：latina，carabachel，usera，puente de valleca，moratalaz，ciudad lineal下城區

功能混亂區：san blas，hortaleza，barajas，fuencarral

以上是以馬德里m40 或者m40 橫穿的區域為界限的外城

至於m40 之外，普遍的狀況是北部較好，大多為中產或高產區域。大多是宜居的，出租的比例不高。南邊的幾個衛星城相對就是比較好的投資出租的區域。

北部宜居推薦：pozuelo de alarcon，alconbendas

南部出租推薦，getafe，leganes，vicalvaro， villa de valleca

相對較新的宜居+宜租城區：villa de vallecas 的東南方向

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以上都是基本的分區推薦狀況，以下我會分析每個區域大概可以買到什麼樣子的房產。

我們先以50萬房產一套房為標準，個人會推薦在chamberi，salamanca，goya，chamartin 這4個區域購買。

這些區域靠近市中心，生活便利，一直是馬德里地區房價比較高的區域。其中以salamanca serrano為首的奢侈品購物街區一直是馬德里高端消費區，大家可以想像中的，奢侈低調的歐洲街區，就是這個區域。 然而50萬的房產在普通的標準下， 你可以買到的房產在這些區域中較好的分區只可以買到80平2房左右的房產，再這些區域中，較差的區分，可以買到4房140平左右的房產。且在這些區域大多只能買到二手房，或者翻新房。房齡大多100年左右是比較正常的。

再出租為主的投資房產方面，個人推薦centro，tetuan 這兩個區域，前者是馬德里的市中心區域，不用多說，以西班牙這樣的旅遊業為主的國家來說，馬德里市中心一直是旅遊房產最值得投資的區域，這部分房產即使在這個區域的內部分區內也是龍蛇混雜，從幾百萬的房產到二十幾萬的房產都有的出售，整體的房屋狀況也需要確認與評估，所以這部分的區域是最難判斷的。 至於tetuan 是可以說最靠近市中心的移民區域，包括之前說的吉卜賽人區分也是這個區域內的。但就是因為這種移民與大量中低層區域，導致了他們對租房需求的高漲。所以是年出租收益率最高的區域之一平均可以達到7% 左右。 但是這個區域和市中心一樣都是龍蛇混雜的區域，所以需要小心求證。

retiro-arganzuela-moncloa 是個混雜型的區域，此區域內有相對較好的區分，也有非常差的區分，可能只是一條街的相隔，區分內住的人和整體的生活環境，房產的狀況都有巨大的差距。所以很難說這幾個區域好或者不好。 如果以低價買到了此區域內的較好的區分肯定是划算的，但是如果靠近較差的區分，就會得不償失。 這個需要律師樓或者中介詳細調查後，才能給出評估。

打個比方來說，retiro 靠近salamanca，和centro 這邊的幾個小區分就會比較好，大多是中產階級住在這幾個區分，但是靠近pacifico 這個區分，就可以明顯感覺到治安狀況與環境的水平的下降。所以整體來說房價也是西北往東南方向遞減，而且落差很大。

以上都是內城區的房產簡約分析。再此順便補上10萬投資移民的選擇方案，以上的區域，除了tetuan 有10萬最有可以投資的房產外，其他區域10萬歐，只能購買地下室類型的房產（semi-sotano）

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再說說外城區，基本上，除了ciudad lineal 的上城區，其他的幾個區差距不大，大多是拉美，東歐，北非，移民聚居的區域。這些區域大多房價從8萬到30萬不等，超過30萬投資的價值不大(甚至超過25萬我都覺得投資意義不大，當然仁者見仁，智者見智）

這些區域內10-15萬的房產投資意義比較大，基本較好裝修的可以出租到900歐每月，房況較差可出租的也在600歐左右（以2-3房為例） 所以投資回報率也可以保持在6%-7%甚至達到8% 左右。 所以懶人投資，我建議是在各位已經有一套宜居的房產過後，再考慮這些區域的投資。

有些人說直接在這個位置買10萬的4套-5套房，直接拿居留，房產託管，個人覺得也是不錯的投資方式，適合退休養老。

為什麼說ciudad lineal 的上城區比較好，因為這個區分，住的大多是北部領館和大型跨國公司的員工，所以整體居民素質水平較高，相對的安靜，安全。

再來說下中國人聚居的區域，目前而言，相對傳統一點的中國聚居區就是usera， puente de valleca 與 tetuan區 這幾個區域的特性就是房價相對較低( 原因嘛我就不多敘述了，想必大家都知道）

有些人會擔心，移民過後語言不通而導致的生活上的不方便，其實也不用太擔心，前幾年可以靠律師樓來解決問題，相對的華人翻譯的服務也是比較多的。 但是個人感覺，既然選擇了移民，就要試著融入西班牙的文化環境與社會，不然生活上的不方便總是存在的。

