「租購同權」或許和你想的不一樣……

02-12

租售同權對房價影響有限，城市繼續分化

中銀國際認為，租售同權的目的不是衝擊目前的房地產市場，引發不必要的經濟震蕩，而是通過租房市場對房地產市場進行有效調節，以實現房地產市場穩定發展。

租售同權因城施策

核心目標仍然是探索建立一套能夠保持房地產市場穩定發展的長效機制，漸進式消除房地產泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調節整個房地產市場一個非常有效的槓桿和抓手。

因此各地在制定「租售同權」等類似鼓勵租房政策的同時，以滿足常住人口教育公共服務需求和緩解職住矛盾為現實目標，充分考慮了政策的預期可達效果，尤其是對現有人群利益和房地產市場的衝擊影響，斟酌「同權」時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提「同權」，如佛山、深圳等。

可放緩房價：

租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出台鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。

租金：政策支撐，分層穩步上漲

很多人認為租售同權後租金會立刻大漲。但據中銀國際分析，由於有政策的支撐，住房租金會在未來分層穩步上漲：

在各地的鼓勵租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，「只租不賣」用地也低價被國企購入，這些政策形成的低價租賃房在短期內會對租房市場價格產生衝擊。但如之前所述，政策目標是穩定房地產市場，而不是建立一套住房福利制度，因此低價租賃房有其區域或者人群的特殊針對性和時效性，在絕對規模上難以和個人或機構租賃用房相比，且租賃用房根據區位、配套等條件不同有著自身的定價體系。

因此，隨著城市的發展和成本的逐漸提高、從購房市場轉移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢於個人或機構提供的租賃房。另外，「租售同權」政策本身也將會帶動資源集中區域房租上漲。

人口：一線調結構二線搶人才

中銀國際認為，一線城市和二線城市在是否「同權」、在多大程度上「同權」等問題上，政策有差異。租售同權政策在一線城市和二線城市也將產生不同的效果：

一線城市在制定「租售同權」政策時通過與戶籍等其他權利配套設臵較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調節人口結構配合郊區進行城市更新、產業升級。

二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決後顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。