也有人說買在中國人居住的區域附近，就會方便很多。但是我說的是，出國在外，人身安全最重要，平常的生活消費，個人感覺超市購買，完全沒有問題。當然中國食品也是可以在中國人的商店購買到的，完全沒有必要，因為擔心自己生活上的不方便就選擇可能讓你一直後悔的買房決定。唯一生活在遠離中國人聚居區，不好的地方大概就是文化同歸的歸屬感差一點。可能你喜歡打個麻將什麼的，在中國人的區域很容易找到牌友，而和西班牙人住在一起的話，可能只是聚在一起吃個燒烤，前提是你能和他們溝通的情況下，不然平常的生活可能比較乏味，文娛活動比較少。 但是如果你想偏安一角，我覺得這樣的生活也還不錯。 這個只能說蘿蔔白菜各有所。

富人區：這裡所謂的富人區一般已經不在馬德里的城區了，基本上都是在距離馬德里15-30km的城郊。 以下幾個區的推薦： Pozuelo de alarcon，moraleja

Pozuelo de alaron ：位於馬德里的西北部近郊，a6 高速公路直達 10-15分鐘。一直是中高產階級的人喜歡居住的地方，生活設施完備，交通便利（私家車）人口素質較高。

moraleja: 位於馬德里的東北部，還是比較新型的富人區，這裡居住大多為馬德里北部經濟商業圈的高管，是高產階級的聚居區域，生活便利且安靜，交通也相對便利。

個人推薦：正常來說，Pozuelo de alarcon 是中國老闆移民的首選地區，主要原因是：

1. 區域內有諸多私立名校

2. 靠近馬德里著名的打折購物商業圈

3. 交通便利，生活方便

4. 相對來說房產的選擇範圍更加寬泛從40萬起步都有選擇

如果說是非常喜歡自己的生活環境有質變的區域，個人推薦moraleja，原因如下：

1. 區域內私立名校較多，學生家庭環境相對較好，高級移民人口聚集
2. 此區域被多條高速圍包，與次級的區域被分割開來，交通便利，生活安靜且安全，而且眾多小區式別野（中國人喜愛的小區式社區文化）------英文交流基本無障礙
3. 房產選擇的範圍較小大多100萬 起步

說完富的，再說說不好的區域，此處主要討論對於移民相對劣勢的地方，主要有以下幾個方面：

1. 社區建設
2. 人口成分構成
3. 區域安全度
4. 商業街密集度
5. 學區質量

以以上幾個條件分析的話，兩個中國人居住的區域都是較差的區域，首先就是社區建設是相對落後的，整體的環境比較差，再是人口分成的構成是非常複雜的，因為都是第一批移民的聚居區，拉美人，東歐人，北非人，吉普賽人，中國人，主要是這些人混居在一起，雖然說是中國人聚居區，但是其中，拉美人與北非人，大多與中國人住在一個區分，相對的東歐人 與吉普賽人反而各自為區。 這就導致了中國人在與這些人相處的過程中，總是軟柿子的感覺，所以經常聽到的華人社區治安差，並不是指中國人聚居而導致的治安差，而是這些北非人，在中搗鬼。 可以看到的聽到的新聞，大多也是中國同胞被北非人打劫或者致傷，次之就是吉普賽人，他們大多以自己是西班牙人自居，但是西班牙社會也是很難接受他們的，這導致了他們對於其他移民有種自卑的優勢感。 但是華人的商業街密集度是非常高的，所以生活是很方便的，學區內大多是公立學校，不能說好，但是不是差。

中國人聚居區: Usera, puente de valleca ，fuenlabrada 倉庫區

還有就是拉美人聚居區, 這些區域相對城市建設落後，但是交通還算方便，商業街密集度高，學區質量一般。

代表區域： ciudad lineal

接著更差點的區域就是 北非人與吉普賽人聚居區，這些區域大多為老舊城區，北非人大多是自購房產。但是吉普賽人，大多是喜歡非法佔有別人的房產，根據西班牙法律，房主無權強制請離這些人。 所以這些區域，大多中國人不喜歡居住，商業街大多也以他們的生活習慣而形成。學區較差，吉普賽人的兒女一般輟學較早，北非人的兒女一般不讓接受太多世俗教育。 （並不是絕對的）

吉普賽人聚居區：carabachel，almenara

北非人聚居區： el pinar， valleca，

吉普賽人，北非人混居區域： villa verde（工廠區）

還有就是馬德里相對落後的區域，這些區域大多是老舊城區，區分建設落後，活力較低，移民較少，以馬德里本地老年人為主。 唯一不太好的就是商業街比較落後，生活便利度一般，學區質量一般。

代表區域： san blas， vicalvaro，villa de valleca 舊區，hortaleza 舊區

最後剩下的就是一些新型區域，此區域內大多都是才開發，開發進度非常慢，所以人口密集度不高，商業街密集度不夠，學校也比較少。

代表區域： barajas，villa de valleca 新區

還有大量的南部的衛星城以後再開文章分析。

今天暫時更新到這，有空了再接著補充。